יש דרך לצמצום הסיכון לרשלנות מקצועית של עו"ד

אין להסתפק רק בבדיקות קנייניות ותכנוניות, אלא יש לפנות לייעוץ ובדיקה מקדמית ע"י שמאי שיסייע בבדיקת היבטי התכנון והרישוי, וכן לאמוד את המהות הכלכלית של העיסקה

חלק ניכר מהתביעות בגין רשלנות מקצועית נגד עורכי דין קשורות לעסקאות נדל"ן. ישנם מקרים רבים בהם עו"ד היו מעורבים בעסקאות נדל"ן ופעלו לכאורה במקצועיות תוך שיקול דעת סביר, ובכל זאת מצאו עצמם נתבעים בעוולת רשלנות.

להלן מספר דוגמאות המבוססות על מקרים אמיתיים, שעשויות להתרחש יום יום, בהן עו"ד יכול היה למנוע מלכתחילה את התביעה אילו היה נעזר בשמאי מקרקעין מומחה כבר בעת גיבוש וביצוע העיסקה.

דוגמא א': בעיסקה שנערכה בבית משותף נרכשו זכויות הבעלות הרשומות בתת-חלקה מסוימת, המהווה חלק מקומת המרתף ומשמשת למשרד. בעת ביצוע העיסקה, בירר העו"ד את פרטי הרישום בטאבו, עיין בנסח ובתשריט הבית המשותף. מהבירור עלה, כי תת-החלקה הרשומה אכן מהווה שטח מסוים בקומת המרתף שמוגדר כמשרד. אולם, לאחר תקופה, בבוא הבעלים החדש לשעבד את זכותו לטובת בנק, התבררו לתומו הפרטים הבאים:

בהיתר הבנייה שניתן לבניין עם הקמתו הוגדרה כל קומת המרתף, ובכלל זה גם אותו חלק המהווה כיום את המשרד שבבעלותו, כמקלט ציבורי לשימוש כלל הדיירים בבניין.

לאחר שהוציא הקבלן בזמנו טופס 4, סגר חלק מהקומה והסב אותה למשרד.

לאחר מכן נערך רישום הבית המשותף על בסיס תשריט מודד, שתיאר את המצב הקיים בפועל. כך נוצרה בעיה סבוכה: מחד, הבעלים מחזיק שטח בנוי ספציפי, שמהווה יחידה קניינית הרשומה על שמו בטאבו. מאידך, בשטח האמור השימוש כמשרד הוא בניגוד להיתר הבנייה, וחמור מכך: לבעלים אסור בכלל להחזיק בו באופן בלעדי, ואין אפשרות לייחדו למי מהדיירים, הואיל ועליו לשמש כמקלט במסגרת הרכוש המשותף של הבניין.

מסקנה: עוה"ד היה צריך להיזהר ולא להסתמך רק על נתוני רשם המקרקעין, אלא לברר באופן מקיף ומקצועי את כל פרטי הרישוי והתכנון. זאת, באמצעות שמאי מקרקעין, שהיה מעיין בתוכניות היתר הבנייה ובתשריט הבית המשותף, ועורך השוואה מול המצב הקיים בשטח בפועל.

כך, יכול היה עוה"ד להזהיר את הקונה, לפני ביצוע העיסקה, כי הוא שם את כספו על קרן הצבי, ולהיזהר בעצמו מפני תביעות על רשלנות מקצועית.

המקרה המתואר לעיל חוזר על עצמו בווריאציות שונות, ומתרחש בעיקר בבתים משותפים שנבנו לפני שנים. בנכסים אלה, בד"כ פרטי הרישום בטאבו, כגון שטח, תיאור ואף עצם ייחוד תתי-החלקה, אינם מהווים ראייה לחוקיות המבנה.

דוגמא ב': עו"ד המשמש ככונס נכסים הציע למכירה אכסניה. הנכס נמכר על-פי הסכם בו צוין, כי הממכר מהווה מבנה בשטח 900 מ"ר.

