מבחן האחריות של השמאי

הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (להלן: "התובע") הגיש כנגד שמאי המקרקעין ניקו פרימו וחברה שבבעלותו (להלן: "הנתבע", "הנתבעים") תביעה לפיצויים בסך 2.15 מיליון שקל מכוח עוולת הרשלנות, בגין נזקים שנגרמו לתובע, לטענתו, כתוצאה מהסתמכות על חוות דעת של הנתבע. התביעה נדונה בפני השופטת פלפל מביהמ"ש המחוזי בת"א.

העובדות הרלבנטיות: הנתבעים התבקשו על ידי חברת הרקולס קבלנות בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: "הרקולס") ליתן חוות דעת שמאית בכדי לקבוע את שווים של נכסי הרקולס שנרכשו בפרויקט הידוע כ"דרייב אין סנטר", שמצוי באזור התעשייה הישן (המזרחי) בראשון לציון (להלן: "הנכסים").

הנתבעים העריכו את שווי הנכסים בסכום כולל של 5.6 מליון דולר ארה"ב עפ"י שמאויות מיום 30.11.94 (שמאות בסך 3.95 מליון דולר) ומיום 30.01.95 (שמאות בסך 1.65 מליון דולר).

ביום 05.1195 נשלח מכתב ע"י הנתבעים אל התובע, בו מאושר כי שווי השוק של המקרקעין הוא 5.6 מיליון דולר, בהתאם לגישה שמרנית, ובו הנתבעים מעידים על כך, שהתובע יכול להעמיד אשראי כנגד שעבוד המקרקעין בגבולות 70% משווי זה.

ביום 03.03.96 נמכר חלק מהנכסים. בינתיים נכנסה חברת הרקולס לכינוס נכסים. בטרם מכר כונס הנכסים את יתרת המקרקעין, הוא פנה לשני שמאי מקרקעין נוספים, בלתי תלויים, לשם קבלת הערכה לגבי שוויה של יתרת המקרקעין.

ביום 16.09.96 קבע השמאי דן אורמן כי שווי יתרת המקרקעין הוא 1.8 מיליון דולר. ביום 21.11.96 קבע השמאי אלי תומר כי שווי יתרת המקרקעין הוא 1.895 מיליון דולר.

בסופו של דבר, יתרת המקרקעין מומשה במחיר הקרוב לזה שנקבע בשומותיהם של השמאים דן אורמן ואלי תומר - מחיר הנמוך בהרבה מהשווי שנקבע בשומות הנתבעים. יתרת המקרקעין מומשה כמעט במלואה בתמורה של 1,615,500 דולר, כאשר נותרו חניות ששוויין זניח.

לטענת הבנק, הוא הסתמך על שומותיו של פרימו במתן ההלוואה, ועל סמך השומות הוא נעתר לבקשת הרקולס, להעניק לה אשראי בסך של 2,935,000 דולר.

לטענת התובע, הערכות הנתבעים, עליהן הסתמך, היו בלתי סבירות, והואיל והוא הסתמך עליהן בהענקת האשראי, הרי שהוא זכאי לפיצוי בגין ההפרש בין הערכים עליהם הסתמך בנגזרים משמאותו של הנתבע לבין הערכים אשר התבררו בפועל.

הפלוגתאות העולות הינן כדלקמן, קובעת השופטת פלפל:

האם התרשלו הנתבעים ביחס לתובע?

האם השומות היו נכונות למועד עריכתן?

האם היו כשלים בלתי סבירים בעריכת השמאות?

האם יש קשר סיבתי בין השומות לבין הנזק הנטען?

האם התרשלו הנתבעים ביחסם לתובע?

חובת זהירות מושגית - חובת הזהירות מורכבת משני נדבכים: חובת זהירות מושגית וקונקרטית. על השמאי מוטלת חובת זהירות מושגית כלפי כל מי שעשוי להסתמך על חוות דעתו המקצועית, בין אם זהותו ידועה לשמאי או לא ידועה, אבל ניתנת לצפייה. עליו לצפות, כי לא רק מי שהזמין את חוות דעתו המקצועית יסמוך עליה, אלא שהיא תובא לעיון גורמים נוספים המתעניינים בנכס, על מנת שתשמש אינדקציה לשווי הנכס וכי גם אלו יסתמכו עליה.

חובת זהירות קונקרטית - בפסיקה נקבע, לא אחת, כי בצד החובה המושגית, נדרשת קיומה של חובה קונקרטית, הבוחנת האם בין צדדים ספציפיים, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, קמה חובת זהירות קונקרטית להוציא מן הכח אל הפועל את החובה הנורמטיבית החלה על פעילות מסוג זה.

