פרופיל גרופמן בונה הרבה על יהדות העולם

האמריקנים והאירופאים גילו בשנה האחרונה את הפוטנציאל הטמון בשוק הנדל"ן הישראלי, והחלו להזרים הון עתק להשקעות בנדל"ן בישראל. עבור המשקיעים הזרים, ענף הנדל"ן הישראלי מהווה כנראה אלטרנטיבה טובה יותר מהשווקים הביתיים, וזאת בשל מספר גורמים מצטברים: החשש לעליית הריבית בשוק האמריקני, העלולה להביא להתפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב; התחזקות שערו של האירו מול הדולר עד לאחרונה, אשר הביאה לגידול בכוח הקנייה של האירופאים; סימני יציבות פוליטית באזורנו, לאור תוכנית ההתנתקות של רה"מ אריאל שרון; התגברות תופעת האנטישמיות בעולם ובעיקר בארצות אירופה; סימני צמיחה של המשק הישראלי והיציאה מהמיתון; סיטואציה של מצאי קרקעות לבנייה, ההולך ופוחת במרכז הארץ, דבר המביא לעליית מחירים ולפוטנציאל לעשיית רווח.

התופעה של זרים במחוזותינו הפכה לדבר שבשגרה. כמעט מידי יום העיתונות מדווחת על איל נדל"ן זר, אשר מקים קרן להשקעות נדל"ן בישראל בהיקף של מיליוני דולרים. כך לדוגמא, בשבוע שעבר פורסם ב"גלובס", כי איל הנדל"ן הבריטי אריה ארנטרוי, שהיקף נכסיו מוערך ב-16 מיליארד דולר, מקים בארץ קרן השקעות בהיקף של 500 מיליון שקל, אשר תתמחה בהשקעות בתחומי נדל"ן, היי-טק ופיתוחים טכנולוגיים.

לפניו פורסם, כי חיים כצמן, מבעלי חברת הענק גזית גלוב, הכריז על חזרתו לענף הנכסים המניבים בישראל, ולאחרונה אף רכש מידי סם אולפינר, נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר, את קניון רוטשילד בראשון לציון, תמורת 185 מיליון שקל.

משקיע זר בולט בנוף הישראלי הוא, ללא ספק, טייקון הנדל"ן הבריטי ליאו נואי, אשר רכש את מידי דנקנר את השליטה בחברת נכסי אזורים תמורת 93 מיליון דולר, ובימים אלו מתמודד על רכישתה של חברת אמות השקעות, המוצעת למכירה במסגרת מכרז ע"י 6 קרנות הפנסיה הוותיקות, לפי שווי של 818 מיליון שקל.

משקיע בולט נוסף הוא אפרים שורקה מלונג איילנד, ארה"ב, אשר פועל ביחד עם יאיר רבינוביץ' והיזם יעקב בר. לאחרונה, רכשה הקבוצה מידי גרשון זלקינד את אחזקותיה של אלקו בחברת הנדל"ן ליברטי פרופרטיס הציבורית, בתמורה לסכום של 83.75 מיליון שקל.

רק בתחום המגורים

מי שקרא את המפה הנדל"נית בין השורות עוד בשנת 2001, היו שלמה גרופמן, מנכ"ל אפריקה ישראל לשעבר, טרם נרכשה ע"י לב לבייב, וזלמן שובל, מי שהיה שגריר ישראל בארה"ב וחבר כנסת, אשר הקימו יחדיו את קרן פייר.

השניים הצליחו לגייס 40 מיליון דולר משורת משקיעים מהליגה הלאומית בצפון אמריקה ובישראל.

פייר חרטה על דגלה לפעול בתחום המגורים בלבד, בעוד שיתר המשקיעים שהוזכרו בכתבה מבצעים למעשה עסקאות נדל"ן מניב, קרי רכישת נדל"ן עסקי המניב להם מידי חודש שכר דירה קבוע. שכר הדירה, המעוגן על-פי רוב בחוזה ארוך טווח, מעניק למשקיעים תשואה נאה, בשיעור של 9%-10% על השקעתם. כמו כן, המשקיעים פועלים תחת ההנחה, שמחירי הנכסים כיום מצויים בשפל ואלו עתידים לעלות בשנים הקרובות ולהניב רווחי הון לא מבוטלים.

קרן פייר החלה את דרכה עם גיוס של 24 מיליון דולר כהון עצמי, כאשר כל משקיע קנה לפחות יחידת השתתפות אחת של 1.5 מיליון דולר. נכון להיום הקרן גייסה כ-40 מיליון דולר, וניצלה כ-70% מסכום זה. הקרן מעורבת במספר רב של פרויקטים למגורים במרכז הארץ, הכוללים כ-700 דירות, עם היקף מכירות הנאמד ב-250 מיליון דולר.

