גרינספן מתעלם מבועת הנדל"ן בארה"ב

אם אתם חוששים מפקיעת בועת הנדל"ן - אתם יכולים להירגע! אל תשימו לב, אפילו קצת, לכל אותם מקוננים מקצועיים שטוענים שמחירי הבתים בימינו מזכירים להם את מחירי המניות במארס 2000. אנחנו יכולים להבטיח לכם שלשגשוג הנוכחי, שגשוג של פעם בחיים, יש עוד שבעה עד שמונה חודשים בועתיים נהדרים לפניו. לכן, אנחנו מפצירים בכם: חבל לבזבז אפילו חודש! הפסיקו לדפדף במגזין הזה מיד! רוצו, אל תלכו, אל סוכן הנדל"ן השכונתי הידידותי שלכם, והצטרפו אל אלפי המשקיעים הפיקחים שמתנפלים כמטורפים על בתים שניים, שלישיים ואולי אפילו רביעיים.

הביטחון שלנו בהמשך ה"בום" במגזר הנדל"ן למגורים - שהוא, אכן, היפוך מלא של העמדה הקודמת שלנו - נובע לא מגילוי חדש על שוק הבתים או מהערכה חדשה של היתרונות הפוטנציאליים שלו. ואנחנו לא איבדנו זמנית את עשתונותינו בעקבות מכירת ביתנו הנוכחי תמורת הון גדול; לא מכרנו אותו (אולי משום שאנחנו מתגוררים במערה, אבל מערה נאה למדי, אנחנו מעידים בעצמנו). ההשקפה שלנו שבועת הדיור תמשיך את דרכה במרומים ללא פגע, ואפילו תגדל ותתנפח, מבוססת על לימוד ארוך-ימים, צמוד ומתמשך של השפעת פעילותו של אלן גרינספן, או הערותיו, על השווקים.

מר גרינספן, כמובן, אינו כה רהוט בנושאי נדל"ן כפי שהוא רהוט במניות. ובכל זאת, בזמן האחרון הוא ממהר לסגור את הפער הזה, כלומר הוא מציע אבחנות על מצבו של שוק הנדל"ן, ואפילו כמה עצות על הדרך לציבור רוכשי הבתים. לעניין זה, לדוגמה, הוא ציין באחרונה שהדרך הטובה ביותר לקחת משכנתא היא בריבית משתנה. העצה הזו נראתה קצת משונה, ולו רק מפני שהיא מושמעת כאשר הריביות עושות את דרכן כלפי מעלה. למעשה, זה נראה עוד יותר משונה, לאור העובדה שמר גרינספן הוא הסוכן הראשי שמעלה את הריבית. אבל, כידוע, מר ג'י מתנהג ומדבר בדרכים מסתוריות.

ממש באחרונה, ביותר מהזדמנות אחת, הוא ניצל את ההזדמנות להתייחס לנושא המטריד של אם באמת יש בועת נדל"ן, ואמר שאין בועה כזו, למרות שייתכן שיש בועות קטנות, משהו כמו בעבועות, פה ושם.

וביום שישי האחרון, בשאלות ותשובות אחרי נאום על אנרגיה במועדון הכלכלי של ניו יורק, הוא פיתח את התיזה שלו ביתר ביטחון. בעודו מבטא ספקנות כלפי קיומה של בועה ברמה הארצית, מר ג'י הרשה לעצמו לומר ש"לא קשה להבחין בהרבה בועות מקומיות".

זאת ועוד: מר ג'י ציין אלמנטים בלתי רצויים כמו "ספקולציה" ואפילו, שומו שמיים, "קצף" שמתגנב לשוק הנדל"ן למגורים (זו, כנראה, אחת הפעמים הבודדות שבהן גורם בלתי רצוי שמסתנן לשכונה, מעלה את מחירי הנכסים במקום להוריד אותם).

והוא גם הזהיר שמחירי הדיור אינם יכולים לעלות לעולמים (התובנה הזו חישמלה את הקהל, או לפחות את אותו חלק מן הקהל שלא נכנע לנמנום שאחרי ארוחה טובה).

אבל בסגנונו המרגיע המקסים הרגיל, מר גרינספן מיהר לציין שבשוק הנדל"ן יש רק "קצף מועט". ואפילו אם מה שלא יעלה על הדעת יתרחש, הוא הסביר בנועם, רק אלו שהיו חסרי מזל ורכשו בתים ממש לפני ירידת המחירים "צפויים לבעיות". זו בהחלט עוד סיבה טובה למהר ולרכוש כעת, לפני שהמחירים יפנו דרומה בצורה רצינית.

