"עם בניין בפריים לוקיישן, אתה לא יכול ליפול"

לוי אינו חושש מהמחירים הגבוהים, וסבור, שגם אם תהיה ירידה מסויימת, הרי שהדבר ישפיע על נכסיו בשוליים. בראיון ל"גלובס", לוי מספר על הדרך שעבר בדרך להגשמת החלום האמריקני, על העסקים בני-יורק, ומסביר מה הוא מחפש בישראל דווקא בעת הנוכחית.

גלובס: בימים אלה אתה חותם על עיסקה גדולה בניו-יורק, תוכל לפרט?

לוי: "מדובר על רכישת 10 בניינים, 250 דירות, וכן 20 חנויות בפריים לוקיישן בשדרה השנייה, איסט ווילג', בניו-יורק. רכשתי את הנכס בשותפות עם שני משקיעים נוספים, תמורת 100 מיליון דולר, כאשר חלקי בעיסקה נאמד ב-60%. בכוונתנו להפוך חלק מהדירות לדירות קונדומיניום, וחלקם נשכיר בשוק החופשי".

אילו עסקאות גדולות עשית השנה?

"בתחילת השנה עשיתי מספר עסקאות נוספות. רכשנו מתחם דירות נוסף בן 150 דירות, באיזור המערבי ברחוב אמסטרדם 92, בעלות של 120 מיליון דולר. במתחם יש זכויות לבניית 100 דירות נוספות. אנו צופים שהיקף המכירות יעמוד על 200 מיליון דולר.

"בעיסקה נוספת רכשנו בניין של 50 קומות, 850 יחידות דיור, בסמוך לכיכר קולומבוס. הבניין עלה לנו 418 מיליון דולר ועוד עלויות שיפוץ נוספות של 122 מיליון דולר. הדירות כיום מושכרות, אך בכוונתנו להפוך גם אותן לקונדומיניום ולמכור את הנכס תמורת 800 מיליון דולר, לפי ממוצע של 1,200 דולר לרגל רבועה".

אינך חושש כלל מהאזהרות לגבי בועת נדל"ן, העשויה לפקוע, ולגרום לירידת מחירים?

"אני שומע את המילה בועה קרוב ל-3 שנים, ובינתיים המחירים רק ממשיכים לנסוק. אני מסכים שמחירי הנדל"ן באיזורים מסוימים בארה"ב עלו חדות, ולעיתים אינם מצדיקים את שוויו הריאלי של הנכס. עם זאת, אני לא חושב שתהיה ירידת מחירים דרסטית, אלא התייצבות מסוימת במגמת עליית המחירים. אני צופה, שהריבית בארה"ב תעלה בעוד כ-1%. יש לזכור, שהבנקים לא יעלו את הריבית מעבר לרצוי, שכן הם תלויים במידה רבה בגורלו של ענף הנדל"ן בארה"ב, וזאת בשל ההלוואות שנתנו למימון אותם נכסים. מעבר לכך, ניתן לראות, שהריבית לטווח ארוך, קרי הריבית על משכנתאות, לא עלתה ואף רשמה ירידה בתקופה האחרונה, וזה מה שקובע שמדברים על נדל"ן למגורים".

- מהי התוכניות שלך בישראל?

"בתקופה האחרונה ביקרתי מספר פעמים בישראל, במטרה לבחון מספר השקעות פה. אני מתעניין בנכסים מניבים, או יותר נכון חברות עם נכסי נדל"ן, בהיקפים של עשרות או מאות מיליוני דולרים. אני מנסה לבצע רכישה ישירה של חברות כאלו. עם זאת אינני פוסל גם התקשרות עם קבוצות אחרות, המחזיקות בנדל"ן, או מתכוונות לרכוש נדל"ן בהיקפים גדולים בישראל. למרות שאני נמצא מרבית הזמן בניו-יורק, אני מגיע לישראל אחת למספר חודשים. אני מיוצג בישראל על ידי עו"ד אביב חילו ממשרד "ירושלמי וחילו", שמסייע לי באיתור ובבדיקת העסקאות. כרגע, אנו בוחנים מספר הצעות לרכישת נדל"ן בישראל".

- איך נכנסת לעסקי נדל"ן?

לוי: "נולדתי וגדלתי למשפחה קשת יום, שהתגוררה בדרום ת"א. בגיל 13 פרשתי מהלימודים ועסקתי במסחר בכדי לעזור בפרנסת הבית. קראתי ספרות עסקית ונעזרתי בחוש עסקים בריא. אני זוכר, שבגיל 17 רכשתי שתי חנויות בתחנה המרכזית החדשה, אולם הפרויקט נתקע, ולמעשה ההשקעה הראשונה שלי נכשלה. התחלתי לסחור בבדים ומכרתי ל"סגל" ברחוב העלייה, שכבר אז נודע כרשת מובילה. בשנת 1973 הצטרפתי לאחי בניו-יורק, ובפרק זמן של שנה ניהלנו בשותפות עסק עם מחזור של מיליון דולר בשנה. ב-74' רכשנו בניין מגורים בן 5 קומות עם ייעוד מסחרי ברחוב לקסינגטון, מול בלומינגדייל, במיליון דולר במזומן, ופתחנו בו את חנות הדגל שלנו. כעבור שנתיים מכרנו אותו תמורת 6 מיליון דולר. לצערי, כיום הבניין שווה כ-10 מיליון דולר לפחות. ברגע שאתה מחזיק בניין בפריים לוקיישן, אתה לא יכול ליפול.

"ב-78' הקמתי רשת של 8 חנויות וגלגלתי מחזור של 15 מיליון דולר בשנה. בתקופה זו החלה ההידרדרות בכלכלת ארה"ב, ונפגעתי קשות. למעשה, איבדתי את כל העסק, למעט הבניינים שנשארו ברשותי. אני גאה על כך, שמעולם לא הכרזתי על פשיטת רגל, אלא שילמתי את כל חובות העסק. בארה"ב חשוב מאד שלאיש עסקים יהיה רקורד נקי בבנק. ככל שההיסטוריה שלך נקייה, כך תקבל הלוואות בתנאים ובריבית טובה יותר.

בשנים 83-98 עבדתי, אך לא עשיתי הון. התפנית הגיעה בשנת 98', כשהבנתי שכסף אעשה רק בנדל"ן. משכנתי את הבית שלי תמורת 1.8 מיליון דולר, ורכשתי שני נכסים ב-8 מיליון דולר, בהלוואה נון-ריקורס של 70% משווי הנכס וכך התחלתי לרכוש ולמכור נדל"ן. כך, למשל, מכרתי לקבוצת ברונפמן, זו שרכשה את בנק דיסקונט, בניין משרדים המיועד להריסה, ולהקמת בניין מגורים בן 30 קומות תחתיו".