גם ירידות כלליות, גם נתונים חלשים וגם נבואות קודרות

גל המימושים האחרון בבורסה של ת"א שטף עמו גם את מניות סקטור הנדל"ן, אשר רשמו ירידות חדות בשבועות האחרונים. המימושים בבורסה תפסו את חברות הנדל"ן בעיתוי לא נוח בכלל: ברקע של השבועיים האחרונים נתפס הסקטור בין התחזית הקודרת של המגזין הכלכלי הבריטי "אקונומיסט" לגבי הנדל"ן בחו"ל, לבין נתונים שליליים על מצב סקטור הנדל"ן בישראל.

השילוב של השניים, יחד עם הפאניקה ששררה בשוק ההון, קיזזה כמעט מחצית מהעליות שרשם מדד נדל"ן-15 מתחילת השנה.

נכון לסוף יוני, רשם המדד עלייה של 8.5% מתחילת 2005, כשהנתונים הכלכליים המקומיים ממשיכים להצביע על סקפטיות באשר להתאוששות קרובה של הסקטור בארץ. כך או כך, מתחילת החודש המספרים מראים כי המדד השיל כ-7% מערכו.

פסימיות בארץ ובחו"ל

אם נסתכל על הסקטור תוך מבט נפרד על חברות הנדל"ן המניב וחברות הבנייה, נגלה כי בשבוע שעבר סבלה כל קבוצה מבשורות לא מעודדות במיוחד. לדעת רבים, נתוני משרד השיכון והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסמו לפני שבועיים, הם המשמעותיים והמוחשיים ביותר עבור הסקטור.

על-פי הנתונים, רשמו התחלות הבנייה של דירות ירידה בקצב שנתי של 13% בחודשים ינואר-פברואר 2005. מדובר בירידה של 9.5% בהתחלות בנייה בסקטור הפרטי, ובירידה של 26.8% בהתחלות הבנייה בסקטור הציבורי.

פעילים בשוק הנדל"ן ציינו, שהנתונים מצביעים על תפנית שלילית מסוימת, לאחר ההתאוששות הקלה שנרשמה ברבעון האחרון של 2004, אשר הפיחה תקוות כי הענף צפוי להגיב לשיפור במצב הכלכלי במשק.

מנתוני הלמ"ס ומשרד השיכון עלה עוד, כי גמר הבנייה של דירות גדל בחודשיים הראשונים של 2005 בשיעור זעום של כ-1% בחישוב שנתי: 2% גידול בגמר הבנייה בסקטור הפרטי, וירידה של 1.2% בגמר בנייה בסקטור הציבורי. עם זאת, גם בסעיף זה מדובר בהתמתנות ניכרת לעומת גידול של 18.3% בגמר הבנייה ברבעון האחרון של 2004.

הנתונים המספריים הראו, כי בממוצע חודשי מספר ההתחלות של דירות בינואר-פברואר 2005 הגיע ל-2,197, מתוכן 1,820 דירות בסקטור הפרטי ו-377 דירות בסקטור הציבורי. בתקופה זו הסתיימה בנייתן של 2,522 דירות בממוצע חודשי, מתוכן 1,779 דירות בסקטור הפרטי ו-743 דירות בסקטור הציבורי.

מעבר לנתוני התחלות הבנייה, הפעילים בשווקים הפיננסיים ציינו, כי גם ההאטה בצמיחה הכלכלית שנרשמה ברבעון הראשון של 2005, עלולה לפגוע בקצב התאוששות ענף הנדל"ן.

הנתונים לימדו, כי הצמיחה במשק הואטה לרמה של 3.3% ברבעון הראשון של 2005, לעומת קצב צמיחה של 4.5% ברבעון הרביעי של 2004, וקצב צמיחה של 3.5% ברבעון הראשון של 2004 (בחישוב שנתי).

בנוסף, מדדי רמת החיים רשמו גם הם נסיגה ברבעון הראשון. ביניהם, התוצר לנפש עלה ברבעון הראשון השנה ב-1.4% בלבד, שיעור הגידול הנמוך ביותר בשנה וחצי האחרונות. ברמת החיים (הצריכה הפרטית לנפש) חלה נסיגה של 0.7%, לאחר עליות מהירות של 10.1% ברבעון הקודם ושל 4.9% ברבעון המקביל ב-2004, והצריכה הפרטית הכוללת גדלה ברבעון הראשון בשיעור שנתי אפסי של 0.8% בלבד.

