גב-ים: מדשדשת אך יציבה

מבט על נתוני חברת הנדל"ן גב-ים לרבעון הראשון של 2005 מעיד, כי אכן סקטור הנדל"ן המקומי לא עבר שינוי מהותי במהלך השנה החולפת. גב-ים, אחת מזרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, הפועלת בשוק המקומי בעיקר בתחום הנדל"ן המניב כיזמית ובעלים של שטחי תעשייה מסורתית וגם היי-טק, רשמה ברבעון הראשון תוצאות מעורבות, שהצביעו על שחיקה קלה בשורה העליונה, תוך גידול מסוים ברווחיות.

מתחילת 2005 המשיכה החברה לפתח את עסקיה, תוך מימוש נכסים מחד ורכישת נכסים אחרים מאידך, כשבמקביל גם ביצעה גיוס בהנפקת אג"ח בתחילת הרבעון השני, בהיקף של כ-240 מיליון שקל. למרות כל זאת, תוצאות החברה לרבעון, בדומה למרבית החברות בענף, אינן מבטאות כאמור תזוזה משמעותית בתחום הנדל"ן המניב וגם בתחום המגורים, בו רושמת גב-ים פעילות בהיקפים נמוכים.

יציבות בנדל"ן המניב

הכנסות החברה ברבעון הראשון של 2005 התכווצו ב-2.5% לעומת הרבעון המקביל, לרמה של 74.6 מיליון שקל. ניתוח התפלגות ההכנסות מעלה, כי ההכנסות מהשכרת מבנים רשמו עלייה קלה של 3%, ל-55.2 מיליון שקל, וההכנסות ממכירת דירות רשמו ירידה של כ-20%, ל-16 מיליון שקל.

ברבעון הראשון רשמה גב-ים הכנסות מינוריות של 3.3 מיליון שקל כתוצאה משירותי אחסון, רווח ממימוש מקרקעין ומדמי ניהול.

בהקשר לשני סעיפי ההכנסות העיקריים ציינה החברה, כי ההכנסות מדמי שכירות גדלו אודות לאכלוסם של מבנים חדשים, שנכנסו למאגר הנכסים של החברה. התפוסה בנכסים הנה בשיעור של 92%. לגבי סעיף ההכנסות ממכירת דירות הוסיפה החברה, כי הקיטון נבע מעיתוי ההכרה בפרויקטים, כמתחייב בתקן החשבונאות.

שורת ההוצאות התפעוליות של החברה מצביעה על קיטון של 8.5%, לרמה של 43.5 מיליון שקל. בין היתר, רשמה החברה יציבות יחסית בהוצאות ההנהלה וכלליות, ברמה של 5.2 מיליון שקל, גידול קל בהוצאות הפחת, ל-9.9 מיליון שקל, וקיטון של 10% בהוצאות המימון, ל-9.6 מיליון שקל.

החזקת הנכסים ועלות שירותי האחסון עלו בצורה מינורית ברבעון הראשון, לרמה של כ-6 מיליון שקל. עלות הדירות שנמכרו רשמו ירידה מהותית של 22%, ל-12.8 מיליון שקל.

הרווח של גב-ים לפני מיסים עמד ברבעון הראשון של 2005 על 31.2 מיליון שקל, גידול של 7% לעומת הרבעון המקביל. לאחר הוצאות המס, ובשקלול רווח מינורי שנבע מחברה כלולה, רשמה רווח נקי של 15.4 מיליון שקל ברבעון הראשון, גידול של 5.5% לעומת הרבעון המקביל.

נערכים לעליית הביקושים

ממאזנה של גב-ים עולה, כי הונה העצמי עמד בתום הרבעון הראשון של 2005 על 642 מיליון שקל. הון זה מממן 32% מהמאזן, העומד על 1.98 מיליארד שקל. שווייה של גב-ים נכון להיום עומד על כ-700 מיליון שקל, לאחר עלייה של כ-10% מתחילת 2005.

מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח של גב-ים נכון לתום הרבעון הראשון עומדת על 953 מיליון שקל, 48% ממאזן החברה, ושיעור די דומה למצב ברבעון המקביל ב-2004. ההתחייבויות השוטפות של החברה עמדו בתום הרבעון על רמה של 162 מיליון שקל.

ראוי לציין, כי לאחר תום הרבעון ביצעה החברה הנפקה פרטית של אג"ח בהיקף של 243 מיליון שקל, לאחר שהכפילה את היקף הגיוס המקורי עקב הביקושים הערים בשוק. על האג"ח, שזכו לדירוג AA מחברת הדירוג מעלות, משלמת החברה ריבית שנתית צמודת מדד של 4.25%. אורך החיים הממוצע של האג"ח (מח"מ) עומד על 5 שנים.