לימים ביצע הקונה מדידה בנכס (ע"י מודד מוסמך), והתברר לו כי שטחו 850 מ"ר בלבד. לפיכך, הגיש תביעה כנגד עורך הדין ששימש ככונס בעיסקה, בה דרש פיצוי בגין אובדן שווי של 50 מ"ר החסרים.

בתביעתו טען הקונה, כי עוה"ד התרשל בתפקידו, הטעה אותו וגרם לו לנזק.

יצוין, כי עוה"ד התבסס בקובעו את שטח הנכס על המצוין בחוות דעת שמאי שנערכה לצורך הכינוס. השמאי התבסס בחוות דעתו על היתר הבנייה המאושר, בו צוין שטח של 900 מ"ר. אולם בפועל לא נבנה הנכס במלואו עפ"י ההיתר, ושטחו אכן היה פחות. עקב גודלו וצורתו של המבנה, לא הבחין השמאי בסטייה הקיימת בין ההיתר למצב בפועל.

אולם, כפי שנפרט להלן, אילו השמאי היה מעיר את תשומת ליבו של עוה"ד בזמנו להיבט מסוים אחר, סביר כי התביעה לא היתה מתעוררת. מבירור שערכנו עבור חברת הביטוח עלה, כי עפ"י התב"ע היקף זכויות הבנייה במגרש עליו ניצב המבנה הינו גדול מאוד, כך שמבחינה כלכלית אין כל כדאיות להשתמש במבנה בכלל, והניצול המיטבי של המקרקעין הינו הריסת המבנה והקמת פרויקט חדש.

לפיכך, ברור שלקונה לא נוצר שום נזק מהעובדה כי חסרים 50 מ"ר במבנה הקיים. ואכן, לאחר הליכים ממושכים, קבע ביהמ"ש כי לא נתקיים יסוד ה"נזק", ולפיכך עוה"ד לא עשה "עוולה". ברם, אותו עו"ד יכל בקלות להימנע מראש מסיכון שמו הטוב אילו היה מקבל לידיו, לפני ביצוע העיסקה, את המידע לפיו אין כל תרומה כלכלית למבנה הקיים. דהיינו, "מחיר השוק" במקרה זה הינו בגין הזכויות בקרקע בלבד. כך יכל עוה"ד לעגן עובדה זו בגוף חוזה המכר או בדרך אחרת, באופן שאם בעתיד ימצא כי שטח המבנה שגוי, או קיימת מגבלה בהיתר הבנייה, לא תהא לכך כל נפקות.

המקרה האמור לעיל עשוי להתרחש בכל פעם בה עו"ד מעורב בעסקת מכר של מקרקעין הכוללים מבנה קיים וזכויות בנייה נוספות. לכן, חשוב תמיד לערוך גם בדיקה כלכלית המנתחת את מהות העיסקה ולעגן, במידת הצורך, את המסקנות בגוף החוזה. אין להסתפק רק בבדיקות קנייניות ותכנוניות.

גם המחיר אשר נקבע בעיסקה ע"י הצדדים עצמם, שאינו מהווה לכאורה נושא לבדיקה ע"י עו"ד, עשוי להשפיע על עורך הדין עצמו. הסיבות האובייקטיביות לקביעת המחיר, אותן ניתן לנתח ולכמת בחוות דעת מפורטת שנערכת ע"י שמאי מקרקעין מומחה, יכולות ליצור "תעודת ביטוח" עבור עורך הדין כנגד טענות עתידיות, הן בהיבטים פיזיים והן בהיבטים רישויים/תכנוניים.

לסיכום: בטרם מתגבשת סופית עסקת נדל"ן, חשוב לפנות לייעוץ ובדיקה מקדמית ע"י שמאי מקרקעין כך שיסייע בבדיקת היבטי התכנון והרישוי, וכן לאמוד את המהות הכלכלית של העיסקה. בדרך זו יוכל עורך הדין לשמור על מירב האינטרסים של מרשיו, ולא פחות חשוב: להתגונן בפני הסתבכות שלא לצורך בתביעת רשלנות מקצועית כנגדו.

הכותב שמאי מקרקעין ומוסמך במשפטים.