תמ"א 38, אשר פורסמה באחרונה, עוסקת בניסיון ראוי להתמודד עם החשש מרעידות אדמה. חשש זה התעצם באחרונה נוכח אסון הצונאמי שפקד את דרום-מזרח אסיה וזרע חורבן והרג במימדים בלתי נתפסים. מגבשי תמ"א 38 ניסו באמצעותה לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני שנת 1980, ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413), על מנת לשפר את עמידותם.
התמ"א עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים, ומניחה כי חיזוק כזה נחוץ בעיקר באזורי הפריפריה לגביהם "קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה ואשר בהם מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסיה דלת אמצעים אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה".
וכיצד מתמודדת התמ"א עם בעיית העדר יכולתה של אוכלוסיית היעד לשאת בעלויות חיזוק המבנים? במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק מציעה התמ"א תוספות בנייה, וזאת הן באמצעות תוספת יחידות דיור למבנה קיים והן באמצעות הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.
בסעיף 4 לתמ"א מוסבר בבהירות רבה הרציונאל שבבסיסה, וכך נאמר שם: "תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על-ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף, והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותן את החיזוק למבנה בכללותו".
התמ"א קובעת עוד, כי גם מי שבידיו זכויות בנייה מתוקף תוכניות מפורטות אשר אושרו עוד בטרם באה התמ"א אל אוויר העולם, והוא לא מימש אותן עד כה, לא יוכל לממשן אלא בתנאי שיקיים את תנאי התמ"א בכל הנוגע לחיזוק המבנה.
יש להחמיא להוגי התמ"א על היוזמה, המקוריות והניסיון הראוי להתמודד עם סכנת רעידות האדמה ולנסות להקדים תרופה למכה, או למצער להפחית את הנזק הפוטנציאלי העלול להיגרם בעקבותן. ברם, לצד המחמאות קשה להימנע מהטלת ביקורת על הוראות התמ"א, ובמיוחד בנוגע לאלה הקובעות, כי מימוש זכויות בנייה קיימות מותנה מעתה בביצוע חיזוקים למבנה.
באמצעות הוראות אלה, מציבה התמ"א מכשול נוסף בפני פלוני החפץ לקבל היתר בנייה לצורך מימוש זכויות בנייה שברשותו, ומתנה את מתן ההיתר בציות להוראות התמ"א וביצוע חיזוק למבנה כולו או ליחידת הדיור אותה הוא חפץ לבנות.
דומה שהתמ"א מתעלמת מתקנה 16 (א) לתקנות התכנון ובנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, הקובעת לא פחות מ-19 מקרים בהם ניתנת לוועדה המקומית סמכות להתנות תנאים בהיתר. ברם, אף לא אחד מהתנאים הללו נוגע באופן כלשהו לחיזוק מבנה מפני רעידת אדמה.
בית משפט השלום בירושלים הכריע באחרונה במחלוקת שעמדה בין חברת משעולי הגבעה בע"מ לבין המועצה המקומית גבעת זאב, בנוגע לשאלת סמכותה של הוועדה המקומית להתנות מתן היתר בנייה בהפקדת ערבות בנקאית להבטחת השלמת עבודות הפיתוח בסביבת הבנייה (ת.א. 4454/04).
במסגרת הדיון בבית המשפט, טענה הוועדה המקומית (הנתבעת), כי דרישת הערבות כתנאי להיתר היתה כדין וכמקובל, ולדבריה הבטחת ביצוע עבודות הפיתוח ומניעת פגיעה בסביבה על-ידי ערבות הינו נוהג "מושרש ומצוי בענף".
ביהמ"ש סבר אחרת וקבע, כי בדרישתה להפקדת הערבות כתנאי לקבלת ההיתר חרגה הוועדה המקומית מהסמכויות המוקנות לה בדין, ולכן דרישתה בלתי חוקית וחסרת תוקף.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי רשויות המינהל, כדוגמת הנתבעת, מוקמות על-פי הדין, ואין הן רשאיות לעשות אלא מה שהותר להן על-פי הדין, ואין בהוראות הדין הסמכה מפורשת המתירה לנתבעת להתנות מתן היתר בנייה בקבלת ערובה לקיום תנאי ההיתר.
עוד נקבע, כי לא ניתן לקרוא את הסמכות האמורה לתוך תקנה 16(א) לתקנות הנ"ל ממנה שואבת הוועדה את סמכויותיה. התקנה קובעת, כי יכולה הוועדה לתת היתר בנייה או לסרב לתיתו וכן להתנות מתן היתר בתנאים, בין השאר בעניינים המנויים בה הנוגעים לביצוע פעולות מסוימות בעלות אופי טכני באתר הבנייה.
לעניין תקנה 16 (א) לתקנות, קבע בעבר בית המשפט העליון, כי אין מדובר ברשימה סגורה, אולם בעוד שניתן להוסיף תנאים שמטרתם כמטרת התנאים המנויים בתקנה 16 (א), לכוון את התנהגות בעל ההיתר במהלך הבנייה או לאחריה, הרי ששונה הדבר לעניין תנאים הבאים להציב דרישה מקדמית נוספת להנפקתו של ההיתר, כגון הפקדת ערבות (ראו: ע"א 630/97 - הוועדה המקומית לתכנון נ' שיר הצפון חברה. פ"ד נב(3), 399 ,עמ' 409-410).
לדידי, חיוב בעל זכויות בנייה השואף לממש את זכויותיו בביצוע עבודות חיזוק הבניין כתנאי לקבלת ההיתר מהווים "דרישה מקדמית נוספת להנפקתו של היתר", שאינה הולמת את תכלית תקנה 16 (א), כשם שהטלת ערובה איננה הולמת תכלית זאת. דומה, אם כן, כי "בבואה לברך" נמצאה התמ"א "מקללת" בכל הנוגע להוספת תנאי מהותי לקבלת היתר למימוש זכויות בניה קיימות.
הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין מרום, הלפרט, המתמחה במקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