בפסיקה נקבע, כי החובה הקונקרטית שלא למסור חוות דעת בלתי נכונה אינה מוגבלת דווקא לצד אשר קיבל באופן ישיר את חוות הדעת. ברם, קובעת השופטת פלפל, אין להחיל הלכה זו על ענייננו, שכן קשה לומר שהנתבע יכול היה לצפות שהתובע יסתמך על שומותיו.

לא זו בלבד שחוות הדעת של הנתבעים לא הוכנו בעבור התובע, אלא בעבור הרקולס למטרותיה הכלכליות, אלא שלמעשה עד תחילת נובמבר 1995 לא ידעו הנתבעים שחוה"ד מצאו דרכן אל התובע. קל וחומר, שהתובע עושה בהן שימוש כאסמכתא לאשראי בהיקף מיליוני דולרים שנתן להרקולס.

אין הוכחה שהנתבע ידע או היה צריך לדעת, שהתובע סומך על חוות דעתו; הוא אף לא קיבל שכר מהתובע בעבור כתיבת חוות הדעת; וההלוואה שחוה"ד היתה אמורה להיות בסיס לקבלה, ניתנה עוד לפני קבלת חוה"ד.

מכל מקום, אין ספק שלנתבעים - ובכך אף הנתבעים עצמם מוכנים להודות - היתה חובת זהירות קונקרטית כלפי התובע מיום 05.11.95, שהינו יום משלוח המכתב מהנתבעים לתובע בו מאשרים הנתבעים, כי שווי השוק של המקרקעין הוא בסך 5.6 מיליון דולר.

החל ממשלוח מכתב זה נוצר קשר ישיר וברור בין הנתבעים לבין התובע; וממילא מיום 05.11.95 חלה על הנתבעים חובת זהירות קונקרטית כלפי התובע, שעשוי להסתמך על חוות דעת המקצועית. ברם, אפילו נוצרה חובת זהירות זו, קובעת השופטת פלפל, עדיין היתה מוטלת חובת בדיקה על הבנק.

לשני הצדדים היה ידוע, שהתקשרויות הבנק עם שמאי, והזמנת חו"ד ממנו, נעשית מתוך רשימה של שמאים שיש לבנק. הנתבע לא היה ברשימה זו, וזה הטעם גם שתגובתו הראשונה היתה, שאין הוא מוכן שיסתמכו על חוה"ד שלו אא"כ יתקבל אישור מנהל הסניף.

במילים אחרות, השמאי, שלא היה ברשימה, לא יכול היה לצפות, שהבנק יסתמך על חוות דעתו, ואם "התגלגלה" כבר שומתו לידי התובע, הדבר היחיד שהוא יכול היה לצפות זה, שהתובע יבדוק אותה באמצעות אנשי אמונו מהרשימה הקיימת.

הפרת חובת הזהירות - שאלת ההתרשלות - האם הפרו הנתבעים את חובת הזהירות כלפי התובע? האם חוות הדעת שניתנו כללו שומות בלתי סבירות ונעשו תוך התרשלות הנתבעים?

שאלה זו צריכה להיבחן בנקודת הזמן שבה ניתנו השומות, קרי, ביום 30.11.94, וביום 30.01.95, קובעת השופטת פלפל.

לטענת הנתבעים, התובע לא הוכיח מה היה שוויים "האמיתי" של הנכסים במועדי השומות ולא טרח להציג בפני בית המשפט ולו חוות דעת מומחה אחת, הבוחנת את תנאי שוק הנדל"ן במועדי השומות, המנתחת שווים של נכסים דומים באותה עת, ונוקבת בשווי שונה מזה שנקבע בשומות הנתבעים.

במילים אחרות: טענת הנתבעים היא, שהתובע לא הוכיח, כי שומות הנתבעים היו שגויות במועד בו ניתנו.

השופטת פלפל קובעת, כי טענה זו בדין יסודה. התובע תמך את תביעתו בשתי חוות דעת מאוחרות ובלתי רלוונטיות לחלוטין לטענת הרשלנות המיוחסות לנתבעים, הראשונה מסוף יולי 1996, והשנייה מנובמבר 1996. חוות הדעת של השמאי אלי תומר - הוכנה לבקשת כונס הנכסים, לצורך מימוש שעבוד, ביום 21.11.96 - והיא נכונה ליום עריכתה. למעשה אין בחוות הדעת כל התייחסות לשווי הנכס במועדים בהם נערכו שומות הנתבעים.

