אזורים באופטימיות זהירה: צופה שנה חיובית לבנייה למגורים

העדות המרכזית לכך, כפי שבאה לידי ביטוי בדו"חות החברה, היא העלייה בתמורה ממכירת יחידות הדיור ברבעון הראשון של השנה, אשר הסתכמה ב-155 מיליון שקל לעומת 140 מיליון שקל ברבעון המקביל, גידול של 10%. בהקשר זה החברה ציינה עוד, כי במהלך הרבעון מכרה 170 יחידות דיור לעומת 160 יחידות שנמכרו ברבעון המקביל.

לאור העובדה שהחברה לא מכירה בכל הכנסות המכירה בדו"חות הרבעון הנוכחי, בשורה העליונה רשמה אזורים הכנסות של 138 מיליון שקל ברבעון הראשון, קיטון של 21% לעומת הרבעון המקביל. סיבה נוספת לשחיקה בהכנסות, לדברי החברה, נעוצה בקיטון במכירת הקרקעות לעומת הרבעון המקביל, שקיזזו את העלייה בהכנסות שנבעה ממגזר הנכסים המניבים, אשר הסתכמה ברבעון הראשון בכ-30% לרמה של 13.1 מיליון שקל.

שיעור הרווח הגולמי של החברה הסתכם ברבעון החולף ב-15%, לעומת 16% ברבעון המקביל. הרווח הגולמי נשחק ב-19%, ועמד על רמה של 24.5 מיליון שקל. הוצאות התפעול של החברה שמרו על יציבות יחסית, ברמה של 11 מיליון שקל, ולפיכך שורת הרווח התפעולי נשחקה בשיעור של 30% לרמה של 13.6 מיליון שקל.

דו"חות החברה מצביעים על עלייה של 12% בהוצאות המימון הרבעוניות, לרמה של 11.6 מיליון שקל. החברה מסרה, כי העלייה בהוצאות המימון נבעה מגידול בהתחייבויות הפיננסיות לאור השקעות שביצעה בחברות המוחזקות ובמבנים להשכרה.

בשורה התחתונה, רשמה החברה רווח נקי של 9.1 מיליון שקל, גידול של 28% לעומת הרבעון המקביל. רווחיותה של אזורים הושפעה לחיוב מיישום תקן חשבונאות מס' 19 (המאפשר הכרה בנכסי מס עתידיים בדו"חות) ע"י החברה המוחזקת GTC, הפועלת בתחום הנדל"ן באירופה, אשר ייצר לחברה רווח חד-פעמי של 7.9 מיליון שקל ברבעון. מבט על מצב המזומנים של החברה ברבעון הראשון מראה, כי התזרים השוטף עמד על 41 מיליון שקל, לעומת 6 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. בקופת החברה, נכון לתום הרבעון, מצויים 290 מיליון שקל.

נכון לתום הרבעון הראשון ההון העצמי של אזורים עומד על 1.1 מיליארד שקל, והוא מממן מאזן של 3.1 מיליארד שקל. החברה נסחרת לפי שווי של 1.4 מיליארד שקל, לאחר שוויה טיפס ב-11% מתחילת שנת 2005.

חברת אזורים ניצלה את חגיגית הגיוסים האחרונה בבורסה, וגייסה בתחילת חודש מארס השנה אג"ח בהיקף של 350 מיליון שקל, שדורגו A פלוס. האג"ח שהוגדרו כ'לא-סחירות' בעת ההנפקה אף נרשמו לאחרונה למסחר ע"י החברה, כשלאור ההיענות הגבוהה ע"י המשקיעים החליטה החברה להגדיל את היקף הגיוס בכ-150 מיליון שקל נוספים, ע"י גיוס כסף לחברה-הבת. מבט על מצבת ההתחייבויות של החברה, נכון לתום הרבעון, מראה כי לחברה התחייבויות ארוכות טווח בהיקף 1.38 מיליארד שקל, מתוכן 513 מיליון שקל לחובת אג"ח שבמחזור.

אזורים, המנוהלת כיום ע"י מנכ"ל חברת נכסים ובניין לשעבר, דוד לב, נחשבת לאחת מחברות הבנייה למגורים הגדולות בשוק המקומי. שדרת הניהול של החברה עברה לאחרונה זעזוע לאחר שהמנכ"ל ב-15 השנים האחרונות, איתן סורוקה, פרש מתפקידו באופן מפתיע. במסגרת השינויים בצמרת החברה לאחרונה מונה גם משנה חדש למנכ"ל, רוני הימן, אשר כהן בעבר כמשנה למנכ"ל בקבוצת אמפא ובתפקידי ניהול שונים בשוק ההון.