הפקת משמעות מחרוזיו הוורבליים של היו"ר היא תמיד מאמץ מסוכן, אבל התחושה שלנו היא שהוא בהחלט מודע לכך שיש בועת נדל"ן; שיש לה הפוטנציאל לגרום נזק רציני לכלכלה, אם היא תלך בדרכה של בועת המניות בשנת 2000, ושהוא חש מחויב למנוע את פקיעת הבועה הזו כל עוד המשמרת שלו נמשכת. היא מסתיימת, כידוע, בינואר 2006, ועד אז, מר גרינספן הולך לבצע את הטריק הישן והטוב שלו, של ערבוב אזהרות עם הכחשות.

ההערות שלו מיום שישי יכולות בהחלט להיות מושוות לנאום "התרוממות הרוח הבלתי רציונלית" המפורסם שלו על שוק המניות, בדצמבר 1996. כפי שאתם זוכרים ללא ספק, נדרשו עוד שלוש שנים והרבה הרבה נקודות במדדים, לפני שהבועה ההיא פקעה.

אז מדוע שהתרחיש ההוא לא יחזור על עצמו בדיוק? מדוע ששוק הנדל"ן לא ייהנה גם הוא מעוד שלוש שנים? מדוע רק שמונה חודשים?

פשוט משום שב-1996, מר גרינספן הניח, בצדק רב, שהוא יישאר איתנו עוד שנים רבות, אבל בתחילת 2006 הוא ילך מאיתנו.

לכן, כפי שאמרנו, אם אתם "חמים" ובא לכם לקנות בית לפני שהמחירים יתחילו לגלוש, אין לכם כל כך הרבה זמן לחכות.

הסכנות שבשוק הדיור

כפי שקורה לא אחת, על שולחננו נחתה בדיוק בשבוע שעבר הודעה לעיתונות על שוק הדיור של דארן פולוק, שעובדת בעבור שביוט ואליו מנג'מנט, שהיא מתארת כ"בוטיק ניהול כספים עם הטיה לשיקולי-ערך". איננו מכירים את דארן, אבל אהבנו את מה שהיה לה להגיד, ואת הדרך היעילה והברורה שבה היא אמרה את זה. חשבנו שאולי גם אתם תאהבו, ולכן נעביר אליכם חלק מההשקפות שלה, ולו רק כתרופת נגד לשלוות הנפש של מר גרינספן.

דארן מציינת שביחד עם יתר הגורמים שליבו את מחירי הבתים, מלבד קריסת שוק המניות ששיגרה את המשקיעים לחפש מציאות בנדל"ן, היו גם המאמץ הבלתי מתפשר של הפד להוריד את שערי הריבית; סטנדרטים רופפים, אם לנקוט לשון המעטה, של הענקת משכנתאות; מימון חדש ובעייתי (הלוואות עם פירעון ריבית בלבד וכיוצא באלה), וספקולציה, לא רק של החשודים המיידיים אלא גם של משקיעים זרים.

השוק הבועתי בבתים, היא מזהירה, "אפוף סכנות". כאשר מחירי הבתים נסקו, בעלי הבתים משכו מהם מזומנים בקצב מסחרר; בין 2001 ל-2003, בעלי בתים עם הלוואות קונבנציונליות לקחו בהלוואות 341 מיליארד דולר כנגד משכון בתיהם. ההפיכה המאסיבית הזו של הבתים לכספומטים חוללה ניסים ונפלאות בכלכלה, אבל המחיר של המינוף המתמשך הזה עלול להיות גבוה, אפילו קטסטרופלי, כאשר המחירים יפנו כלפי מטה.

והמחירים יפנו כלפי מטה. כאשר זה יקרה, הסיפור יהיה יותר מדי מוכר וידוע, מזהירה דארן. האמון של בעלי הבתים והנכונות של בעלי בתים פוטנציאליים לקנות יתכווצו בבת אחת. כאב המינוף יתחיל להיות מורגש. היצע הבתים למכירה יתרחב תחילה בקצב מתון, ולאחר מכן בטור גיאומטרי. כמות העיקולים תעלה בתלילות, והבנקים ינסו להיפטר מהנכסים המעוקלים, כפי שבנקים עושים תמיד, תוך דחיפת המחירים עוד יותר כלפי מטה.

"בנקודה זו", נאנחת דארן, "אותו מנגנון החיזוק-העצמי שהקפיץ את המחירים, יעבוד ברברס ויאיץ את הקריסה שלהם".

היא מציינת בארסיות-מה שבעלי עניין בחברות קבלניות לא גילו באחרונה ביישנות בכל הנוגע למימוש מניות של חברותיהם, כל עוד העסקים טובים. רוברט טול, לדוגמה, מנכ"ל חברת טול ברדרס, פרק לשוק בין אמצע דצמבר 2004 לסוף פברואר 2005 סך של 2.4 מיליון מניות, בערך 20% מאחזקותיו, תמורת הסכום הנאה של 268 מיליון דולר פלוס.

כפי שאמרנו לא פעם בעבר, יש המון סיבות טובות מאוד לבעלי עניין לממש מניות, אבל הציפייה שהמניה תמשיך לעלות אינה נמנית עימן, בדרך כלל. *