אלרוב מציגה דווקא צמיחה מואצת

בניגוד להרבה מחברותיה לענף, רשמה חברת אלרוב, שבבעלות איש העסקים אלפרד אקירוב, צמיחה מואצת ברבעון הראשון של 2005. החברה, הפעילה בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות החברה-הבת אלרוב נדל"ן, ובתחום הנדל"ן היוקרתי למגורים, נהנתה ברבעון הראשון מגידול ניכר במכירות דירות היוקרה. הגידול בא כחלק מהשיפור במצב הכלכלי במשק, נתון שהזניק את הכנסותיה ורווחיה בשיעורים ניכרים לעומת הרבעון המקביל.

האצה בת"א

מדו"חות החברה עולה, כי הכנסותיה ברבעון הראשון של 2005 רשמו זינוק של כ-90%, לרמה של 191 מיליון שקל, בין היתר על רקע גידול ניכר בהכנסות שנבעו ממכירת דירות היוקרה ומהפעלת מלון מצודת דוד בירושלים. בשאר תחומי הפעילות רשמה החברה יציבות יחסית, ובין היתר דיווחה על הכנסות של 28 מיליון שקל שנבעו מתחום הדיור המוגן, והכנסות של 6.9 מיליון שקל שנבעו מדמי ניהול על נכסים.

לגבי מלון מצודת דויד ציינה החברה, כי בעקבות מגמת השיפור במצב הכלכלי ובתיירות הנכנסת לישראל, עלו שיעורי התפוסה במלון וכן תעריפי הלינה ללילה, בהשוואה לרבעון המקביל. עפ"י הדו"חות, ההכנסות שנבעו מהפעלת המלון קפצו בכ-70% לעןמת הרבעון המקביל, לרמה של 22.1 מיליון שקל.

מהדו"חות עולה עוד, כי ההכנסות ממכירת הדירות קפצו ב-135% לעומת הרבעון המקביל, לרמה של כ-130 מיליון שקל. בהקשר זה ראוי לציין, שהחברה בונה את מגדלי צמרת ברחוב פנקס בת"א, אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בארץ בתחום המגורים, המאכלס בקביעות ידוענים רבים, ומעניין להזכר כי במקור זה היה פרויקט של פינוי-בינוי, מהראשונים שבוצעו בארץ.

החברה ציינה בהקשר זה, כי עד ליום הדו"ח, נמכרו בשלושת המגדלים דירות בהיקף כספי של 1.09 מיליארד שקל, כ-54 מיליון שקל מתוכם בתקופת הדו"ח. החברה מפרטת עוד כי הסכום האמור מהווה 88% מהיקף המכירות הכולל של שהמגדלים A ו-B בפרויקט, וכ-50% מהיקף המכירות הצפוי של מגדל C החדש, שהמכירות בגינו הוכרו לראשונה בדו"חות האחרונים.

החברה מציינת עוד כי מתום הרבעון הראשון ועד למועד הדו"ח נמכרו דירות בהיקף כספי של 22 מיליון שקל, 11 מיליון שקל במגדלים הישנים יותר, A ו-B ו-11 מיליון שקל נוספים במגדל C החדש.

לאור הגידול הניכר בהכנסות, רשמה אלרוב ברבעון הראשון רווח תפעולי של 128 מיליון שקל, זינוק של 64% לעומת הרבעון המקביל, זאת בעיקר על רקע השיפור בעסקי המלונאות ומכירת דירות היוקרה.

החברה מפרטת כי הרווח התפעולי שנבע מהפעלת מלון מצודת דויד עמד ברבעון הראשון על 6.3 מיליון שקל. הרווח התפעולי שנבע ממכירת הדירות מבניין C עמד ברבעון הראשון של על 26.7 מיליון שקל, הרווח שנבע ממכירת דירות במגדלים A ו-B בפרויקט עמד על 4.1 מיליון שקל והרווח התפעולי הכולל שנבע ממכירת דירות עמד על 44 מיליון שקל.

מבט על שורת הוצאות המימון של החברה מעיד על ירידה של 36% לעומת הרבעון המקביל. החברה מפרטת בהקשר זה, כי הירידה בהוצאות המימון נובעת מירידה בשיעור הריבית על הלוואות שנטלה, וכן תנודתיות השקל מול הדולר ברבעון הראשון.

השיפור הניכר בפעילות החברה הביא את השורה התחתונה של אלרוב לרווח נקי של 30.8 מיליון שקל, לעומת רווח זעום של 895 אלף שקל ברבעון המקביל.

התרחבות בשוויץ

נדבך נוסף בפעילותה של אלרוב, הנו פעילות הנדל"ן המניב בחו"ל, באמצעות החברה-הבת, אלרוב נדל"ן. בדו"חותיה מוסרת אלרוב, כי פעילות זו, שקיבלה תנופה בחודשים האחרונים, מתבצעת תוך רמת מינוף גבוהה למדי, פועל יוצא של הרחבת הפעילות בתחום, בעיקר בשוויץ.