בשיחה שערכנו עימו ציין הימן, כי החברה בהחלט מקבלת אינדיקציות מהשטח לגבי השיפור האיטי בשוק הנדל"ן למגורים. "בתור גוף שנמצא בפריסה ארצית אני יכול להעיד על השיפור שנרשם בענף. האינדיקציות שאנו מקבלים מהשטח הן בהחלט חיוביות, אך עם זאת נראה כי הציבור עדיין מתקשה לבצע רכישת דירות חדשות. בגדול ניתן לומר, שהתנועה היא די גדולה יחסית למה שהיה בתקופות המקבילות בשנים האחרונות, אך עם זאת ישנם פרמטרים במשק שדוחפים לכיוונים מנוגדים, ולכן התנועה שאני מזהה מתאפיינת באיטיות יחסית.

"מצד אחד ישנם מספר גורמים שתומכים במגמה החיובית בשוק הנדל"ן: הריבית למשכנתאות נמצאת בשפל היסטורי, וללא ספק מפתה את הקונים; מדד המחירים לצרכן שומר זה תקופה ארוכה על יציבות יחסית, ויוצר יתרון עבור הרוכשים לאור העובדה שהמחירים שלנו צמודים למדד, ובנוסף נוצר מן מצב של ואקום בשוק הנדל"ן למגורים, לאור גידול איטי בביקושים מחד וירידה בהיקף התחלות הבנייה מאידך. דבר נוסף שראוי לציון בהקשר זה הוא הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר מראים כי מלאי הדירות הגמורות בשוק הולך ומצטמצם. להערכתי, בסופו של דבר לחצי הביקוש תוך צמצום ההיצע, בהתייחס למגמות שציינתי, יניעו את שוק הנדל"ן למגורים כלפי מעלה".

הימן מציין, כי בתור חברה שבונה דירות המיועדות בעיקר למשפרי דיור, אזורים 'מרגישה' אפקט שלילי מסוים לאור היציבות המתמשכת בשער הדולר. "המגמה של יציבות בדולר מונעת ממשפרי הדיור למכור את דירותיהם הקודמות, מכיוון שהם לא מעוניינים לעשות כך בשער הדולר הנמוך השורר בשוק. במידה ונראה את שער הדולר עולה מעט, אני חושב שהרבה 'מתלבטים', כפי שציינתי, ינצלו את ההזדמנות ונראה שיפור נוסף בשוק".

הימן מוסיף, כי להערכתו שנת 2005 מסתמנת כשנה חיובית לענף הנדל"ן ובמיוחד לשוק הנדל"ן למגורים. "השיפור במצב הכלכלי שמלווה בירידה בשיעור האבטלה, ללא ספק משפרת את מצב-הרוח של הציבור, תוך שיפור גם בכוח הקנייה שלו. כשהנתונים הללו מלווים בסביבת ריבית נמוכה, שהופכת את נטילת המשכנתאות לאטרקטיבית יותר, אני בהחלט חושב שהשיפור בענף הוא בלתי נמנע.

"דבר נוסף שתומך את השוק ועתיד להפוך לקריטי יותר בעתיד הוא, כפי שציינתי, הירידה במלאי הדירות הגמורות. בשילוב עם השיפור במצב הכלכלי והרגיעה בזירה הפוליטית-מדינית, אני חושב שנראה יותר ויותר אנשים שמוכנים לעשות את הצעד של רכישת דירה חדשה בשנת 2005".

בהקשר זה מוסיף הימן, כי למרות הערכות האופטימיות, מבחינתו מדובר באופטימיות זהירה בלבד לאור ניסיון העבר: "גם בשנת 2004 ראינו במחצית הראשונה של השנה עלייה גדולה בהיקפי המכירות של הנדל"ן למגורים, וחשבנו שמדובר ב'בום' גדול. עם זאת, בהמשך השנה התמתנו הביקושים ולבסוף הענף סיים שנה בינונית למדי. כך או כך, אנו מרגישים כמעט בכל המקומות שאנו פועלים בהם את השיפור במצב הרוח, ובהחלט מצפים לשנה חיובית".

לסיכום מציין הימן, כי יש לזכור שהציבור מתייחס לרכישת דירה כסוג של השקעה, ולאור המצב השורר בשוק מדובר בעובדה שעשויה לסייע לענף. "במצב שנוצר היום בשוק, כשאין אלטרנטיבות השקעה אחרות, אני בהחלט חושב שאנשים יפנו בשלב זה או אחר את כספם גם לרכישת דירות. נתון זה בהחלט יכול גם הוא לסייע לענף".