בין המשקיעים ניתן למנות את מוזי ורטהיים, מבעלי בנק המזרחי וקוקה קולה, שותף בחברת ברגר הולדינגס ויו"ר דירקטוריון קשת; רמי אונגר, בעל חברת טלקאר יבואנית דייהטסו, ובעל עסקי נדל"ן בארץ ובחו"ל; ORS, חברה מובילה לשירותי כוח אדם, בבעלות גבי סבג ובנו דורון; קבוצת הביטוח הראל השקעות, הנמצאת בשליטת גדעון ויאיר המבורגר ויואב מנור; חברת הביטוח אילון, בבעלות משפחת רחמני; פי.בי השקעות, חברה-בת של הבנק הבינלאומי; משפחת טיש, מראשי חברת האחזקות לוואס ומגדולי התורמים למגבית ולגיוס כספים ישראלי בארה"ב. משפחת טיש רכשה 3 יחידות השתתפות בקרן וקיבלה אופציה לרכישת שתי יחידות נוספות ב-3 מיליון דולר; חברת רנקו בשליטת איירה רנרט, הנחשב לאחד מהאנשים העשירים ביותר בארה"ב. רנרט, יהודי דתי, תרם מיליוני דולרים למימון הקמתם של בתי כנסת רבים בארץ, בהם בית הכנסת במשכן הנשיא בירושלים; משפחת שוטנשטיין מאוהיו, בעלת עיסקי נדל"ן מסועפים, בין היתר, הייתה הבעלים של בניין מספר 7 בפרויקט הסחר העולמי בניו-יורק, שהתמוטט ב-11 בספטמבר; משפחת סרוייה מקנדה, בעלת השליטה בחברת COOL BRANDS; קרנות מקפת הותיקה, מבטחים הותיקה, משען, המגן, ורעות; גרופמן ושובל בעצמם, אשר השקיעו כל אחד 500 אלף דולר.

פייר גייסה את הכסף באמצעות תשקיף הנפקה פרטית, כי כך דורש החוק בארה"ב לגבי כל השקעה שקשורה בנדל"ן.

המשקיעים בקרן הינם שותפים מוגבלים. הם אחראים לחובות הקרן יחסית להשקעתם, ואינם שותפים בניהול. מעמדם הוא כשל שותף פסיבי, הזכאי לדיווידנדים. הניהול הופקד בידי חברה שהקימו גרופמן ושובל לצורך ניהול הקרן. מבנה זה מקובל בקרנות נדל"ן בארה"ב.

250 אלף דולר בראשל"צ ליד הים

מאז החלה לפעול, הפכה הקרן לאחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות בישראל. עסקת הנדל"ן הראשונה היתה רכישת מגרש לבניית 98 דירות מול חוף הים במערב ראשון לציון, תמורת 11 מיליון דולר. גרופמן מאמין בדירות איכותיות הפונות לים, ויודע שזהו המוצר המושלם עבור לקוחותיו הצרפתים. פייר מוכרת דירת 4 חדרים בפרויקט ב-250 אלף דולר.

פייר המשיכה את מסע הקניות בעיר השכנה, חולון, בה רכשה מידי חברת לומיר, בשליטת יחזקאל אלעני, 95% ממגרש לבניית 82 דירות במרכז העיר, תמורת 4.7 מיליון דולר. בעסקאות נוספות רכשה מגרש לבניית 60 דירות ברחוב שינקין וההגנה בגבעתיים, בקומבינציה של 32%.

פייר נכנסה, בין היתר, לשותפות עם חברת הבנייה מעוז דניאל, בשליטת פיני ורחל מלכה, ויחדיו רכשו שתי החברות, בחודש נובמבר 2003, קרקע לבניית 116 דירות בכפר גנים ב', פתח תקווה, לפי שיעור קומבינציה של 40% (לא כולל היטל השבחה).

הרומן בין קרן פייר לירושלים החל בשלהי שנת 2004, בעיסקה בה פייר רכשה מגרש לבניית 30 דירות ברחוב רבי עקיבא במרכז ירושלים, תמורת 5.8 מיליון דולר. המתחם מהווה חטיבת קרקע עליה בנויה מסעדת ספגטים, העתידה להיהרס, וכן בית לשימור בן כמאה שנה, בשטח בנוי של 900 מ"ר בשלוש קומות, בעיצוב ארכיטקטוני ערבי. על-פי התב"ע, ניתן לנצל את המבנה לשימור למסחר בקומת הקרקע, ולמגורים ומשרדים בקומות העליונות. על יתרת המגרש יוקם בניין בן 8 קומות הכולל חניון תת-קרקעי בן 2,000 מ"ר, ו-15 דירות יוקרה המשקיפות אל העיר העתיקה, לכיוון שער יפו, בשטח כולל של 3,000 מ"ר עיליים.

