אם גם בארזים נפלה התחזית הקודרת של האקונומיסט

חברת הנדל"ן המניב ארזים, שבשליטת מאיר גורביץ, נחשבה עד לא מזמן לאחד הנעלמים הגדולים והמעניינים בבורסה של ת"א, לאור האינטראקציה הדלילה יחסית שניהלה עם שוק ההון. החברה, שצמחה בשיעור ניכר בשנים האחרונות עקב עליית קרנו של שוק הנדל"ן הבריטי, שינתה לאחרונה את פניה, כשצרפה לשורותיה לתפקיד המנכ"ל את נציבת מס הכנס לשעבר, טלי ירון-אלדר. עם צירופה של אלדר הפכה התנהלותה של ארזים לשקופה יותר, כשהיא ממשיכה לרשום ביצועים חיוביים, ולאחרונה אף התמודדה על הכניסה למדד ת"א 100.

פחות מימושים

מבט על דו"חות החברה לרבעון הראשון של 2005 מעיד, כי בשורה התחתונה רשמה ארזים רווחיות נמוכה בהשוואה לרבעון המקביל, עקב מימוש נכסים בהיקף נמוך יותר. באופן כללי, מרכז הכובד של החברה עדיין נותר שוק הנדל"ן הבריטי, אך עם זאת מורגשת מגמה של יצירת מרכז כובד נוסף בשוק הנדל"ן הגרמני, שהפך לאחרונה יעד השקעה מועדף על יזמי נדל"ן ישראלים.

בשורה העליונה רשמה החברה גידול של כ-10% בהכנסותיה לכ-23.9 מיליון שקל, זאת לאור ההכנסות שנבעו מגרמניה ברבעון הנוכחי, וכן גידול בהכנסות שנבעו מבריטניה. ההכנסות מגרמניה בגין רכישת מרכזי רכב הסתכמו בכ-1.9 מיליון שקל, בעוד ההכנסות מבריטניה עלו בכ-5% לכ-21 מיליון שקל.

הרווחיות הגולמית של החברה רשמה ברבעון הראשון שחיקה קלה לכ-81% מההכנסות. מהדו"ח עולה, כי נכסי הנדל"ן בבריטניה מתאפיינים ברווחיות גולמית של כ-83%. הפעילות בגרמניה, שהחלה רק ברבעון הנוכחי, מתאפיינת ברווחיות גולמית של כ-69%, והפעילות, המועטה יש לציין, בישראל, מתאפיינת ברווחיות גולמית של כ-50%. כך או כך, הרווח הגולמי של החברה טיפס בכ-8% ל-19.2 מיליון שקל.

נתון בולט נוסף בדו"חות החברה הוא גידול של כ-30% בהוצאות המימון בהשוואה לרבעון המקביל, לכ-20.3 מיליון שקל. החברה מציינת, כי במהלך הרבעון הגדילה את החוב הפיננסי, בעיקר לאור הלוואה בסך 100 מיליון שקל, שנתקבלה מחברת הביטוח הפניקס, לצורך רכישת מרכזי הרכב בגרמניה ורכישה נוספת של מבנה משרדים בלונדון.

בשורה התחתונה רשמה ארזים רווח נקי של כ-39.7 מיליון שקל, זאת לאחר שרשמה רווח של כ-43.1 מיליון שקל לאור מימוש נכסים ברבעון הראשון. המימוש עצמו התבטא במכירת שני בנייני משרדים בלונדון תמורת 426 מיליון שקל, כשרווח ההון שנגזר מהעסקה עמד על 47.8 מיליון שקל. יצוין, כי ברבעון המקביל רשמה ארזים מימושים בכ-100 מיליון שקל, שיצרו רווח נקי של כ-95 מיליון שקל.

כך או כך, תחילת 2005 סימנה, כאמור, עבור ארזים, בדומה ליזמי נדל"ן ישראלים אחרים, כניסה מסיבית להשקעות בשוק הנדל"ן הגרמני. החברה, שהתמקדה עד עתה בשוק הנדל"ן הבריטי, לאור מומחיותו של בעל השליטה גורביץ בו, לא חיסלה את פעילותה בבריטניה בדומה לחברות אחרות, אך הנתונים מלמדים, כי החברה החלה במהלך הרבעון להסיט, באופן הדרגתי, את הכספים לשוק הנדל"ן המדשדש של גרמניה.

בין היתר, רכשה החברה בגרמניה 18 מרכזי מכירה של אביזרים וחלקי חילוף לרכב, בכ-173 מיליון שקל, ובנוסף מעורבת החברה בעסקה משותפת עם חברת הביטוח מנורה, לרכישת 562 יחידות דיור בגרמניה תמורת 420 מיליון שקל.

נכון לתום הרבעון, כ-83% מנכסי החברה הם בבריטניה, לעומת כ-88% ברבעון המקביל. מצבת הנכסים בגרמניה, טרם סגירת עיסקת יחידות הדיור, עלתה לכ-14% מהנכסים, לעומת 8% ברבעון המקביל. שאר נכסי החברה, כ-3% ממצבת הנכסים הכוללת, היא בישראל, בדומה לרבעון המקביל.

ההון העצמי של החברה עומד, נכון לתום הרבעון, על כ/-190 מיליון שקל ומממן מאזן של כ-1.58 מיליארד שקל. לחברה התחייבויות ארוכות טווח בסכום של כ-963 מיליון שקל, כשסך המזומנים בקופתה עומד על כ-197 מיליון שקל.

