פיצויים בגין תהליך ההתנתקות: יש בעיות גם בישובים מסביב לרצועת עזה

הדיון הציבורי בשאלת הפיצויים למפונים מאזור חבל עזה עקב הליך ההנתקות הולך ומתעצם. לא רבים מודעים לכך, שלצד הדיון המרכזי המתנהל לאור הזרקורים, מתנהל דיון רגיש לא פחות, אך שקט, בין המדינה לבין ישובי "סובב עזה", הממוקמים בעיקר בתחומי המועצות האזוריות אשכול ושער הנגב. וזאת מדוע? לפינוי יש גם השלכות עקיפות - המדינה נדרשת להפקעת שטחי קרקע נרחבים, של כ-20 אלף דונם, לצורכי בטחון ולצורך מתן קרקע חלופית למתפנים. הקרקעות מופקעות, כאמור, מישובי האזור המכונה "סובב עזה", מרביתם קיבוצים ומיעוטם מושבים (אגודות שיתופיות). הליך זה מעלה שוב במלוא עוצמתן שאלות עקרוניות, שמאיות ומשפטיות, בכל הנוגע לפיצויים בגין הפקעת זכויות בקרקעות חקלאיות.

כל חוקי ההפקעה, גם ה"עתיקים" שבהם, מתקופת המנדט הבריטי (יש "רק" כ-36 חוקים ופקודות העוסקים בהפקעות במדינת ישראל...), מדגישים את העיקרון השמאי המרכזי העומד בבסיסה של שומת פיצויי הפקעה: יש לאמוד את שווי השוק של הקרקע או המקרקעין כפי שהיה מתקבל בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון. במילים אחרות, על אף שהפקעה הינה רכישת זכויות לא רצונית, יש לאמוד את שווי המקרקעין הנרכשים כאילו בוצעה עיסקה רצונית בתנאי שוק חופשי.

שאלת השאלות, אם כן, הינה: מהו שווי זכויותיו של מחזיק בקרקע לשימוש חקלאי מכוח חוזה שכירות תלת שנתי מתחדש או מכוח חוזה חכירה לדורות מול מינהל מקרקעי ישראל?

השאלה סבוכה ומעוררת מחלוקות שמאיות ומשפטיות כבדות משקל. המדינה והרשויות המפקיעות טוענות, כי שווי זכויות אלו מבטא את שווי השימוש החקלאי בלבד. בעלי הזכויות, לעומת זאת, טוענים, כי שווי זכויותיהם גבוה יותר ומשקף גם פוטנציאל לשימושים לא חקלאיים.

בהקשר זה מתעוררת במלוא עוצמתה סוגיית החלטות מועצת מקרקעי ישראל העוסקת במתן פירות (ואין הכוונה לתפוזים...) למחזיקים בקרקע חקלאית מינהל בעת שינוי יעוד. שרשרת של החלטות שהתקבלו במהלך שנות ה-90, בג"צ ה"קשת המזרחית" שבעקבותיו התקבלו החלטות חדשות, ולכל אלה יש השפעה על שווי זכויותיהם של הקיבוצים והמושבים בקרקע.

החלטה מס' 969 התקפה כיום, קובעת סכומים של כ-3,000 דולר, 5,000 דולר, 7,000 דולר לדונם קרקע בעל, שלחין, מטע/פרדס בהתאמה.

ניתן בהחלט לראות ערכים אלה כערכי מינימום לפיצוי, בשים לב למנגנונים הקיימים בהחלטות המאפשרים הגדלה של סכומים אלה עפ"י קריטריונים שונים, כגון ותק.

לא רק זכויות בקרקע מופקעות אלא נקטעת גם אפשרות להמשיך ולעבד את הקרקע. חבל הארץ היפהפה בו מתבצעות בימים אלה הפקעות הקרקע האמורות, מתגלה כ"אסם" של המדינה. באזור זה פועלים חקלאים מצטיינים, שמקיימים ענפי חקלאות לתפארת ומתפרנסים מהם בכבוד, כל זאת בתנאים בטחוניים קשים, עובדה שזוכה, יש לציין, להערכה רבה ולפירגון גם מצד נציגי המדינה.

