משולם לוינשטיין: אקזיט בת"א, כניסה למזרח אירופה

מבט על דו"חות החברה, שבשליטת שאול לוטן (הבן של), מעלה, כי משולם לוינשטיין רשמה ברבעון הראשון של 2005 יציבות בשורה העליונה לעומת התקופה המקבילה, אך עם זאת רשמה הפסד נקי, גם עקב הוצאות הכרוכות בפעילות בחו"ל.

עסקי הליבה מדשדשים

הכנסותיה של לוינשטיין ברבעון הראשון רשמו קיטון מינורי של 2% לרמה של 36.4 מיליון שקל, לעומת הרבעון המקביל. בין היתר, החברה מפרטת, כי ההכנסות שנבעו מתחום הנדל"ן המניב עלו ב-6% לעומת הרבעון המקביל, ל-11.3 מיליון שקל, על רקע שטחי השכרה נוספים שאוכלסו בתקופת הדו"ח.

בתחום התיירות נרשם גידול של 11% בהכנסות לעומת הרבעון המקביל, לרמה של 13.6 מיליון שקל. בתחום זה פועלת לוינשטיין באמצעות האחזקה בחברת התיירות אשת (50%). החברה ציינה, כי בהתייחס לתוצאות הענף העלייה בהכנסות מיוחסת לשיפור במצב הכלכלי והביטחוני בארץ.

בסעיף הנדל"ן למגורים איחדה לוינשטיין לראשונה את ההכנסות שנבעו מחברת נאנט, המרכזת את פעילותה במזרח אירופה. החברה הוסיפה עוד, כי סעיף זה כלל גם את ההכנסות שנבעו ממכירת דירות בפרויקטים במודיעין ובקרית ביאליק.

הנתונים עצמם מראים, כי ההכנסות ממכירת הדירות רשמו גידול מזערי לעומת הרבעון המקביל, לרמה של 11.5 מיליון שקל. לוינשטיין הוסיפה עוד, כי הכנסות אלו כוללות את דמי הניהול, שנבעו לחברה בגין ניהול פרויקטים של בניית דירות. החברה ציינה, כי לגבי תחום עבודות הקבלנות לא נזקפו הכנסות ברבעון הראשון, לעומת הכנסות בהיקף של כ-3 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הרווחיות התפעולית של משולם לוינשטיין מתחומי הפעילות המפורטים לעיל עמדה ברבעון הראשון על 3.4 מיליון שקל, קיטון של כ-25% לעומת הרבעון המקביל. בין היתר דיווחה החברה, כי רשמה הפסד תפעולי של 1.6 מיליון שקל בתחום התיירות, למרות העלייה בהכנסות, על רקע חולשת הרבעון הראשון בענף התיירות באופן מסורתי. בהשוואה לרבעון המקביל מדובר בקיזוז של 17% בהפסד, שנבע מהפעלת תחום התיירות.

מהדו"חות עולה עוד, כי הפעילות בתחום הנדל"ן הניבה לחברה רווח תפעולי של כ-5 מיליון שקל, בהשוואה לרווח תפעולי של כ-6.5 מיליון שקל שנבע מהתחום ברבעון המקביל.

מבט אל תוך תוצאות הפעילות בתחום הנדל"ן מעלה, כי תחום הנדל"ן המניב רשם ברבעון הראשון איזון תפעולי לעומת רווח של כ-5 מיליון שקל ברבעון הראשון. תחום הנדל"ן למגורים הניב רווח של כ-5.2 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-340 אלף שקל ברבעון המקביל.

בשורה התחתונה, רשמה החברה הפסד נקי של 2.1 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2005, לעומת רווח סמלי של 160 אלף שקל ברבעון המקביל. הגורם המרכזי לכך הינו איחוד הפעילות במזרח אירופה לתוך דו"חות החברה, שהביא לגידול של כ-50% בהוצאות המימון הרבעוניות, ל-6.1 מיליון שקל.

נכון לתום הרבעון, עומד הונה העצמי של החברה על 116.7 מיליון שקל, ומממן מאזן של 641.6 מיליון שקל, זאת כאמור תוך ייחוד יחסי של הפעילות במזרח אירופה, לראשונה בדו"חות הרבעון הראשון. שווי השוק של החברה עומד על 196 מיליון שקל.

יוצאים למזרח אירופה

המהלך הבולט של לוינשטיין במהלך הרבעון הראשון היה כאמור הבשלת היציאה לפעילות בחו"ל. במסגרת זו רכשה החברה בתום 2004 33.3% מחברת הנדל"ן נאנט (הרשומה בהולנד), בתמורה ל-6.7 מיליון דולר, וברבעון הראשון פעלה לגיוס כספים לחברה הנרכשת, מהלך שצלח בצורה חלקית. שאול לוטן אמר ל"גלובס", כי הוא חיפש מזה זמן לצאת לאירופה, ו"במקום לייצר רכבת חדשה - עליתי על רכבת נוסעת" - הרכבת של נאנט.