לגבי התפתחות עסקיה בתחום הנדל"ן המניב ניכרת השקעה מסיבית של החברה באזור תעשיות המדע בחיפה (המת"מ), בו מחזיקה גב-ים ב-50.1%. החברה מקימה במסגרת זו מבנה משרדים בשטח של 8,400 מ"ר, שיושכר לחברת היי-טק, וכן פועלת להקמת חניון בן 100 מקומות באזור. התפתחות אחרת מן הימים האחרונים היא רכישת שני מבנים נוספים באזור המת"מ בשטח כולל של 8,700 מ"ר, בתמורה ל-21 מיליון שקל.

בנוסף ציינה החברה, כי היא פועלת להרחבת מבנה קיים באזור התעשייה בקיסריה, בהיקף של כ-3,000 מ"ר. החברה הוסיפה עוד, כי היא נערכת להקמה של מבנים שונים נוספים באתרים ברחבי הארץ, על מנת להיות ערוכה למצב של התעוררות בביקושים בשוק הנדל"ן.

לגבי סקטור הבנייה למגורים ציינה החברה, כי היא נמצאת עדיין במהלך שלבי הקמה של 377 יחידות דיור, בפרויקטים שונים בקרית מוצקין, חיפה ורמת-גן.

בקרית מוצקין מקימה גב-ים את שכונת נווה גנים, במסגרתה הוקמו ואוכלסו כבר כ-1,150 יחידות דיור, מתוך כ-1,300 מתוכננות. בחיפה החברה שותפה בקמת שכונת כרמל וים באזור הכרמל, כשבפרויקט זה חלקה עומד על 138 יחידות דיור מתוך 216 מתוכננות. ברמת-גן שותפה גב-ים ב-50% בהקמת שכונת מרום-נווה, כשבמסגרת פרויקט זה הוקמו ואוכלסו 621 יחידות דיור מתוך 935 מתוכננות.

שמרנות חיובית

מדו"ח חברת מעלות, שפורסם טרם הגיוס האחרון של גב ים בחודש אפריל, עולה, כי גב-ים מוערכת כאחת היציבות מבין חברות הנדל"ן המקומיות, ועל-פי חברת הדירוג היא בולטת בביצועיה, במיצובה העסקי והפיננסי, הגבוהים מהממוצע בענף.

מעלות מציינת עוד, כי הסיבות לכך הן מיקום והיקף הנכסים, תזרימי המזומנים היציבים הנובעים מהנכסים, שיעורי תפוסה גבוהים מהממוצע, ניסיון ארוך שנים בתחום ואסטרטגיה שמרנית בכניסה לפרויקטים חדשים.

מנגד, מציינת מעלות, כי בגב ים טמון מימד לא מובטל של אי-ודאות, זאת לאור האפשרות לרה-ארגון כולל בפעילות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי. חברת הדירוג הוסיפה, כי יש לזכור שהחברה פועלת בסביבה המאופיינת בסיכון על רקע המשבר שפוקד את שוק הנדל"ן המקומי.

בהקשר זה מציינים כלכלני מעלות את המשך הצמצום בביקוש לשטחי מסחר, תעשייה ומשרדים, גידול במספר פשיטות הרגל בענף, גידול בשטחים המוצעים להשכרות באופן ישיר ולהשכרות משנה, והחמרת הקריטריונים של הבנקים למתן אשראי.

הכלכלנים מוסיפים עוד, כי מגמה זו בענף באה לידי ביטוי בעיקר בירידת שיעורי התפוסה בנכסים המושכרים, שחיקת דמי השכירות, שחיקת מחירי הנכסים, פגיעה בשיעור החידושים של חוזי שכירות קיימים והקטנת היקפי העסקאות.

לגבי גב-ים עצמה מציינים הכלכלנים, כי האחרונה מתמודדת עם המשבר בענף בצורה משביעת רצון, תוך גידול בשיעורי התפוסה בנכסים וכן גידול בדמי השכירות הנובעים מהם. במעלות מציינים, כי החברה חתמה בשנים האחרונות חוזים ארוכי טווח עם שוכרים איתנים כמו צים, המהווה 4% ממחזור דמי השכירות, פיליפס ואלביט, המהווים כ-3% ממחזור דמי השכירות, וכן IBM ישראל.

בנוסף מעריכים במעלות, כי ניהול חברת גב-ים, בראשה עומד חנן ניצן, מתאפיין לאורך השנים בשמרנות, המתבטאת בפיתוח וייזום נכסים מניבים בעיקר עבור שוכרים איתנים מראש, וכן ויסות היקפי הפעילות בתחום הנדל"ן למגורים בהתאם למצב בשוק, תוך מימון ע"י רכיב הון עצמי גבוה יחסית.

כלכלני מעלות דנים גם באפשרות לרה ארגון בקבוצת אי.די.בי, וכאמור רואים בנושא זה גורם של חוסר ודאות לגבי גב-ים. בהקשר זה מציינים את מדיניות הדיבידנד האגרסיבית שבה נקטה גב-ים בשנת 2004, ומעריכים כי המשך מדיניות זו עשוי להרע את איתנותה הפיננסית.