"ההתאוששות בתחום הנדל"ן המניב תהיה איטית"

בעקבות עליית קרנו של תחום הנדל"ן המניב על רקע עסקאות הענק, במונחים מקומיים, שבוצעו בשוק לאחרונה, בחרנו לשים השבוע פוקוס על חברת הנדל"ן המניב הקטנה, ישפרו, מקבוצת אי.די.בי.

ישפרו אמנם אינה שחקנית גדולה, ומנהלת נכסים בשטח של 115 אלף מ"ר בלבד, אך גם מנקודת מבטה נראה שהשוק עצמו עדיין לא החל בתהליך ההתעצמות אותו צופים כנראה נתן חץ וקבוצת בן-זקן, אשר שילמו רק לפני כשבוע כ-1.5 מיליארד שקל עבור שתיים מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל.

הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2005, אשר מקורן בדמי שכירות בלבד, רשמו גידול מינורי של כ-2% לעומת המחצית המקבילה, לרמה של 17.6 מיליון שקל. נתוני הרבעון השני הצביעו גם הם על גידול מינורי למדי בהכנסות, בהתאם למגמה במחצית הראשונה, כשהחברה רשמה בו הכנסות של 8.7 מיליון שקל.

למרות היציבות בהכנסות, רשמה החברה במחצית הראשונה של 2005 רווח של 8.2 מיליון שקל כתוצאה מהפעלת הנכסים המניבים, גידול של 64% לעומת הרבעון המקביל. הנתון המרכזי שהשפיע על הרווחיות של החברה מהפעלת הנכסים הוא קיטון משמעותי בהוצאות המימון במחצית הראשונה.

פרט להוצאות המימון נשמרה יציבות בהוצאות השונות של החברה במחצית הראשונה של 2005. היקף הוצאות ההנהלה והכלליות, האחזקה והפחת עמדו במחצית על 8.3 מיליון שקל.

בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של 3.6 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2005, קיטון של 17% לעומת המחצית המקבילה ב-2004. ברבעון השני עצמו רשמה החברה יציבות ברווחים, אשר הסתכמו ברמה של 2.1 מיליון שקל.

תפוסה גבוהה בפרויקטים החדשים

מדו"חות החברה עולה עוד, כי הסיבה המרכזית לירידה ברווחיות במחצית הראשונה היא הוצאת המס של החברה, שהסתכמה במחצית הראשונה של 2005 ב-2.5 מיליון שקל, לעומת 740 אלף שקל בלבד במחצית המקבילה.

החברה הסבירה בהקשר זה, כי בגין תקן חשבונאות 19 (תקן חדש המצריך מהחברות להכיר בהווה בהוצאות בגין מסים נדחים - ר.מ) נדרשה החברה להפריש במחצית הראשונה סכום של 2.2 מיליון שקל למסים. הפרשות אלו הנן בגין מסים שיחולו בעתיד בעת מימוש קרקעות שבידי החברה, במידה ואכן ימומשו.

באופן כללי, מפרטת ישפרו בדו"חות הרבעון השני כי היא מחזיקה בשטחים הממוקמים בעיקר בנתניה, ת"א, חולון, אזה"ת באר-טוביה, יבנה, באר-שבע וקרית גת, סה"כ 115 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסי החברה עומד נכון לתום הרבעון על 91%.

החברה מציינת עוד, כי היא מקימה בימים אלו שני פרויקטים מרכזיים אשר השלמתם צפויה לקראת סוף 2005. הפרויקט הראשון הנו להקמת מבנה מסחרי בשטח של 3,500 מ"ר ומלון הכולל 100 חדרים בשטח בית החולים הדסה עין כרם בירושלים. החברה מציינת, כי נכון לתום הרבעון נחתמו כבר חוזים להשכרת 89% מכלל שטחי המסחר במסגרת הפרויקט. אכלוסו צפוי עוד השנה, לדבריה.

הפרויקט השני הנו להקמת מרכז מסחרי במתכונת פאואר סנטר במודיעין. הפרויקט משתרע על פני שטח של 20,000 מ"ר, על גבי חלקת שטח של 57 דונם באזור התעשייה של העיר. החברה מוסיפה, כי השטח כולו נרכש בעסקת קומבינציה עם קיבוץ שעלבים הסמוך, כשחלקה של ישפרו בפרויקט עומד על 82%.

ישפרו עצמה נסחרת כיום לפי שווי של 206 מיליון שקל, כשהונה העצמי עומד על 154 מיליון שקל, ומממן מאזן של 346 מיליון שקל. מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח של החברה עומדת נכון לתום הרבעון השני על 180 מיליון שקל.