מהנתונים עלה עוד, כי ההשקעה בנכסים קבועים, כולל בבתי מגורים, ענפי המשק, בנייה, ציוד וכלי תחבורה, ירדה בשיעור של 10.4% בשיעור שנתי, לעומת עלייה של 12.5% ברבעון הקודם.

כמו כן, נמשכה ברבעון הראשון הירידה בעבודות תשתית ובבנייה שלא למגורים, בשיעור של 1.7%, כשההשקעות בבנייה למגורים ירדו ב-7.2%.

בזירת הנדל"ן העולמית בלטה החודש הסקירה הפסימית שהוציא שבועון "אקונומיסט", אשר ציין, כי מחירי הנדל"ן בעולם הנם בבחינת "בועה שעומדת לפקוע". השבועון ציין עוד, כי ה'בום' במחירי הנדל"ן הינו חסר תקדים, ובעקבות העליות החדות במחירי הנדל"ן ב-5 השנים האחרונות, להערכת הכלכלנים מדובר בבועה הגדולה אי פעם בהיסטוריה.

בין היתר נכתב, כי בדומה לבועת ההיי-טק בסוף שנות ה-90, עשויים מחירי הנדל"ן להמשיך ולטפס עוד זמן מה, אך ירידת המחירים, גם אם תאחר לבוא, תגיע בסוף. במגזין הסבירו, כי ההתקררות כבר מורגשת בחלק מהאזורים בבריטניה, וציינו עוד, כי מבחינתם תקבל הערכה זו גושפנקא כאשר התהליך יחל בשוק הנדל"ן האמריקני.

לדברי המגזין, לכשתפקע הבועה בשוק הנדל"ן, הדבר יורגש היטב בכלכלה העולמית, עקב רמת המינוף הגבוהה של הסקטור. "בניגוד למניות, אנשים רבים נוטים ללוות כספים כנגד הנדל"ן שברשותם - נתון שרבים נוטים לשכוח", כותבים במגזין.

מבחינה מספרית מעריכים, כי שווי הנדל"ן למגורים במדינות המערביות הכפיל את עצמו ב-5 השנים האחרונות, לרמה של כ-70 טריליון דולר. העלייה שקולה, לדברי המגזין, להכפלת התמ"ג הכולל של המדינות המערביות. לשם השוואה מציינים, כי טרם בועת ההיי-טק של סוף שנות ה-90 עלו מחירי המניות בשיעור השווה לכ-80% מהתמ"ג של המדינות המערביות יחדיו.

באופן כללי מסבירים הכלכלנים, כי ה'בום' במחירי הבתים נבע משני גורמים עיקריים: הראשון, רמות השפל ההיסטוריות של שיעורי הריבית, במיוחד בארה"ב, שהקלו על הצרכנים ללוות כספים על מנת לממן את רכישת הבתים. הגורם השני, לדברי המגזין, הינו אובדן האמון של המשקיעים הפרטיים האמריקנים בשוק המניות, לאחר הירידות החדות שבאו בעקבות פקיעת בועת ההיי-טק.

ירידות חדות

במניות הסקטור המקומיות ניכרו מאוד הדי הבשורות האחרונות, שלוו, כאמור, בגל מימושים בשוק המניות. גם חברות שסיפקו בימים האחרונים בשורות חיוביות יחסית לא עמדו בפרץ, ובסיכום חודשי קיזז מדד הנדל"ן-15 כ-70% מהעליות שרשם מתחילת 2005.

מבין אלו שהובילו את המגמה השלילית בלטה חברת אלביט הדמייה, שבין שלל תחומי פעילותה גם אחזקות מהותיות של נדל"ן מניב, בעיקר במזרח אירופה. עם או בלי קשר להתפתחויות בעסקים אחרים של החברה, הקשורים בעיסקת החלפת המניות עם חברת אלסינט ובעקבות הירידות החדות במניות ת"א 100, איבדה החודש החברה 15% מערכה.

