חברת דלק נדל"ן השלימה אמש את שלב המכרז המוסדי לקראת הנפקתה בבורסה. החברה הבטיחה 80% מגיוס מיידי של 300 מיליון שקל במניות ואג"חים (ועוד 490 מיליון שקל עם מימוש אופציות קצרות). במכרז המוסדי נרשם חיתום יתר של פי 1.25 בריבית הכמעט מקסימלית של 5.95% על האג"ח. מי שהזמין בריבית זו יזכה להקצאה של 50% .
את הנפקת דלק נדל"ן מובילות חברות החיתום פועלים-אי.בי.אי, כלל חיתום, גמול-סהר והראל חיתום. בדלק נדל"ן מתעקשים, כי שווי החברה על בסיס הנפקת המניות נאמד ב-520 מיליון דולר, לפני הכסף. עם זאת, שוויה האפקטיבי של החברה, זה שרואים המשקיעים בהנפקה לאחר הנחה הנגזרת מתשואת האג"ח, מוערך ב-400 מיליון דולר.
דלק נדל"ן תנפיק בשלב ראשון מניות תמורת 200 מיליון שקל, וכן אג"חים להמרה ואג"חים סטרייט בסכום של כ-100 מיליון שקל. בנוסף, תנפיק החברה אופציות, הניתנות למימוש לאג"חים. אורך החיים של האופציות הוא קצר ועומד על 30 יום, כשמימושן לאג"ח יזרים אל קופת דלק נדל"ן כ-490 מיליון שקל נוספים.
במקביל להנפקה לציבור, צפויה קרן הפנסיה מבטחים להמיר אג"חים שברשותה מאז שנת 2000 למניות דלק נדל"ן בהיקף של 70 מיליון שקל, בהנחה של 10% על המחיר הממוצע של מניות דלק נדל"ן ב-30 ימי המסחר הראשונים. מבטחים מחזיקה כיום 7.5% ממניות דלק נדל"ן, אותן רכשה לפי שווי של 100 מיליון דולר בלבד. לאחר ההמרה, תחזיק הקרן כ-10% ממניות דלק נדל"ן - ללא ספק השקעה מוצלחת מאוד של הקרן.
דלק נדל"ן, המרכזת את פעילותן הנדל"נית של קבוצת דלק משנת 2000, פועלת בשלושה תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן מניב בחו"ל (פעילות המתבצעת באמצעות החברה-בת דלק בינלאומי); ייזום ופיתוח של פרויקטים למגורים בארץ (בעיקר באמצעות החברה-בת דנקנר השקעות); ופעילות של ייזום, פיתוח והקמה של מבנים מסחריים, תחנות דלק ומבני משרדים והשכרתם כנכסים מניבים.
החברה, שמנוהלת בידי איליק רוז'נסקי (המחזיק כ-2% ממניות החברה), הפכה בשנים האחרונות למרכז רווח עיקרי עבור קבוצת דלק של יצחק תשובה, שני רק לעסקי יבוא הרכב של הקבוצה. הכנסותיה ורווחיה נובעות בעיקר מפעילותה הבינלאומית, המתבצעת באנגליה, בקנדה, בשוודיה ובגרמניה.
להערכת מעלות, המיצוב העסקי של החברה גבוה בהרבה מהממוצע במשק הישראלי, כאשר נקודה עיקרית המשפיעה לחיוב על מיצוב זה היא השתייכות החברה לקבוצת דלק, מחברות האחזקה המובילות והחזקות במשק, הרואה בדלק נדל"ן "פעילות ליבה".
להערכת מעלות, הפיזור של פעילות החברה על פני מגזרים גיאוגרפיים שונים, ובעיקר בשווקים מערביים מתקדמים בעלי דירוג בינלאומי גבוה, תורמת בצורה חיובית ליכולתה להציג ביצועים עודפים מול חברות הפועלות בשוק המקומי ולהקטנת הסיכון העסקי של החברה, כמו גם הקטנת תלותה במשק הישראלי.
מעלות מציינת כי מרבית נכסי החברה בחו"ל נהנים ממיצוב גבוה, המתבטא בין היתר במיקומם, איכות השוכרים המאכלסים אותם ושיעורי התפוסה הגבוהים המאפיינים אותם לאורך זמן. מעלות מעריכה, כי בשנות פעילותה רכשה הנהלת החברה ניסיון רב באזורים בהם היא פועלת, וכי היא נהנית באזורים אלה מקשרים עסקיים טובים שמניבים לה זרם עסקים איכותי ואפשרויות מימון מגוונות.
מאידך, מציינת מעלות, את ההתרחבות האגרסיבית של החברה, שיצרה לה תלות בארבע עסקאות ענק בחו"ל (עסקת החניונים - NCP בבריטניה, עסקת בל-טאוור בקנדה, עסקת נכסי דויטשה-טלקום בגרמניה ועסקת ג'ייקובסברג בשוודיה), לצורך שירות חוב ה"ריקורס" שלה, שכן נכסים שנרכשו בעסקאות אלה תורמים כמעט מחצית מהכנסות החברה. להערכת מעלות, איכות השוכרים ואורך החוזים בנכסים אלה, תורמים בצורה חיובית להקטנת הסיכון שבתלות זו.
עוד מציינת מעלות, כי דלק נדל"ן פועלת כיום בסביבת ריבית נמוכה, הגוררת את החברה לבצע עסקאות של רכישת נכסים וחברות בשיעורי היוון תפעולי נמוכים יחסית, העשויים להשפיע בשלילה, החל מהטווח הקצר עד הבינוני, על יכולת כיסוי החוב באמצעות הרווח התפעולי שלה.
מעלות מעריכה את מיצובה הפיננסי של החברה כטוב מהממוצע במשק, דבר המתבטא בעיקר ברווחיות החברה, היקף מקורותיה העצמיים ויכולת כיסוי החוב שלה. מעלות מעריכה את הכנסותיה הממוצעות של החברה משכר דירה בכ-600 מיליון שקל לשנה, 50% יותר ממה שדווח ב-2004, כולל התחשבות בעסקאות שבוצעו לאחר תאריך המאזן. להערכת מעלות, היקפים אלה ממצבים את החברה הרבה מעל הממוצע בענף. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