נאנט, הנמצאת בשליטת חברה הנדל"ן המקומית אולימפיה (41.6%) של אוסקר כצנלסון, פועלת ב-10 פרויקטים למגורים בבודפשט וורשה, ובהם כ-5,000 דירות. שותפה נוספת בחברה היא קרן ההשקעות המתמחה בנדל"ן Global Europe Investment, שהעמידה לה בעבר הלוואה של 4.35 מיליון דולר למשך 5 שנים.

לפי הערכה, שווי הדירות שבונה נאנט במחירי מכירה צפוי לעמוד על 300-400 מיליון דולר. בנוסף, לפני מספר חודשים הודיעה נאנט על פרויקט לבניית 1,500 יחידות דיור קטנות (כ-60 מ"ר ליחידה) בוורשה, בשווי של 180 מיליון דולר. הפרויקט ייבנה על קרקע בשטח של 58 דונם, אותה רכשה החברה תמורת 9 מיליון דולר. בחודש שעבר הודיעה נאנט על כניסה לשוק מזרח אירופי חדש: קייב, אוקראינה. כניסה זו תעשה בשיתוף בנק פולני הפעיל בקייב.

לצורך הרחבת הפעילות של נאנט, תכננו עד לפני מספר חודשים בעלי השליטה הישראלים להנפיק את החברה בבורסה של ת"א, לפי תג מחיר של כ-200 מיליון שקל. גיוס האקוויטי בוטל לבסוף על רקע היענות נמוכה מצד המשקיעים המקומיים, בעקבות המשבר שפקד את שוק ההנפקות. במקום גיוס האקוויטי, החליטו לבסוף בעלי השליטה הישראלים, כי נאנט תגייס באמצעות אג"ח בלבד, כשמהלך זה זכה דווקא להצלחה רבה. במסגרתו השלימה נאנט לפני מספר שבועות גיוס של 55 מיליון שקל, לאחר שבמכרז נרשמו ביקושי יתר של פי-3.8.

האג"ח, שכ-80% ממנו הוקצה לבסוף למשקיעים מוסדיים, ישא ריבית דולרית מרשימה של כ-8%, שככל הנראה היתה הסיבה המרכזית לביקוש הער בהנפקה. המח"מ של האג"ח יעמוד על 3 שנים, והריבית הריבית תשולם ב-7 תשלומים חצי שנתיים, בין יוני 2007 ליוני 2010. בהקשר של נאנט יצוין עוד, כי הערכת השווי שהוצמדה לחברה במקביל לתשקיף שפורסם בעקבות הגיוס, עומדת על כ-42.5 מיליון אירו. שווי זה גוזר ללוינשטיין אחזקה בהיקף של 14 מיליון אירו בחברה.

אקזיט בלב ת"א

מהלך בולט נוסף שהשלימה לוינשטיין רק לפני מספר ימים, הוא מכירת 13 הקומות הראשונות במגדל אותו היא בונה בפינת הרחובות יהודה הלוי והרצל בת"א, עבור הנהלת בנק דיסקונט. במסגרת המהלך מכרה לוינשטיין לבנק דיסקונט שטחי משרדים בהיקף 12.5 אלף מ"ר, 120 מקומות חניה וכ-400 מ"ר של שטחי אחסון, במגדל האמור.

הקיף העיסקה עם בנק דיסקונט עמד על כ-200 מיליון שקל, ובעקבותיה ביטלה החברה מהלך אותו יזמה קודם לכן, להנפקת החברה-הבת שהחזיקה במגדל, לוינשטיין מבנים.

הערכות לגבי המגדל האמור הן, כי לאור מיקומו האטרקטיבי, בלב אזור העסקים של ת"א, עתידה לוינשטיין לבנות בהמשך 17 קומות נוספות מעל הקומות שהושכרו לבנק דיסקונט, כך שהמגדל כולו יכלול כ-30 קומות בשטח כולל של כ-30 אלף מ"ר. על מנת לקבל מושג על התקבולים הצפויים ללוינשטיין מהקומות הנוספות במגדל, במידה וייבנו ויושכרו בעתיד, ניתן להציץ בהסכם הראשוני שחתמה עם בנק דיסקונט, להשכרת הקומות התחתונות בבניין.

עיסקת ההשכרה המקורית של 13 הקומות היתה אמורה להתבצע תמורת 19 דולר למ"ר לחודש ב-5 השנים הראשונות, ו-19.95 דולר למ"ר לחודש ב-8 השנים הבאות, בחוזה צמוד למדד. ההכנסה השנתית הממוצעת שהיתה צפויה מעיסקת ההשכרה עמדה על 3.15 מיליון דולר, ומשקפת תשואה של 7.2% על העיסקה למכירת אותן קומות.