האקונומיסט פסימי

שווי השוק של ארזים עומד כיום על כ-355 מיליון שקל, לאחר שמניית החברה רשמה טלטלה עזה בימים האחרונים, במהלכם איבדה למעלה מ-30% מערכה, עקב המימוש במניות הקטנות בבורסה ותחזיות פסימיות לגבי שוק הנדל"ן הבינלאומי.

האחראי על הפסימיות לגבי שוק הנדל"ן הבינ"ל, הוא לא אחר מאשר השבועון הכלכלי הבריטי הנחשב, האקונומיסט, אשר תאר את בסקירה על הנושא את מצב השוק כ"בועה שעומדת לפקוע".

האקונומיסט ציין, כי ה'בום' במחירי הנדל"ן, הן במספר המדינות שזכו לגאות בשוקי הנדל"ן המקומיים והן בשיעור עליית מחירי הבתים, הינו חסר תקדים. לאור העליות במחירי הנדל"ן ב-5 השנים האחרונות, מדובר למעשה בבועה הגדולה אי פעם בהיסטוריה, עפ"י השבועון.

עם זאת, גולת הכותרת היתה התייחסותו של המגזין ספציפית למניות הנדל"ן ועוד להתקררות הקלה של שוק הנדל"ן הבריטי לאחרונה. "בדומה לבועת מניות הדוט קום בסוף שנות ה-90, עשויים מחירי הנדל"ן להמשיך ולטפס עוד זמן מה. אולם, ירידה במחירי הנדל"ן, כפי שכבר ניתן להרגיש בבריטניה ובאוסטרליה, בוא תבוא. השפעת הבועה הזו תורגש באופן משמעותי בכלכלה העולמית. זאת מכיוון, שבניגוד למניות, אנשים רבים נוטים ללוות כספים כנגד הנדל"ן שברשותם, בעוד שבמניות, אין הדבר כך בדרך כלל", נכתב באקונומיסט.

שווי הנדל"ן למגורים העולמי, להערכת האקונומיסט (במדינות המפותחות), עלה ב-5 השנים האחרונות פי-2 ליותר מ-70 טריליון דולר. המגזין ציין, כי ה'בום' במחירי הבתים נבע משני גורמים עיקריים: הראשון, רמות השפל ההיסטוריות של שיעורי הריבית, ולא רק בארה"ב. רמות נמוכות אלו הקלו על הצרכנים ללוות כספים על מנת לממן את רכישת הבתים. הגורם השני הינו אובדן האמון של המשקיעים הפרטיים האמריקנים בשוק המניות, לאחר הירידות החדות שבאו בעקבות פקיעת בועת הדוט קום.

סקירה זו, שנחתה השבוע על ראשן של חברות הנדל"ן המניב בארץ ובעולם, תרמה לאווירה השלילית בהן, כשגם חברת ארזים, בדומה לחברות מקומיות אחרות חטפו מהמשקיעים. בהקשר זה יודגש כי ליבת הפעילות של חברת ארזים אינה בנדל"ן למגורים, אלא בעיקר בנדל"ן מסחרי. עם זאת, בדומה לשאר החברות בסקטור, גם היא סבלה, כאמור, ממומנטום שלילי בשוק.

התרחבות בגרמניה

חברת ארזים ממשיכה בתכנית ההתרחבות שלה בשווקי הנדל"ן הבינ"ל, כשלאחר פרסום דו"חות הרבעון הראשון, היא אף גייסה לשם כך חוב מהציבור.

הגיוס הסתכם בכ-150 מיליון שקל באמצעות אג"ח ואופציות, כשהמהלך, למרות שהתבצע בתקופת המשבר בתעשיית הגיוסים בסוף חודש מאי, נהנה מהיענות גבוהה של המשקיעים.

אם להסיק מדבריה של מנכ"לית החברה, טלי ירון-אלדר, עם פרסום הדו"חות, נראה שהכסף שגוייס, ומשאבי החברה בכלל, מופנים בתקופה האחרונה לשוק הנדל"ן הגרמני.

"ארזים אכן פועלת כיום להיכנס לשוק הנדל"ן הגרמני, אך החברה לא מתכננת לצמצם את פעילותה בשוק הבריטי, אלא להרחיב את היקף הפעילות הכללי. לגבי גרמניה, השאיפה היא להגיע למצב שתוך שנה שנתיים לחברה יהיה תיק נכסים מאוזן שיכלול היקף נכסים דומה בבריטניה ובגרמניה. אני רוצה להדגיש, כי גם במבט עתידי, כרגע אנחנו מדברים על הרחבת תיק הנכסים ולא על צמצום בבריטניה לטובת גרמניה". ציינה אז ירון-אלדר.

אלדר הוסיפה כי האסטרטגיה של החברה בשוק הנדל"ן הבריטי היא לנצל הזדמנויות על מנת לממש נכסים מחד, אך עם זאת לחפש הזדמנויות נוספות מאידך. "להערכתנו, עדיין יש מקומות בבריטניה בהם הנדל"ן עדיין אינו מוערך באופן מלא, ולכן אנחנו לא פוסלים רכישות נוספות במדינה" הוסיפה אלדר..