אף מחוות הדעת של השמאי דן אורמן קשה ללמוד על שוויו של הנכס במועדי השומות. אומנם, שמאי זה טען, שבתקופה המדוברת היתה יציבות מחירים כלכלית באזור. אולם, השופטת פלפל קובעת, כי אמירה זו אינה מבוססת על עובדות ונתונים. אורמן לא ביצע סקר שוק ביחס לשווי הנכס במהלך השנתיים שקדמו לחוות דעתו ולא הביא דוגמאות קונקרטיות ליציבות, כביכול, של מחירי הנדל"ן כנטען על-ידו. נהפוך הוא, מעדותו של אורמן משתמעת הודאה בכך, ששווי הנכס, בעת שנערכה שומתו, היה נמוך ב-50% מהסכום אותו שילמה הרקולס בפועל בעת רכישתו.

המשקל שיש ליתן לחוות הדעת של אורמן מתערער מסיבות נוספות: אורמן לא כלל בחוות דעתו, כמתחייב, פרק תכנוני. בנוסף, חלק משמעותי מהאמור בחוות דעתו מתבסס על רשמיו של אורמן מביקורו בנכס. אך בחקירתו הנגדית הודה אורמן, כי הוא כלל לא ביקר במקום.

עובדה זו, המתמיהה לכשעצמה, מותירה ספקות רציניים באשר למהימנות אורמן ובאשר למשקל שיש לתת לחוות דעתו, קובעת השופטת פלפל. הנה כי כן, קובעת השופטת פלפל, קשה להיבנות מחוות דעתו של אורמן, שהיתה נכונה ליולי 1996, שנערכה מבלי שהשמאי ביקר בנכס, שנערכה ללא בדיקה של ההיבטים התכנוניים, שהופרכה בחקירה הנגדית, שסתרה את חוות הדעת של השמאי תומר (שהובא מטעם התובע) ואשר שונתה בהינף יד על-ידי נותנה.

על כן - קובעת השופטת פלפל - התובע לא הוכיח שהשומות שניתנו בידי הנתבעים לא היו נכונות למועד עריכתן.

האם היו כשלים בלתי סבירים בעריכת השמאויות? אף טענתו של התובע, להבדלים קיצוניים בשמאויות, לא הוכחה.

הנתבעים הציגו את חוות דעתו של השמאי עדי צביקל, אשר בחן את שווי הנכס מנקודת הזמן בה הוערך על ידי הנתבעים, וקבע את שווי הנכס במועד מתן השומות בסכום של 4,950,000 דולר. כאשר הוא אף לא הביא בחשבון חוזה שכירות, שבדיעבד התברר שהיה פיקטיבי. נמצא, אם כן, כי שומת הנתבע פרימו, בסך 5,600,000 דולר, הייתה סבירה במועד בו ניתנה, קובעת השופטת פלפל.

התובע לא הוכיח התרשלות מצד הנתבעים, לא הביא ראיה לכך שהשומות הן בלתי סבירות, ולא הסביר מהי הדרך הנכונה בה היה על הנתבעים לצעוד. התובע הוא הנושא בנטל ההוכחה, והוא לא עמד בנטל זה. אשר על כן, קובעת השופטת פלפל, לא הוכחה כל התרשלות מצידם של הנתבעים.

היש קשר סיבתי בין השומות לנזק - או שאלת ההסתמכות: למרות שהשופטת פלפל קבעה שלא היתה התרשלות מצד הנתבעים, ודי בכך כדי לדחות את התביעה, בכל זאת היא דנה בשאלת ההסתמכות.

בניגוד לעמדת התובע בסוגיה זו, הוכח בראיות מוצקות, שהתובע העניק לחברת הרקולס אשראי נדיב ללא קשר לשומות. תמונת המצב המתוארת לעיל עולה ממסמכי התובע ומצביעה על העדר קשר סיבתי בין שומות הנתבעים, שההתייחסות של התובע אליהן הייתה לכל המוקדם ביום 05.11.95, לבין נזקי התובע הנטענים.

התוצאה הסופית: התביעה נדחתה. נקבע, כי התובע לא הוכיח את יסודות עוולת הרשלנות. לא הוכח שהנתבעים חבו כלפיו בחובת זהירות קונקרטית לפני יום 05.11.95, לא הוכח ששומות הנתבעים היו בלתי סבירות במועד הינתנן ולא הוכח קשר סיבתי בין השומות למתן האשראי להרקולס. התובע חויב לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך של 240 אלף שקל, בצרוף מע"מ וכן הוצאות.

ת.א. 54/98, ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב, השופטת: דרורה פלפל.

בשם התובע: עו"ד ישי בית און.

בשם הנתבעים: עו"ד רן יגנס ממשרד יגנס-טויסטר-בירן ושות'.