דווקא בירושלים

גרופמן: "לאחר שפרטי העיסקה התפרסמו ברבים, יזמים ומכרים רבים החלו לטלפן אליי ושאלו אם נטרפה עלי דעתי. הם תהו איך ניתן להרוויח כאשר משלמים כל כך הרבה עבור הקרקע. אני האמנתי בירושלים, ועודי מאמין. בדיעבד מתברר שגם צדקתי. הרווח מפרויקט משכנות הדר צפוי להגיע לכדי 30%. מרבית הרוכשים הם תושבי חוץ, הרוכשים דירה בפרויקט במחיר של 1-1.5 מיליון דולר".

הניסיון מלמד, כי ירושלים היא העיר הרגישה ביותר לפעולות טרור. בתקופות האינתיפאדה ירושלים סבלה מירידה חדה בביקושים לנדל"ן, ונסיקת המחירים כיום, בשיעור של 10%, מאפיינת את התקופה האחרונה השקטה.

- לרכוש נדל"ן בירושלים נחשב, גם כיום, להשקעה בעלת סיכון, שכן אין לדעת מתי פעולת טרור תבריח מהעיר משקיעים זרים.

גרופמן: "חייבים להיות אופטימיים, ולקוות שהמצב המדיני והפוליטי ישתפר. אני מאמין גדול ברה"מ ובתוכנית ההתנתקות, המגובים ע"י הנשיא ג'ורג' בוש. להערכתי, לאחר תוכנית ההתנתקות יחל באזור תהליך של שלום, וירושלים היא הראשונה אשר תהנה מחיזורי יהדות העולם".

- בתחום הייזום בענף הנדל"ן שוררת תחרות עזה בין השחקנים. איך הקרן מתמודדת עם התחרות?

"זה נכון שיש תחרות גדולה, וחברות גדולות עטות על כל מגרש לבנייה במרכז הארץ. קרה לא פעם, שהמחיר המבוקש עבור המגרש חצה את הקו האדום שלנו, ונסוגונו מההצעה. כך לדוגמא, התמודדנו על רכישת חטיבת קרקע של 277 דונם, ברובע המע"ר באשדוד, בסמוך למרינה, מקבוצת אי.די.בי ושותפיה בקבוצת ק.ב.ע. אנו הצענו 3-4 מיליון דולר פחות מיגאל דימרי ושותפיו, וזה היה הקו האדום שלנו. בסופו של דבר דימרי ושותפיו רכשו את המתחם תמורת 57 מיליון דולר.

"שפל המחירים בשנים האחרונות כלל לא ניכר כשמדובר במחירי מגרשים במרכז הארץ. יש שוני בציפיות של החברות למה שעומד לקרות בעתיד ובין המצב העכשווי. כשם שאנו אומרים שהבורסה מגלמת בתוכה את הציפיות העתידיות, כך גם בענף הנדל"ן: מחירי הקרקע, מבחינת הרוכשים והמוכרים, טומנים בחובם ציפיות חיוביות לגבי מחירי הנדל"ן בעתיד.

- האם קיימת הצדקה כלכלית לציפיות של היזמים ובעלי המגרשים?

"בהחלט, אך עד גבול מסוים. אנו מוכיחים את זה מידי יום ביומו, כאשר אנו שומרים על איזון בין ציפיות גבוהות מדי לטעמנו לבין ציפיות סבירות".

- מה יקרה להערכתך למחירי הדירות בשנים הקרובות?

גרופמן: "אני באמת חושב שאנו נמצאים בתחתית השפל מבחינת מחירי הדירות. עם זאת, אני חייב לתקן טעות סטטיסטית. אם בודקים את רמת מחירי הדירות בגוש דן ב-3 השנים האחרונות מגלים, כי למעשה לא חלה ירידה משמעותית במחירי הדירות מיד ראשונה. ייתכן שמחירי הדירות ירדו ב-3%-5%. מכל מקום, הקרן לא נאלצה להוריד מחירים, מכיוון שלא נדרשה ע"י כוחות השוק.

בגלל עליית עלויות הבנייה

"לשאלתך, אני צופה שבשנת 2006-2007 תחול עלייה של 5%-8% במחירי הדירות, בהתאם למיקום הדירה. עליית המחירים תחול בשל מספר סיבות. ראשית, עלויות הבנייה, קרי כוח אדם וחומרי הגלם, יתייקרו; היצע מצומצם של דירות במרכז הארץ, הנאמד ב-9,000 דירות בלבד; כניסתו של שחקן נוסף לשוק המגורים - יהדות העולם. יהודים מצרפת, בלגיה, אנגליה ודרום אפריקה החלו לרכוש בשנים האחרונות דירות יוקרה בירושלים ובערי החוף במיליוני דולרים. משקיעי החוץ רוכשים גם דירות בינוניות בסכום של 250-300 אלף דולר לדירה, בערים שידעו לשווק עצמן נכון, דוגמת מודיעין.

"יהדות העולם רוכשת דירות בישראל מתוך אמונה שרכישת דירה בארץ תקנה להם פוליסת ביטוח, וכיום, עם התחזקות שער האירו, מחירי הדירות בישראל אטרקטיביים עבורם".