חברות הבנייה והתשתיות שיכון ובינוי ודניה סיבוס, הנמנות אף הן על המדד, ספגו ירידות חדות של 9% ו-8% בהתאמה בחודש יוני. השתיים, שדווקא הרחיבו במהלך החודש את פעילותן בתחום התשתיות, הגיבו, לדברי הפעילים בשוק, להמשך הנתונים השליליים שהתפרסמו לגבי הענף, שהעצימו את השפעת גל הירידות בשוק.

החברות המתמחות בנדל"ן מניב בחו"ל ספגו גם הן ירידות שערים חדות, אשר באו לידי ביטוי בעיקר באמצע החודש, עם פרסום הסקירה של "אקונומיסט". בין היתר איבדה אפריקה נכסים, מקבוצת אפריקה ישראל, 13.5%, מליסרון השליה 7.5%, אפריקה ישראל עצמה השילה 7% והחברה הכלכלית לירושלים איבדה 5.5%.

גב-ים מקבוצת אי.די.בי, שבשונה מהאחרות פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארץ, רשמה ירידה של 8.5%, כשהחברה האם שלה, נכסים ובניין, הפועלת גם בתחום הבנייה למגורים, איבדה 11%.

ראוי לציון, כי בין החברות שלא סבלו במיוחד מהמגמה נמנו גזית גלוב הפועלת בתחום הנדל"ן המניב בחו"ל, עם תשואה שלילית של 0.5%, והחברה האם גזית, שרשמה עלייה של 5.5% מתחילת החודש. השתיים, שלכאורה היו אומרות להיות בין הנפגעות העיקריות של תחזית "אקונומיסט", נהנו בחודש שחלף מאיסוף בלתי פוסק של מניותיהן ע"י בעלי השליטה בגזית, חיים כצמן ודורי סגל.

המהלך של כצמן וסגל, שרכשו במהלך חודש יוני מניות גזית וגזית גלוב בלמעלה מ-10 מיליון שקל, נראה אמנם מפתיע לאור התחזית הפסימית. עם זאת, המהלך בעצם מאותת, כי השניים לא כל כך מסכימים, בלשון המעטה, עם התפיסה שהשווקים בחו"ל נמצאים במצב של בועה. גם איל הנדל"ן דונאלד טראמפ, שרואיין בסוף השבוע שעבר ב"גלובס", שולל לחלוטין את תיאוריית הבועה, בנימוק שכל זמן שהריבית בארה"ב אינה עולה באופן משמעותי, לא יכולה להיווצר בועה, וממילא אין סכנת פיצוץ של בועה.

בנוסף, החברה שרשמה את הירידה החדה ביותר החודש מבין מניות הסקטור היא ארזים. אמנם החברה אינה נמנית על מדד הנדל"ן-15, בשל שווי השוק הנמוך יחסית, אך לא ניתן להתעלם מנפילה של כמעט 30% בערכה מתחילת החודש.

בהקשר של ארזים, ראוי להזכיר, כי יתכן והדבר נבע גם מאי-צירופה למדד ת"100, כפי שנקבע במהלך חודש יוני, אך פעילים רבים ציינו, שהירידות החדות במנייה מבטאות בעיקר את החשש מהתקררות שוק הנדל"ן הבריטי.

השוק הבריטי, אשר מסומן כבר זמן לא מבוטל כאחד מסממני בועת הנדל"ן הבינ"ל, מהווה את מוקד עסקיה של ארזים, כשהחברה הישראלית פועלת לאחרונה ליצירת מרכז כובד נוסף, ע"י השקעות בהיקפים גדולים בנדל"ן בגרמניה.

מסיטים כספים לארץ

למרות הפסימיות והמגמה השלילית, חלק לא מבוטל מהפעילים בשוק ההון עמם שוחחנו בימים האחרונים, עדיין מאמין בסקטור הנדל"ן. למרות שבתחילת 2005 היו כאלו שהגדירו אותה כשנה של מניות הנדל"ן, נראה שלמשקיעים בסקטור יש מספיק סבלנות, גם אם הפריחה תגיע בשלב יותר מאוחר.

