ארה"ב: זו לא בועה שתפקע, זה קצף שיתפוגג לאט

עם זאת, ציין גרינספאן, קשה שלא להבחין, שקיימות "בועות מקומיות" רבות בשוק הנדל"ן האמריקני. למרות הודעתו הדרמטית של הנגיד האמריקני, והמאמרים הפסימיים שבאו אחרי הנאום, שוק הדיור האמריקני המשיך לקצוף גם בחודש שחלף, והנתונים מגלים, שהעסקים ממשיכים כרגיל. בינתיים, המחיר של "רגל רבועה" בדירות מגורים עומד על קרקע יציבה.

ההתבטאות הנ"ל של גרינספאן בדבר קיומו של "קצף", המורכב מבועות מקומיות רבות, היתה הרמז הגדול ביותר שניתן עד כה על ידי הפדרל ריזרב, לקיום אפשרות, שרמת המחירים הנוכחית בשוק הדיור, בחלקים מסויימים של ארה"ב, לא תחזיק מעמד זמן רב, וכי מחירי הדירות יירדו. הצהרתו של גרינספאן משקפת אמנם נתוני מקרו יבשים, אך יש פרשנים המציינים, כי היא ניתנה גם על רקע רגישות היתר שיש לפדרל ריזרב ביחס לתנופה העצומה בשוק המגורים האמריקני, לעומת ההאטה בשווקים אחרים.

רגישות זו נובעת בעיקר מהתרומה הגדולה של מדיניות הפדרל ריזרב - שמירה על שער ריבית נמוך. בזכות מדיניות זו, המחיר הנמוך של הכסף הביא את המשקיע האמריקני ליטול משכנתא ולרכוש דירה, שהיא בדרך כלל דירתו השנייה. המבוכה של הפדרל ריזרב למעשה גדולה עוד יותר, שכן, למרות שהריבית לזמן קצר הועלתה כבר שמונה פעמים במהלך השנה האחרונה, הריבית לטווח ארוך על משכנתאות ירדה בתקופה זו (לדוגמא, משיעור ממוצע של כ-6.3% ל-5.6% בלבד על משכנתא ל-30 שנה).

הנתונים על מחירי הדירות בכלל ארה"ב מלמדים, כי אלו עלו בשיעור של כ-20 אחוזים במהלך השנתיים האחרונות ובקרוב ל-30 אחוזים בשלוש השנים האחרונות.

בגזרה "המקומית" הצרה יותר אליה התייחס גרינספאן, שיעור העלייה גדול עוד יותר. נתוני האיגוד הארצי של סוכני המקרקעין בארה"ב (The National Association of Realtors) מלמדים, כי מחירי הנדל"ן למגורים בערים מסויימות בארה"ב קפצו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, ובמיוחד בערים בחוף המערבי ובחוף המזרחי.

על פי נתונים אלו, מחירי דירות יד שנייה בחוף המערבי עלו בכ-19 אחוזים במהלך 12 החודשים האחרונים, ובחוף המזרחי המחירים עלו בשיעור של כ-15 אחוזים.

על פי דיווחים של סוכנויות נדל"ן בניו יורק, מחירי הדירות במנהטן עלו בשיעור של 23 אחוזים במהלך 12 החודשים האחרונים, והמחיר הממוצע של דירה (להבדיל מבית) עלה בכ-34 אחוזים לרמה של כ-1.3 מליון דולר.

מומחי שוק הנדל"ן בארה"ב מציינים מספר גורמים לעלייה המתמשכת במחירי הדירות: אחד הגורמים העיקריים לעלייה במחירים הוא הירידה בשיעור הריבית המשולם על משכנתאות לטווח ארוך, אשר גורמת להגדלת כוח הקנייה של הלווים. עם ירידת שיעור הריבית על משכנתאות, רוכש דירה ששילם לדוגמא החזר חודשי של 2,000 דולר לפני כשנה, יכול השנה לשלם את אותו תשלום חודשי בגין משכנתא גדולה יותר, ומכאן שהוא יכול להרשות לעצמו לשלם יותר עבור דירה שהוא רוכש.

גורם עיקרי נוסף להמשך העלייה במחירי הדירות מבוסס על עקרונות כלכליים של היצע וביקוש. כאשר כסף זול ורב יותר מחפש לקנות מצאי מצומצם של נכסים, המחיר של אותם נכסים עולה.

באזורים של "הבועות המקומיות", ההיצע נמוך במיוחד בשל היעדר קרקעות לבנייה (מנהטן, מיאמי) ולכן, המחירים של דירות יד שנייה עולים עוד יותר. ומה אם שעור הריבית על המשכנתאות יעלה? האם די יהיה בכך כדי לגרום לפקיעת הבועות המקומיות? ייתכן, אלא שההיסטוריה מלמדת, כי עלייה מתונה בשיעורי הריבית על המשכנתאות לא שינתה הרבה. לפני כשנה, במאי 2004, שיעור הריבית הממוצעת למשכנתאות של 30 שנה עלה ל-6.3 אחוזים משיעור של 5.5 אחוזים בלבד שנה קודם לכן.

עלייה זו לא גרמה לנפילה במחירי הדירות. על פי התחזיות, העלייה הצפויה בשנה הקרובה בשיעורי הריבית על המשכנתאות לא תגרום לירידה מהותית בהיקף העסקאות בדירות מגורים, ומכאן שהבועה, אם ניתן להגדירה ככזאת, לא תפקע. בפעמיים האחרונות שמחירי הדירות למגורים הרקיעו שחקים בארה"ב, הם בסופו של דבר ירדו והשוק התרסק. על פי התחזיות, השוק אינו צפוי להתרסקויות דומות לאלו שהיו בעבר.

הסיבה להתרסקות של תחילת שנות השמונים היתה העלייה החדה בריבית על משכתנאות ל-30 שנה לשיעור של 17.4 אחוז, לאחר שהפדרל ריזרב העלה את כל הריביות במשק כדי להתמודד עם האינפלציה. ההתרסקות השנייה באה בשנות התשעים, לאחר שההאטה בתחום הדיור הפכה לנפילה מהירה, בעקבות הצניחה בנתוני התעסוקה.

אין כיום תחזיות להישנותם של גורמים כמו אלו שגרמו להתרסקות שוק הנדל"ן בשנות השמונים והתשעים.

אחרי הכל, למרות האזהרות על קיומו של הקצף, גרינספאן עצמו ציין באותו נאום, כי הוא אינו צופה שמחירי הדירות ירדו באופן משמעותי. לפי גרינספאן, גם אם תהיה ירידה במחירים, הרי העלייה המשמעותית במחירים גרמה לכך, שההון של האנשים בדירות שהם רכשו הלך וגדל, וירידה במחירים תפגע רק בחלק מההון שנצבר. לפי גרינספאן, מי שנשאר חשוף במקרה של נפילת מחירים הם רק אותם אלו שרכשו דירות בסמוך לירידת המחירים. לא בכדי אלן גרינספאן בחר לתאר את מחירי הדירות הגבוהים באזורי הביקוש כ"קצף" המורכב מהרבה בועות מקומיות.

קצף לא פוקע. קצף נוהג להתפוגג לאט. התחזיות בתחום הדיור האמריקני צופות, לכל היותר, התפוגגות איטית ועדינה של אותו קצף, אבל לא פקיעה.

הכותב הוא ממשרד Yerushalmi & Hillo