לגופו של עניין, הפיצוי בגין מרכיב זה, המכונה "מחוברים", מוערך עפ"י ערך נוכחי של אובדן הכנסות. במקרה של הקצאת קרקע חלופית, מדובר בערך הדרוש להכשרת הקרקע והבאתה למצב בו היתה הקרקע המופקעת והגידולים שנגדעו.

מחלוקת קשה המלווה דיונים מעין אלה של פיצוי בגין קרקע חקלאית נוגעת לשאלת מעמדם של שטחים המוגדרים ע"י המינהל כ"זמניים", לעומת שטחי "קבע" או "משבצת".

למה הכוונה? קיבוצים ומושבים רבים מחזיקים בקרקעות שלא סווגו כחלק מ"משבצת הקרקע" הקבועה שלהם במפות המינהל. יש לכך סיבות שונות, חלקן היסטוריות וחלקן נובעות ממחלוקת בין המינהל לבין היישוב על גבולות משבצת הקרקע שלו.

מכל מקום, כאשר מתרחשת הפקעת קרקע, בין אם לצרכי בטחון ובין לצרכים אחרים, מסרב המינהל לשלם פיצוי כלשהו בגין הקרקע ה"זמנית", אף אם זו מוחזקת ע"י היישוב מזה עשרות בשנים! אם לא היתה מתרחשת הפקעה, היה היישוב ממשיך להתפרנס מקרקע זו בדיוק כמו מן הקרקע ה"קבועה". בסיור שערך בשטח לפני מספר שבועות הורה ראש הממשלה לרשויות לפצות את היישובים בגין קרקע "זמנית" באופן זהה ל"קבועה". היישובים מקווים, כמובן, שהנחייה זו אכן תיושם.

בעיה נוספת שמתעוררת הינה פגיעה בשטחים סמוכים לאלה המופקעים. שטחים אלה מתחלקים לשתי קבוצות אפשריות. קבוצה אחת הינה שטחים "כלואים", אשר לעיתים נכלאים בין תוואי ההפקעה לבין תוואי אחר כלשהו של תשתית או ציר בטחון. קבוצה שניה הינה שטחים "גובלים", אשר צמודים למופקעים ונפגעים מסיבות שונות.

חוקי ההפקעה קובעים את העיקרון של המנעות מפגיעה בשטחים נוספים (בין אם גובלים ובין אם כלואים) המוחזקים ע"י אותו בעל זכויות ממנו מפקיעים קרקע. חוקים אלה מחייבים את השמאי להביא בחשבון, באומדן פיצויי ההפקעה, גם פגיעה, ככל שקיימת, בשטחים נוספים. "מגדיל לעשות" חוק התכנון והבנייה הקובע, כי לא תופקע קרקע אם יש פגיעה ב"מותר הקרקע"!

המסקנה המתבקשת והמקובלת הינה בחינה של הפגיעה, ככל שקיימת בשטחים כלואים ו/או גובלים, ומתן פיצוי בגין פגיעה זו כחלק מפיצויי ההפקעה. פיצוי זה יכול לשקף פגיעה חלקית בכדאיות הכלכלית לעיבוד השטח, עקב שינוי מערך הגידולים, גידול יחסי בעלויות, עקירת נטיעות וכיוצא בזה, ועד לרכישה מלאה של יתרת קרקע שאיבדה לחלוטין את ערכה ולא ניתנת לניצול כלל.

אם כן, להליך ההתנתקות גם השלכות "שרשרת" עקיפות, שהציבור הרחב לא נחשף אליהן. פינוי היישובים מחבל עזה יוצר צורך בהיערכות בטחונית מתאימה ובמתן פתרונות חלופיים בקרקע למשפחות המתפנות. הליכים אלה נמצאים בעיצומם בימים אלה ממש, הם מורכבים ורגישים לא פחות מן הפינוי הפיסי, ויש לקוות כי הצדדים ישכילו להגיע להסכמות ראויות.

הכותבת היא שמאית מקרקעין.