החברה מציינת, כי דמי השכירות מפעילות הנדל"ן המניב באירופה הסתכמה ברבעון הראשון ברמה של 11.5 מיליון שקל, גידול של כ-12% לעומת הרבעון המקביל. דמי השכירות השנתיים הצפויים מהנכסים, הוותיקים יחסית, של החברה צפויים להסתכם ב-49.5 מיליון שקל.

כחלק האסטרטגיה של בעל השליטה בחברה, אלפרד אקירוב, הרחיבה החברה באופן משמעותי את פעילותה בחו"ל. במסגרת זו רכשה אלרוב נדל"ן, באמצעות חברה-בת, נכס מסחרי במחזו באדן בשוויץ, בשטח כולל של כ-21.5 אלף מ"ר. עלות רכישת הנכס עמדה על כ-260 מיליון שקל והמימון נעשה בהון עצמי של 32 מיליון שקל בלבד.

בנוסף, מהלך נועז יותר אותו מתכננת אלרוב נדל"ן, הנו רכישת שני מרכזים מסחריים נוספים בשוויץ, בעלות כוללת של כ-430 מיליון שקל. עיסקה זו הושלמה בחלקה בינתיים, כשהחברה רכשה נכס מניב אחד בשטח של 26 אלף מ"ר תמורת 224 מיליון שקל, עיסקה אשר מומנה בהון עצמי של 29 מיליון שקל.

בעל השליטה באלרוב ובאלרוב נדל"ן, אלפרד אקירוב, ציין בעבר, כי השלמת העיסקה האמורה עתידה להפוך את אלרוב לאחד הגורמים הזרים הגדולים הפועלים בשוק הנדל"ן המניב של שוויץ (שהיה סגור עד לפני כשנה וחצי בפני משקיעים זרים). לדבריו, מדובר בשוק קטן הנהנה מיציבות בחוזי ההשכרה לטווח ארוך, המתאפיין במרווח גדול יחסית של כ-3% בין התשואה לריבית בנכס הנרכש, בהשוואה למדינות מערב אירופה.

מחלוקת בירושלים

אלרוב עצמה נסחרת כיום לפי שווי של 113 מיליון דולר, לאחר ששווייה זינק בכ-90% מתחילת 2005. השיפור הניכר בעסקיה של החברה לא נעלם, כאמור, מעיני המשקיעים, ולאחר ששווי החברה זינק בחדות מתחילת 2005 הצטרפה החברה לאחרונה למדד ת"א 100, לאחר היעדרות ארוכה.

פרט למגדל צמרת ולמלון קינג דייויד בירושלים, באמתחתה של אלרוב יש מצבת נכסים לא מבוטלת, נתון שעשוי לשמש לחברה כמקפצה להמשך, במידה וימשיך השיפור במצב הכלכלי במשק. בין היתר מחזיקה החברה בבית אירופה, מגדל אלרוב ומגדל האופרה בת"א, קניון השרון בנתניה, קניון טופ סנטר באשדוד, ובנוסף שטחים מסחריים ותחנת דלק בעיר. שווי הנכסים המניבים של החברה בישראל מוערך ע"י אנליסטים בשוק בכ-900 מיליון שקל.

פרויקט בולט נוסף לו שותפה החברה הוא הקמת אזור המגורים במתחם ממילא (כפר דויד) בירושלים. חלקה של החברה בפרויקט עומד על 19%, כשהפרויקט עצמו צפוי לכלול כ-150 דירות, 78 מתוכן עדיין טרם נבנו. בפרויקט ממילא עצמו, הכולל גם שטחים ציבוריים למסחר מלונות ומשרדים, מעבר לשטחי המגורים, ישנו עיכוב מתמשך, על רקע אי-הבנות שנתגלו בין אלרוב לחברת קרתא, השותפה עמה בפרויקט, אשר נמצאת בבעלות משרד השיכון (75%) ועיריית ירושלים (25%).

למרות שלאחרונה הסתמן פתרון למחלקות בין החברות, שמקורה בטענתה של קרתא כי אלרוב מעוניינת לשנות את התב"ע, נושא המשך עבודות הפיתוח במסגרת הפרויקט שוב הורד מסדר יומה של עיריית ירושלים, אשר דנה בעניין לפני מספר שבועות.

עפ"י ההסכם האחרון בין אלרוב לקרתא, לגבי הפרויקט, אמורה אלרוב לשכן את "פארק העמק" הסמוך למתחם, להשלים את עבודות הסלילה והפיתוח בשלושה רחובות, לשקם מתחמי גינון, להשלים עבודות פיתוח מעל לחניון שער יפו, ולפתח שטחים ציבוריים.

כך או כך, לאור העיכובים הרבים שידע הפרויקט, קיבלה בתחילת 2005 אלרוב פיצוי בסך של כ-70 מיליון שקל מקרתא, לאחר פסיקת בית משפט בנושא. נכון להיום, בספרי אלרוב רשום הפרויקט בשווי של 230 מיליון שקל, אך הערכות הן, שהחברה עשויה לקצור רווח יזמי גבוה במידה ואכן יושלם הפרויקט באופן סופי.