להגשת תשריט די בחתימת אחד הבעלים

עניינים הקשורים להליכי תכנון ובנייה מעוררים לעיתים שאלות הקשורות בהתנגשות שבין הפן הקנייני לבין הפן התכנוני. זה קורה, לדוגמא, מקום שאחד מבעלי זכויות המקרקעין מבקש להקים מבנה על מקרקעין המשותפים, ולצורך כך מגיש בקשה לקבלת היתר, או לדוגמא מקום שאחד מבעלי המקרקעין מבקש לשנות את הייעוד התכנוני של המקרקעין, ולצורך כך מגיש בקשה לשינוי ייעוד במקרקעין.

למעשה, אלו שני מישורי התייחסות, אשר כל דיון בפן הקנייני והתכנוני חייב להתייחס אליהם. זהו עניין שבשגרה, שלעיתים בעלים של חלקה או חלקות או חלק מבעלים של חלקות, יוזמים שינויי תוכניות בניין עיר.

ואז לכל יתר הבעלים שאינם נמנים בין היוזמים, ניתנת ההזדמנות להגיש התנגדות לשינויים המבוקשים ולהתערב בהליך התכנוני. אך לעיתים, ההליך התכנוני כרוך בסידורי גבולות והגדלת והקטנת חלקות לצורך חלקות אחוזי בנייה בצורה זו או אחרת. ונשאלת שאלה, האם הליכים אלו חייבים להיות בהסכמת כל המעורבים, או שמא גם כאן די בחתימת חלק מהבעלים ו/או אחד מהם?

השאלה נשאלת וזאת לאור העובדה, כי רשויות התכנון מעוניינות מצד אחד לחסוך התנגדויות, ומצד שני גם חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, נוקט לעיתים גישה המחייבת, כי הגשת התוכנית לצרכי אשור, תהיה בידי ובחתימת כל הבעלים. ונשאלת השאלה, האם תשריט איחוד או חלוקה המוגש לרשות מקומית חייבת לקבל חתימת כל הבעלים, או שמא רק בחתימת חלק מהן?

שאלה נכבדה זו הגיעה להכרעה לאחרונה בבית המשפט העליון בעניין עע"מ 8748/03, ועדת ערר מחוז ת"א נ' סילבנה לוס פואה ואח', שנידון בפני הרכב של השופטים (בדימוס) טירקל, א. ריבלין, מ. נאור.

בעניין סילבנה, חלק מבעלי הזכויות במספר חלקות בקשו לאחד מספר חלקות בכדי להוסיף בנייה על בנין המצוי על אחת מהחלקות. דא עקא, כי הבקשה לאיחוד הוגשה ע"י חלק מבעלי הזכויות בחלקות ולא כולן.

לגירסת ועדת ערר, יש צורך בחתימת כל בעלי הקרקע ולא די בחתימת חלק מהבעלים. אך העתירה המנהלית שהוגשה על החלטת ועד הערר, התקבלה על-ידי השופט עודד מודריק, אשר קבע שאין צורך בחתימת כל הבעלים, ומכאן הערעורים.

ועדת ערר ערערה על עצם הקביעה, כי די בחתימת אחד הבעלים, וצדדים אחרים ערערו על קביעת בית המשפט המחוזי, להחזיר את הדיון לוועדה המקומית לדון בטענת המתנגדים. השופט טירקל, שנתן את פסק הדין, ויתר השופטים הסכימו עמו, דחה את הערעור והערעור שכנגד בקובעו, כי לצורך "הגשת" תשריט חלוקה, די בחתימת אחד הבעלים. הבסיס למחלוקת הינו פרשנות סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה, אשר חל על חלוקת קרקע אך לאור סעיף 144 חל גם על אחוד חלקות לפי שנויים המחויבים.

סעיף 137 קובע: "תשריט חלוקת קרקע 137. בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאיננה כוללת חלוקת קרקע, רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה- תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית".

השופט טירקל לומד מלשון הסעיף, שנאמר בו "בעל קרקע" ולא "בעל הקרקע". מכאן אתה למד, כי המטרה לא היתה שכל בעלי "הקרקע" חייבים לחתום, אלא כל מי שמכונה והינו בעל זכויות במקרקעין. אך השופט טירקל לומד על לשון זו של החוק גם מטעמים נוספים, כגון "מטרתו של הסעיף ומהשתלבותו במערכת הסדרי התכנון", כלשון השופט טירקל.

השופט טירקל מסיק מסעיפים הדומים ברוחם לסעיף 137, שגם בסעיף אחרון זה הכוונה היא חלק מהבעלים ולא כולם. לדוגמא לעניין סעיף 61 א (ב) העוסק בהגשת תכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת, אין צורך בחתימת כל הבעלים (ראו ע עמ' 2797/01 ועד עין כרם ואח' נ' ועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח').

לעניין הגשת הבקשה לקבלת היתר בנייה נקבע, בעניין בג"ץ 305/82 מור ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, כי די בחתימת אחד הבעלים להגשת הבקשה לקבלת היתר בנייה (לעניין זה, השווה מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שנייה עמ' 775).

השופט טירקל מאמץ את הגישה שנקבעה בבג"ץ 3739/02 בעניין "זמורה", אשר לפיה חוק התכנון והבנייה אינו מלאכת מחשבת חקיקתית העשויה מקשה אחת, ויש לפרש כל אחת מהוראותיו "על רקע תכליתה והקשרה הענייני".

השופט טירקל מודע גם להוראות סעיף 141 לחוק התכנון והבנייה, המורה על רישום של תשריט חלוקה, אשר מחייב חתימת כל הבעלים, אך קובע, כי סעיף זה בניגוד לסעיף 137, הינו במשור הקנייני, בה בשעה שנושא ערעור דנן הינו הגשתו של תשריט האיחוד לוועדה מקומית ולא אישור. עם כל הכבוד, הקביעה של השופט טירקל מתיישבת עם המגמה הרצויה בתחום הנושק בין הליכי תכנון לבין הפן הקנייני.

מקום בו המדובר בהליך של תכנון תוכנית, כאן אין מניעה שהגשת התוכנית והיוזמה לגביה יהיו בידי מעטים, אך עם כל הכבוד, במקום שמדובר בהגשת תוכנית לצרכי "היתר", כלומר שלב הבנייה הממשי, לדעתנו כאן ההליך התכנוני עובר למדרגה אחרת ומתקרב מאוד לדיני קניין ופגיעה בקניין, והיוצרות מתהפכות.

בעוד שבהליך התכנוני של הגשת תוכניות די ביוזמה של אחד להניע את גלגלי התוכנית ועל המתנגדים הנטל להוכיח התנגדותם, הרי בעניין הקשור לבנייה על המגרש, על מי שאין בידיו זכות מוצקה ובלעדית וללא עוררים במקרקעין מוטל הנטל להוכיח את זכותו ולקבל היתר בנייה, חרף ההתנגדות. כלומר, מדיניות תכנונית רצויה צריכה לעודד אכן הגשת תוכניות ושינוין, לפי שיקול תכנוני בלבד, ובעניין זה פסק הדין דנן הינו בתחום התכנוני, אך אין להסיק ממנו, כי לצורך קבלת היתרי בנייה יש לנקוט בגישה דומה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.