שוק הנדל"ן היפאני מנסה להרים ראש

במסגרת זו הונפקו לאחרונה קרנות ריט חדשות, המחזיקות נכסים בהיקף של כ-20 מיליארד דולר, כשהמטרה היא להחזיר את המשקיעים הזרים והמקומיים לשוק.

בשונה משווקי הנדל"ן האחרים שידעו רעידות אדמה קשות, כמו לדוגמא סן-פרנסיסקו בארה"ב, פעילות חברות הביטוח וניהול הסיכונים בשוק הנדל"ן היפאני, מועטה מאוד.

הדבר צורם במיוחד גם לאור הערכות ביפאן, כי טוקיו והמטרופולין הסובב אותה צפויות להיפגע מרעידת אדמה חזקה נוספת במחצית השנייה של המאה הנוכחית.

Nippon Building Fund, קרן הריט הגדולה ביפאן המנהלת כ-48 נכסים, אף נקטה לאחרונה מספר צעדים על מנת להגביר את ביטחונם של המשקיעים.

במסגרת המדיניות החדשה, מנסה הקרן לבצע ניהול סיכונים, תוך שהיא אומדת את מידת הנזק המקסימלי, שעשוי להיגרם לנכסים, בתרחיש של רעש אדמה חזק.

לאור המדיניות החדשה, הוחלט כי הקרן תרכוש רק נכסים שצפויים לירידת ערך של כ-10% בערכם או פחות, במידה ותפקוד אותם רעידת אדמה.

פתרון נוסף שהטמיעה הקרן, כפי שמספר מנהלה סטורו ימנקה, הוא שיפוץ וחיזוק מבנים קיימים בהיקפים גדולים בהרבה מהממוצע בענף.

ימנקה ציין, כי הבניין האחרון ששופץ, לאור המדיניות החדשה, הוא מגדל טורנומון, שבמרכז טוקיו.

בשוק הנדל"ן היפאני פועלות כיום 17 קרנות השקעה גדולות, אשר כ-70% מהנכסים שבידיהן נמצאים במטרופולין של הבירה, טוקיו.

כלכלני הנדל"ן היפאנים מציינים בנושא, כי פרט לשתי קרנות, קרן הנדל"ן מיטצובישי וקרן הנדל"ן מיטצוי, מדיניות כל הקרנות היא לא להחזיק נכסים שנבנו לפני למעלה מ-15 שנה. הכלכלנים מציינים, כי מדיניות הקרנות מוצדקת, אך עם זאת יוצרת בעייתיות גדולה, לאור העובדה ששוק הנדל"ן של טוקיו מכיל ברובו נכסים שנבנו טרם שנת 1981, קרי בני 24 שנים.

הכלכלנים מציינים, כי מרבית הנכסים המרכזיים ניבנו בעיקר בסוף שנות ה-70. זאת בעקבות תקנות הבנייה החדשות שחוקקה אז ממשלת יפאן, בעקבות רעש האדמה שפקד את טוקיו בשנת 1978, והביא למותם של 13 אנשים ולפציעתם של 9,000.

הטרנד האחרון בקרב הקרנות, מספרים הכלכלנים, הוא רכישת בניינים ישנים במחירים נמוכים, תוך שיפוצם והתאמתם לסטנדרטים החדשים.

מגמה זו בשילוב עם עליית דמי השכירות בשוק הנדל"ן היא מאבני הייסוד של התאוששות השוק, לאור הריבית הנמוכה על הלוואות במשק היפאני.

עם זאת, מרבית המתווכים בטוקיו מציינים, כי כל משקיע נדל"ן אשר פועל בעיר מביע את חששו מפני רעידות האדמה.

"ההערכות הן, שאם יפקוד את המטרופולין של טוקיו, המאכלס כ-35 מיליון תושבים, רעש אדמה זהה שפקד אותה ב-1923, אלפי אנשים צפויים לקפח את חייהם, כשהנזק הכספי למשק עשוי להגיע לטריליון דולר", ציין אחד המתווכים בנושא.