במאמר קודם התייחסתי לשאלה באלו מקרים פטורה, באופן מלא או חלקי, הרשות המפקיעה מקרקעין מן הפרט מתשלום פיצויים בגין ההפקעה.
במאמר זה אתייחס בקצרה לנסיבות בהן פטורה הרשות מקומית מפיצוי על-פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, וזאת על אף פגיעה במקרקעין בעקבות אישור תוכנית בניין עיר.
סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה מורה: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת מההוראות המפורטות להלן, ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים".
בפסה"ד בע"א 4390/90 אלישר נ. מ"י , פירש הנשיא (בדימוס) א. שמגר את סעיף 200 האמור וקבע, כי הסעיף מורה כי יש צורך בשלושה תנאים מצטברים על מנת לפטור רשות מתשלום פיצוי:
א. שיהא מדובר בפגיעה מהסוג המפורט ב-11 המקרים המנויים בסעיף.
ב. היא אינה עוברת את תחום הסביר.
ג. שלא יהא זה מן הצדק לשלם פיצויים לנתבע.
המסקנה לפיכך, כפי שנקלטה בפסיקה ונתחזקה עם חקיקת חוקי היסוד שהעלו את החובה לפצות בגין פגיעה בקניין לכדי זכות יסוד חוקתית, הינה שהנטל לפטור מפיצוי מוטל על כתף הוועדה המקומית, מפורש בצמצום וצריך לכלול את שלושת התנאים גם יחד.
לדוגמא: בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ נ. הוועדה המקומית, נקבע כי נקודת המוצא היא שזכות הפיצוי היא הכלל, והפטור הוא החריג, שכן מדובר בטענת הגנה שהנטל להרימה מוטל על התבעת, היא הוועדה המקומית.
ואולם, לאור עמימות סעיף 200 והעדר הגדרה ברורה למונחים "סבירות" ו"צדק", התחבטו במשך שנים רבות בתי המשפט והעוסקים בתחום, מהו ה"תחום הסביר" שפטור מפיצוי, כאשר המטולטלת נטתה לכיוון מטה, שיעור פגיעה קטן יותר, ולטובת האזרח.
לדוגמא, בע"א 1188/92 בעניין ברעלי נקבע, כי ירידת ערך של 20% עוברת את גבול הסביר. בע"א 974/91 בעניין עמיד, הגדיל השופט (בדימוס) אור וקבע כי פגיעה בשיעור של 7% משווי מקרקעין מחייבת פיצוי, וזאת לאחר ששילב בעניין את עניין הסבירות עם נסיבות הצדק, שכן באותו עניין, על שיעור דומה של אחוזים דרשה הרשות היטל השבחה (הצד ההפוך של הפיצוי עפ"י סע' 197). בנוסף ניתנו פסקי דין מחוזיים רבים, ואף נקבע פיצוי למקרים בהם שיעור הפגיעה היה 5%. והנה, לפני 3 שנים ניתן פסק דין בנושא בתיק ע"א 3901/90 ו"מ רעננה נ. הורוויץ (להלן - "עניין הורוויץ").
הגב' הורוויץ היתה בעלת נכס ברחוב ראשי ברעננה, אשר במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה הופקע חלק מימנו להרחבת דרך, ושונה אופי הבנייה באופן ששמאי מקרקעין מטעם בית המשפט קבע ששיעור הפגיעה הינו 11.8%.
על-פי פסק דינו של השופט (בדימוס) יעקב טירקל, נקבע, כי רק פגיעה שהינה "זוטי דברים", כדי 2%-3% בלבד, הינה "סבירה" והרשות פטורה מפיצוי (כמובן שעליה גם לעמוד ביתר שני התנאים הנקובים בסעיף 200). הנשיא ברק חלק על דעה זו, אולם השופט זועבי הכריע כי בנסיבות העניין מגיע פיצוי.
בעניין הורוויץ התקיים על-פי בקשת הוועדה המקומית גם דיון נוסף (דנ"א 1333/02), ובו נחלקו שוב הדעות האם שיעור פגיעה של 11.8% הנו בגדר הסביר, בעוד שהשופטים ברק ואור סברו כי הפגיעה הינה סבירה, הרי שהשופטים טירקל וחשין סברו שאינה סבירה.
השופט מצא לא הכריע בין הדעות, אלא שהשאלה נותרה תלויה, שכן בנסיבות העניין כל השופטים הסכימו כי בנסיבות המקרה גם הצדק מחייב כי הגב' הורוויץ תפוצה בגין פגיעה, ועל כן ממילא לא קיימת צלע אחת מתוך השלוש.
יצוין, כי השופט טירקל בדיון הנוסף ציין, כי יתכן והיתה קיימת הגזמה מצידו בקביעת שיעור של 2%-3% בפסק הדין הקודם שנתקבל על ידו. נמצא אם כן, כי גם לאחר הדיון הנוסף נותר בערפל שיעור סבירות הפטור מפיצוי.
לאחרונה ניתנו בעניין מספר החלטות של ועדות הערר, שמיישמות את פסה"ד הנ"ל בעניין הורוויץ, ולדוגמא עררים 374/04 ו-125/02, בהם פסקה ועדת הערר מחוז המרכז ע"י היו"ר, עו"ד א. מאמו, כי פגיעות בשיעור של 2.76% הינן סבירות, ואף פגיעה של 5% עמדה בתנאים המצטברים של סבירות וצדק.
לסיכום, נראה כי מאחר וטרם הוכרע סופית נושא רף הסבירות, הרי שהמחלוקות השמאיות והעובדתיות יעסיקו את בתי המשפט וועדות הערר עוד שנים רבות.
עו"ד צבי שוב ממשרד עוה"ד משה שוב המתמחה בדיני מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
