רפורמת המיסים של נתניהו: אין פגיעה בהטבה לקרנות הריט

כידוע, חוק קרנות הנדל"ן ("ריט") הנמצא בהליך חקיקה, מכיל הטבות מיסוי באופן שקיימת עדיפות מיסויית להחזיק נדל"ן מניב תחת הגדרה של "קרן נדל"ן". האם הפחתת מס החברות המתוכננת ע"י האוצר מקטינה את פער המיסוי בין אחזקת נדל"ן כחברה רגילה מול חברה תחת הגדרה של "קרן נדל"ן"?

קרן נדל"ן מוגדרת כתאגיד שבבעלותו נכסי מקרקעין, ומניותיו הנזילות מוחזקות בידי הציבור, חברות, פרטיים או מוסדות פיננסיים.

לשם קבלת הטבות מיסוי על התאגיד לעמוד במספר תנאים, שמהותם העיקרית הנה: 1. מינימום נכסים בשווי של 200 מיליון שקל. 2. התחייבות לחלק 90% מרווחי הקרן לבעלי המניות. 3. שקיפות מלאה על הפעילות העסקית בנדל"ן מניב. 4. הגבלת פעילות יזמית בעלת סיכון לבעל המניה, באמצעות שיעור מס גבוה של 60%.

להלן שיעורי המס בהם מתנהל המשק, מול ההטבות בשיעורי המס בקרן נדל"ן (ריט):

בחברה רגילה - שיעור מס החברות ב-2005 עומד על 34%, ועתיד לרדת כל שנה ב-1%, עד 30% בשנת 2009. בעקבות הרפורמה מס החברות עתיד לרדת עוד, עד ל-25%. שיעור המס השולי המקסימאלי על יחידים הנו 49%, ועתיד לרדת ל-45% בעקבות הרפורמה המתוכננת. שיעור מס השבח הנו 25% על יחידים וחברות. החל מ-7.11.2001 שיעור הדיבידנד (משיכת כספים מחברה כשכבת מס שנייה) הנו בשיעור 25%.

בקרן "ריט" - שיעור המס הנו כשל חברה רגילה, 34%, ועתיד לרדת בעקבות הרפורמה ל-25%. שיעור המס במשיכת כספים (דיבידנד) מרווחים שוטפים הוא 15% במקום 25%. שיעור המס במשיכת כספים (דיבידנד) ממכירת נדל"ן הוא 12% במקום 25%.

הטבלה שלהלן מסכמת את שיעורי המס בעת אירועי מס שונים (מתייחסת לשיעור מס חברות של 30% לצורך הנוחות). הממצאים מראים, שלא רק שלא קיימת פגיעה, אלא קיימת הטבת מס נוספת של 0.5% (7.5% במקום 7% במצב נוכחי) לטובת קרן ה"ריט" בעת חלוקת רווחים מפעילות שוטפת.

בעת מכירת נדל"ן אין שינוי בהטבת המס, הנשארת 9.75% ללא שינוי.

למעשה, מס החברות העתיד לקטון יגדיל את פער המיסוי לטובת קרן הנדל"ן.

מאחר ומשקלו היחסי של הדיבידנד (בשכבת המס השנייה) יעלה בשקלול הכולל של שתי שכבות המס, הטבת המס הנובעת מקרן הנדל"ן תחול על חלק יחסי גבוה יותר.

כמובן שלא הכל אופטימי. בעל חברה שהמס השולי שלו 45% יכול לבחור באחת משלושת הדרכים לתכנן את משיכת הכספים:

א. משיכת משכורת דרך מענקי ניהול/משכורת, בשיעור מס של 45% (שכבת מס אחת).

ב. משיכת כספים באמצעות דיבידנד חברתי, תוך תשלום מס אפקטיבי של 43.75% (2 שכבות מס).

ג. משיכת כספים באמצעות דיבידנד של קרן נדל"ן, תוך תשלום מס אפקטיבי של 36.25% בלבד (2 שכבות מס).

הפער בין דרך א' לדרך ב' הינו שולי, אולם הפער ביניהם לדרך ג' הנו משמעותי יותר, ונע בין 8.75%-7.5%.

השאלה הנשאלת היא, האם פער זה מספיק אטרקטיבי כדי שבעל חברת נדל"ן יפקיד את נכסיו בקרן נדל"ן, ובכך לוותר על מגוון דרכים למניפולציות מס: תכנוני מס משולבים במקורות הכנסה מגוונים; משיכת מענקי ניהול, נסיעות לחו"ל והטבות שונות; יצירת תמהיל אופטימלי של הון עצמי ללא התחשבות בדיבידנד שדורשים המשקיעים; הלוואות בעלים; שליטה בהוצאות.

מספיק שבעל חברה ימשוך מענקי ניהול גבוהים ב-20% יותר ברמת מס של 45%, וכך תגיע הכנסת הנטו שלו לרמה זהה לו הושקע בקרן הנדל"ן ומוסה אפקטיבית בשיעור של 36.25%.

לסיכום, לקרן הנדל"ן יתרונות רבים הן למשקיע הקטן, למדינה, לשוק ההון ועוד. לבעל הנכס השוקל הכנסת נכסו לקרן נדל"ן קיימים שני יתרונות עיקריים:

הטבת המס והטבת הנזילות (מניות).

המסקנה הנובעת מהנ"ל הינה, שאם התשואה ברוטו מעניינת את המשקיע (במרבית המקרים), קרן הנדל"ן לא תיצור עדיפות בסך ההכנסה נטו לפרטי, שכן מגוון הדרכים למשיכת נטו גבוה יותר וקל הרבה יותר דרך חברה רגילה.

לפיכך, משקלה של הטבת המס במערך השיקולים הכולל לבעל נדל"ן אינו גבוה, ולכן הגדרת הנדל"ן שיכנס ל"ריט" מורכבת ואינה מיידית כפי שחשבו רבים.

כקריטריון ראשוני (ובמאמר מוסגר) לנדל"ן הנכנס ל"קרן" ישנם מספר אפיונים:

זהות ברורה ליצירת הכנסה מניבה לטווח ארוך; היקף גבוה של נכסים מניבים כנ"ל, מה שיגרום לעלויות ניהול נמוכות; מיקום אסטרטגי יציב וללא פחת כלכלי נראה לעין.

מה שברור הוא, שקרן הנדל"ן שתרצה תשואה תחרותית לא תכלול אוסף מקרי ומועט של נכסים מניבים, גם אם שוויים הכולל יגיע לסף של 200 מיליון שקל.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.