"מחירי הנדל"ן בעולם הם לא מהנמוכים, אבל אי אפשר לדבר על הענף בהכללה"

שלמה שרף, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן ואלקטרה בע"מ, לא נח בימים האחרונים. על הפרק: הנפקת חברת אלקטרה נדל"ן לפי שווי של 825-925 מיליון שקל לפני הכסף. הלו"ז שנקבע צפוף ביותר וכולל 6-7 מצגות בכל יום, אבל שרף לא מתלונן והאמת שהוא לא נראה מודאג במיוחד. הוא יודע שבנה את החברה ברכישת נכס אחר נכס, החל משנת 1997, עד שהגיע למצב הנוכחי שבו מחזיקה החברה נכסים בהיקף של 3.3 מיליארד שקל. שרף מניח שבשוק יידעו להעריך זאת. לשם השוואה רק ב-2004 עמד היקף נכסי החברה על 2 מיליארד שקל וב-2003 הם הסתכמו בכ-1.5 מיליארד שקל.

כדי לקבל פרופורציה על קצב הצמיחה של החברה נציין שבשנת 1998 החזיקה החברה נכסים בהיקף של 347 מיליון שקל בלבד. "אני מניח שקצבי הצמיחה שלנו בעתיד לא יפחתו מקצבי הצמיחה שהצגנו בעבר", אומר היום שרף. "אנחנו נמצאים בדיוק בשלב שבו אנו מספיק גדולים כדי שעסקאות יזרמו אלינו ומצד שני לא גדולים מדי כדי להציג קצבי גידול מרשימים בפעילות".

הגידול בנכסי החברה בא לידי ביטוי גם בהכנסות החברה וברווחים שהציגה בשנים האחרונות. אם בשנת 2002 עמד היקף ההכנסות של החברה מדמי שכירות על כ-108 מיליון שקל הרי שבשנת 2004 הוא כבר הגיע ל-190 מיליון שקל וב-12 החודשים האחרונים עמד היקף ההכנסות של החברה על 216 מיליון שקל. שכר הדירה של החברה בגילום שנתי, כולל חלקה בחברות כלולות, גבוה הרבה יותר ומסתכם בכ-365 מיליון שקל בשנה. ההכנסות מתפלגות באופן הבא: 30% מהן מגיעות מקנדה, כ-26% מארה"ב, 15% מבריטניה וישראל והיתרה מתחלקת לאירופה ולמרכזים לוגיסטיים בהם השקיעה החברה.

שיעור התפוסה בנכסים של אלקטרה עומד נכון להיום על 96%. בסך הכול יש לאלקטרה נדל"ן 49 נכסים מניבים שמתפרסים על פני 430,000 מ"ר, מתוכם 13 נכסים בבריטניה, 13בישראל, 10 נכסים בקנדה, 4 נכסים בארה"ב, 7 נכסים בגרמניה ושני נכסים במדינות אירופאיות נוספות.

הנתון המעניין ביותר מבחינת המשקיעים הוא ה-FFO של החברה (רווח תפעולי תזרימי של החברה). גם כאן מציגה אלקטרה נדל"ן שיפור מתמשך ואם בשנת 2002 עמד ה-FFO שדל החברה על כ-40 מיליון שקל הרי שעל פי ההערכות אמור נתון זה להגיע בשנת 2005 לכ-80 מיליון שקל בהתחשב בעסקאות האחרונות עליהן חתמה החברה (עסקת דויטשה טלקום ועסקת קליבלנד), שעדיין לא באו לידי ביטוי בדו"חותיה של החברה. הרווח מפעולות של החברה עמד בשנת 2004 על 109 מיליון שקל, לעומת רווח של 92 מיליון שקל בשנת 2003. ברבעון הראשון של 2005, שבו כבר באו לידי ביטוי חלק מהעסקאות החדשות עליהן חתמה החברה, עמד הרווח מפעולות על 39.2 מיליון שקל לעומת 22.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

"ברור לי שמחירי הנדל"ן העולמיים כיום הם לא מהנמוכים, אבל אי אפשר לדבר על ענף הנדל"ן בהכללה וצריך לבדוק כל נכס לגופו", אומר היום שרף. "ישנם נכסים באנגליה, למשל ליד ארמון בקינגהם, שקשה לראות כיצד הם ייפגעו גם במקרה שבו מחירי הנדל"ן בהכללה יורדים. בארה"ב למשל, שם מדברים כל הזמן על בועה, מחירי הנדל"ן רק עולים בינתיים. אני לא אומר שלא צריך לממש אני רק סבור שאי אפשר לדבר על כל נכסי הנדל"ן כמקשה אחת", הוסיף שרף. "אני סבור שנמשיך לפעול במקומות בהם אנחנו כבר פעילים היום כמו עיירות המשנה בארה"ב, בקנדה ובגרמניה, אך אם יהיו הצעות מעניינות במקומות אחרים ברור שלא נפסול אותן על הסף", אמר שרף.

מעבר לקצבי הגידול של אלקטרה, הוכיחה החברה שיש ביכולתה גם לממש נכסים ברווח נאה, בהתחשב ברמות המחירים הגבוהות הקיימות בקנדה באנגליה ובארה"ב. בדיעבד, אלקטרה נכנסה לשווקים אלו (בעיקר אנגליה וקנדה) בזמן כאשר התשואות על הנכסים היו גבוהות והמחירים נמוכים. בשנה האחרונה מימשה אלקטרה נדל"ן מספר נכסים שהניבו לה תשואות דו ספרתיות על ההון העצמי שהושקע בעסקאות אלו. כך למשל נמכרו שלושה נכסים באנגליה בתשואות על ההון העצמי שהסתכמו בכ-26%-80%.

בהנפקה המתוכננת תנפיק החברה כ-15% מהון מניותיה לציבור ובנוסף יונפקו איגרות חוב סטרייט ואיגרות חוב להמרה. סוכריות למשקיעים בצורה של אופציות במחיר אפס, לא צפויות להינתן. "אני חושב שהמחיר שאנחנו מבקשים על החברה בשוק ההון הוא מחיר הוגן ולא צריך לעטוף אותו בסוכרייה כזו או אחרת למשקיעים", אומר שרף. *