ארה"ב: מתרחב השימוש ב"הסדרי משכנתא"

באופן קטגורי ניתן לחלק את ההערכות לשני זרמים עיקריים: כאלה שמדברים על בועה שתפקע, וכאלה שלא. ברקע ההערכה שהבועה תפקע, או שתחול ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן, מתפתחת תופעה נספחת בשוק המשכנתאות: הבנקים למשכנתאות וגופי מימשל דואגים לשכלל ולהרחיב את ההסדרים האפשריים ללווים שנקלעו לקשיים, הסדרים הידועים בארה"ב כ"הסדרי משכנתא" (Mortgage Workout).

במקרה טיפוסי של לווה שנקלע לקשיים, מדובר באחד שביצע מימון מחדש (Refinance) של המשכנתא, לאור העלייה בערך הנכס שלו, והתחייב לביצוע החזר תשלומים חודשי גבוה יותר. מאוחר יותר, הלווה שנקלע למצב כלכלי קשה (איבד את משרתו, פרש לגמלאות, חלה, נעשה מוגבל, עבר הליכי גירושין או מישהו במשפחתו חלה או מת), או כשחלה עלייה משמעותית בשיעור הריבית, לא מצליח לשלם את ההחזר החודשי הגבוה.

לווה שלא שילם שלושה החזרים חודשיים יקבל הודעת עיקול מהבנק (Foreclosure), שבעקבותיה הנכס ימומש, יימכר ותמורתו תשרת את פירעון החוב לבנק. תהליך מימוש כזה הוא ארוך, יקר, והוא עלול להותיר את הבנק מצד אחד עם הפסד ניכר, ואת הלווה מהצד השני בלא כלום, שכן ברוב המקרים המימון של הבנק הוא ברמה של 90% משווי הרכישה של הנכס.

הבנקים מעריכים כיום, כי בשל רמתה הנמוכה של הריבית על משכנתאות לטווח ארוך, מספר רב של לווים נטלו משכנתאות שבטווח הארוך לא יוכלו לעמוד בפירעונן.

הלווים הנמצאים בסיכון גבוה יותר הם אלו שנטלו משכנתאות עם ריבית משתנה. הלוואות כאלו הציעו ללווים החזר חודשי נמוך יחסית, ואיפשרו ללווים לקנות דירות, שלא יכלו לרכוש בדרך אחרת. ואולם, לווים אלו עלולים להיות חשופים לעלייה משמעותית בהחזר החודשי, כאשר הריבית על המשכנתאות תפסיק להיות נמוכה. סנונית ראשונה היא אולי העלייה הראשונה זה זמן רב, שחלה בחודש האחרון בשיעור הריבית על משכנתאות לתקופה של 30 שנה (מ-5.66% לרמה של 5.73%).

הסדרי המשכנתא של הבנקים נועדו להגן על הבנקים ועל הלווים. ההסדר מסייע ללווים שנקלעו לקשיים לשלם את חובם לבנק ולשמור על הנכס שלהם. ההסדר מגן גם על הבנק בכך, שהוא יוצר מנגנון ממתן מפני מפולת בשוק הדירות. מפולת כזו עלולה להיווצר בתנאים בהם מספר גדול של לווים ייקלע לקשיים דומים, דירות רבות יימכרו במכירה כפויה ומחירי הדירות ירדו.

הסדרי המשכנתא כוללים כיום מגוון רחב של אפשרויות. הבנקים נאותים כיום לאפשר פריסה מחדש של ההלוואה, באופן שיאפשר ללווה לעמוד בתנאי ההלוואה החדשה. פריסה מחדש של הלוואה נעשית בדרך שהבנק מאפשר ללווה לדחות תשלומים שלא נפרעו לתאריך מאוחר יותר, או לפזר את אותם על פני תשלומים עתידיים. במקרים אחרים, בהם הלווה איבד את עבודתו, הבנק יהיה מוכן להקפיא את תשלומי המשכנתא לתקופה של חצי שנה או אפילו לשנה שלמה, עד שהלווה יחזור למעגל העבודה.

הבנקים אף מוכנים לוותר על התשלומים הכרוכים בהליך של מימון מחדש שהסדר המשכנתא מחייב. הם מטים אוזן קשבת לבעיות של הלווים, ומאפשרים להם להסביר את הקשיים שלהם, להוכיחם, ואף מאשרים פיתרונות המוצעים על ידי הלווים עצמם.

קיימת כיום מגמה ברורה של הרחבת השימוש בהסדרי משכנתא. על פי נתוני משרד הדיור והפיתוח העירוני האמריקני (HUD), ברבעון הראשון של שנת 2005 הסתמנה עלייה ניכרת במספר בעלי הדירות, שביקשו להגיע להסדר עם הבנקים, ביחס למספר כלל המבקשים בשנה הקודמת.

הרחבת השימוש בהסדרי המשכנתא נתמכת גם על ידי גופים ציבוריים. מבטחי משכנתאות ומשקיעים בשוק המשכנתאות כמו Freddie Mac ו-Fannie Mae דורשים מהבנקים לעבוד בצורה אגרסיבית למיצוי אפשרויות ביצועם של הסדרי משכנתא עם הלווים. השימוש בהסדרי משכנתא נתמך גם על ידי הממשלה האמריקנית.

משרד הדיור (HUD) כמו גם מינהל הדיור הפדראלי (FHA) וגופים ציבוריים אחרים, מסייעים ללווים בקשיים על ידי מתן ייעוץ, גיבוש תוכניות, ואף על ידי ביצוע תשלומים במקום הלווה בהתקיים תנאים מסויימים.

ה-HUD אף מציע מגוון אפשרויות רחב יותר לביצוע הסדרי משכנתא, כשמדובר בהלוואה המובטחת על ידי המימשל. גופי המימשל מציעים גם ייעוץ וייצוג ללא תמורה ללווים, שלא הצליחו להגיע להסדר משכנתא עם הבנקים.

גישתם של הבנקים מזכירה במשהו את הגישה הליברלית של האמריקנים ביחס לעסקים שנקלעים לקשיים. במקום להביא את העסק הצולע או חדל הפירעון לכינוס או לפשיטת רגל, החוק האמריקני מאפשר לעסק לייצבו, לארגן אותו מחדש וליצור תוכנית חדשה, שתאפשר לעסק לפרוע חובותיו ולהמשיך להתקיים (Chapter 11).

בדומה ל-Chapter 11 האמריקני, גם הבנקים למשכנתאות מעדיפים לשמור על הלווים שלהם, כשהם מאפשרים ללווים להציע תכנון מתאים יותר לפריסת חובם, לשינוי תנאי המשכנתא וליישום שינויים אחרים בתנאי המשכנתא המופרת, ובלבד שהלווה ישכנע את הבנק, שבהסדר החדש הוא יוכל לשלם לבנק את חובו.

הסדרי המשכנתא מבטאים את ההעדפה העיסקית של הבנקים את האלטרנטיבה הזו על פני הליך של מימוש הנכס ומכירתו.

סאן טסו, הפילוסוף הסיני, אומר בספרו "אמנות המלחמה", כי לוחם מבסס את ניצחונו על ידי שהוא "כובש אויב שכבר הובס". הבנקים, לפי אותה אסטרטגיה, אינם מעוניינים להכניע את הלווים שלהם, והם מאפשרים להם להמשיך לחיות למרות כישלונם.

הכותב הוא ממשרד ירושלמי וחילו.