בקופת החברה מזומנים בהיקף של 10.7 מיליון שקל, לאחר שייצרה 2.1 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2005, כ-20% מהתזרים השוטף שיוצר במחצית 2004. הירידה בתזרים המזומנים, לדברי החברה, הנה תוצאה של תשלום הריבית השנתית על האג"ח, בהיקף חוב של כ-140 מיליון שקל, שהונפקו ע"י החברה בפברואר 2004.

"זחילה איטית של המחירים"

למרות הכותרות להן זכו עסקאות הדנל"ן האחרונות, שומר יוסי פרייברון, מנכ"ל ישפרו, על סקפטיות בכל הקשור להתאוששות קרובה של הענף, שלא לדבר על צמיחה. "באופן ספציפי לגבינו, אני יכול לומר שלמרות תקופת השפל וירידת הביקושים שהשוק חווה בשנים האחרונות, אנחנו הרגשנו את המצב הרבה פחות בעקבות הגישה השמרנית שבה אנו נוקטים.

"אנחנו הקפדנו לאורך השנים לבדוק עם מי אנחנו עושים עסקים, ועקב כך מעט מאוד שוכרים עזבו אותנו באמצע הדרך. לראיה ניתן להיווכח בשיעור התפוסה הגבוה בנכסים שלנו, שמעיד על כך שלא חווינו קשיים עם השוכרים הקיימים.

"העובדה שחלק מהנכסים שלנו מושכרים לחברות בתחום ה'לאו-טק' מספקת לנו גם יתרון מסוים, לאור היציבות היחסית בתחום הזה לעומת אחרים. לאורך התקופה האחרונה שמרנו על יציבות מחירים בתחום, כשלאחרונה אנחנו חשים תנועה מסוימת כלפי מעלה בתפוסה וברמת המחירים. "לגבי שני הפרויקטים החדשים שלנו, להערכתי ההצלחה שלהם הנה בעיקר לאור העובדה שאיתרנו נישות בשוק, בהן התעורר צורך מסוים וידענו לבוא ולמלא אותו. כשהלכנו למודיעין, לדוגמא, צפינו שיהיו שם ביקושים גבוהים ובהחלט לא התאכזבנו. בכל מקרה, לדעתי לא ניתן להקיש מזה על הנעשה בענף כולו.

"באופן כללי אני יכול לומר, שבתקופה האחרונה ניתן לחוש בסימנים ראשונים של התאוששות, שבאה לידי ביטוי בזחילה איטית כלפי מעלה של רמת המחירים. עם זאת, כרגע אפשר להצביע על כך בעיקר באופן נקודתי, כשלדוגמא אם פעם עצרנו פרויקטים בעיר מסוימת, היום אנחנו מרשים לעצמנו לבצע אותם.

"לגבי העתיד, אני צופה שהתאוששות בתחום הנדל"ן המניב תהיה איטית ולא תתבצע בבת אחת או בבום גדול. בשלב הנוכחי אנחנו עדים למצב שבו עליית הביקושים בעיקר בענף ההיי-טק מביאה בעצם לאכלוס מבנים שהיו במלאי עוד מתקופת הבועה, ולא לייזום פרויקטים חדשים. אני חושב שההתאוששות של ההיי-טק בהחלט מביאה לתזוזה מסוימת בשוק, אך עדיין אין תנועה משמעותית של רמת המחירים כלפי מעלה, אלא רק לזחילה איטית.

"נכון להיום, לא הייתי ממליץ ליזמים להתחיל פרויקטים חדשים בתחום המשרדים ובתחום הנדל"ן המסחרי. התחומים הללו עדיים רוויים, וצריך לנקוט משנה זהירות לפני שיוזמים פרויקטים חדשים. לדעתי, בטווח היותר ארוך המשך ההתאוששות ענף ההיי-טק והעלייה בביקושים לעובדים בענף עשויה בהחלט לתת דחיפה לשוק הנדל"ן המניב, אך עדיין מוקדם לדבר על כך.

"לסיכום, אני יכול לומר שהשוק התחיל לנוע בתקופה האחרונה, ויש תחושה של שינוי מסוים באוויר. עם זאת, אני חושב שעדיין צריך להמתין לפני שקופצים למסקנות חפוזות. בנוסף, מי שמסתכל על הטווח הארוך יכול אולי להתחיל להיערך לשינוי מסוים, כי הרי ידוע לכולם שמבנים חדשים לא קמים ביום או יומיים, וזו נקודה שבהחלט צריך לשים לב אליה", אמר פרייברון.