הפעילים בשוק ציינו, כי למרות שהחודש רשם מדד הנדל"ן ירידות חדות יחסית, צריך להבין שמניות הענף נסחפו במגמה השלילית הכללית שפשטה בשוק. לדבריהם, קשה להפריד ולכמת את היקף ההשפעה של החדשות השליליות שפורסמו לגבי הענף, בשעה שהשוק כולו סבל ממומנטום שלילי.

התפיסה הכללית בקרב הפעילים היא, שבהתאם למסורת, ענף הנדל"ן מגיב בצורה איטית יותר משאר הענפים במשק, לחיוב או לשלילה, ועקב כך יש להתאזר בסבלנות עד שיקרין סימני התאוששות מובהקים.

גם דודי קטש, מנכ"ל קרנות הנאמנות של בית ההשקעות אייפקס, ממשיך להאמין בתחום הנדל"ן ומציין, כי הסקטור לבטח ייהנה מהצמיחה הכלכלית בשלב כזה או אחר.

"אני חושב שקודם כל חשוב להפריד בין החברות שעוסקות בתחום הנדל"ן המניב בחו"ל לבין אלו העוסקות בתחום הבנייה למגורים והנדל"ן בארץ", ציין קטש. "לדעתי, לפחות לגבי החברות שפועלות בארץ, אני משוכנע שאנחנו נראה אותן מגיבות בשלב כלשהוא לצמיחה הכלכלית, כשבנוסף, אני רואה גם בתכנית ההתנתקות ובהתקדמות בזירה המדינית כדחיפה מסוימת לענף.

"במבט כללי, אנחנו רואים בחודשים האחרונים סימנים לכך, שהנדל"ן המקומי מתחיל להתאושש. צריך להבין שאי-אפשר לצפות, שלאחר מספר רבעונים של צמיחה אנשים ישר ירוצו לקנות דירות ונראה פריחה בנדל"ן. אני חושב שברבעונים האחרונים אנחנו עדים לשיפור בתנאים של המשק, שמקרינים גם באופן מסוים על הדו"חות של החברות בענף, ובסופו של דבר נראה לכך גם ביטוי בשטח.

מה דעתך על המהומה בשווקים בחו"ל?

קטש: "לגבי סקטור הנדל"ן בחו"ל קטונתי מלהתנבא, אך בכל מקרה צריך להתייחס בזהירות להערכות של כלכלנים כאלו או אחרים בתחום. כבר בימים האחרונים ראינו, כי בכירים במערכת הכלכלית האמריקנית ציינו, כי אין חשש לבועה בסקטור הנדל"ן, אבל בכל מקרה צריך לשפוט את הדברים בזהירות.

"באופן ספציפי אפשר לראות לפחות לגבי ארה"ב, שבחלק מהאזורים אכן התפתחה רמת מחירים גבוהה מאוד, אך אם מסתכלים בתמונה רוחבית על ארה"ב, לדעתי לא ניתן לומר שמדובר בבועה".

- האם ההשקעה בתחום הנדל"ן עדיין עדיפה על סקטורים אחרים?

קטש: "אני עדיין חושב שסקטור הנדל"ן מומלץ להשקעה, כשאני מסתמך בעיקר על הצמיחה הכלכלית שעשויה להניע אותו, כפי שציינתי קודם. אינדיקציה טובה לכך היא העובדה, שחברות גדולות ומבוססות, כמו גזית-גלוב ואלוני חץ, ביצעו לאחרונה מספר השקעות בארץ. לדעתי, העובדה שחברות בסדר גודל כזה הזרימו לשוק המקומי עשרות מיליוני דולרים, היא בהחלט סימן חיובי שמעיד על מגמה.

"כך או כך, מי שמשקיע בתחום הנדל"ן צריך להבין, שהוא לא מתאפיין בתגובה מהירה לנתונים הכלכליים. בכל אופן, ברמות הריבית הנוכחיות ובהתייחס לרמות המחירים הנוחות השוררות בתחום, הן בנדל"ן המניב והן בנדל"ן למגורים, אני חושב שבסופו של דבר המגמה תתפוס תאוצה.

"התהליך צריך לנוע ע"י מצב בו הציבור יתחיל להתעניין ברכישת דירות חדשות, כשבהקשר זה יש דגש חשוב מאוד לריבית הנמוכה השוררת היום בשוק המשכנתאות, אשר הופכת את המהלך לקל יותר".