פירוק שיתוף במקרקעין: הליכים והלכות

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לענייני משפחה בת"א נפסקו הלכות מעניינות בדיני פירוק שיתוף מקרקעין, ודרך פעולתו וחובותיו של כונס נכסים - שמונה על ידי ביהמ"ש - לצורך ביצוע ההתמחרות וביצוע הפירוק על ידי מכירת הנכס למרבה במחיר.

במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין - שהינו בניין ברח' רמב"ם בת"א המכיל חמש דירות פנויות, שתי חנויות ובית מלאכה (להלן "הבניין") - הסכימו ביניהם שמונת השותפים בבניין - שהיו בעלים במושע של הבניין - לפירוק השיתוף בבניין על ידי מכירתו למרבה במחיר.

לצורך כך מונו באי כוח הצדדים ככונסי נכסים של הבניין (להלן "כונסות הנכסים"). כונסות הנכסים פירסמו בעיתונות הזמנה להציע הצעות ונערכה התמחרות בין המציעים. במסגרת זו ניטשה מחלוקת על הזכייה בהתמחרות בין אחד הבעלים של הבניין (להלן "הבעלים המציע") לבין מציע חיצוני (להלן "פישלסון").

בשל מחלוקת זו, הוגשה בקשה לבית המשפט לענייני משפחה - שבו נדונה התובענה - להכריע מי הזוכה בהתמחרות. עוד עתרו חלק מהנתבעים, לבטל את מינוי כונסות הנכסים מטעמים של חוסר אמון. הבקשות נדונו בפני השופט יהושע גייפמן.

הצעת "הסכם סוכן" בהתמחרות המבוצעת בפיקוח בית משפט:

הצעתו של פישלסון, במסגרת ההתמחרות, היתה עיסקת סוכן. פישלסון הציע לערוך עימו הסכם סוכן בסכום של 650 אלף דולר, שיאפשר לו לבצע מכירות של יחידות הבניין, לרבות גביית עמלות, תוך מנהג של בעלים בבניין, עוד קודם ששולמה מלוא התמורה עבורו. למעשה, הציע פישלסון שיותר לו למכור את היחידות בבניין לפני שהוא משלם את התמורה עבור הבניין לבעלים.

בפס"ד שלדון (מז (3) 485) הנחה בית המשפט העליון, שיש לתת לציבור הרחב הזדמנות שווה להשתתף בהתמחרות על רכישת נכס, המבוצעת תחת פיקוח בית משפט.

הצעתו של פישלסון חורגת מתנאי ההתמחרות, ופוגעת בעיקרון השיוויון שפורש כנפיו על כל המשתתפים בליטיטציה. עיסקה מסוג זה אינה נטולת סיכון. הבעלים רשאים להעדיף תמורה כספית בטוחה ומיידית על פני עיסקת סוכן, שהיא הצעה מותנית על דרך שיווק.

ההתנגדות למכירה לקונה-סוכן היא לגיטימית מבחינה מסחרית, ואין בה פסול. על פי עיקרון תום הלב, לא ניתן לאשר למציע לממן את רכישת הנכס באמצעות מכירת יחידות המקרקעין, וזאת עוד קודם תשלום מלוא התמורה.

התוצאה היא, שהצעת פישלסון חורגת מתנאי המיכרז, אינה נטולת סיכון ואינה מבטיחה תמורה כספית מיידית. בנסיבות אלה - קובע השופט גייפמן - אין לאשר הצעה זו במסגרת הכינוס.

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה - היבטים משפטיים:

הדרך הרגילה שנקבעה על ידי המחוקק, לפירוק שותפות בנכסי מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית. חוק המקרקעין פסח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים, באשר שלב זה גרם להתארכות הליכי הפירוק שלא לצורך.

להבדיל מפירוק של דירת מגורים של בני זוג או בית עסק המתנהל על ידם במשותף או משק חקלאי, שלגביהם - משילוב סעיפים 40 (א) ו-101 לחוק המקרקעין - נשמרת לבן הזוג זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר, על פי תנאי השוק. לגבי הבניין, אין כל עדיפות לבעלי הבניין על פני מציעים זרים.

פירוק שיתוף במקרקעין שונה מפירוק שיתוף במסגרת הליכי חלוקת נכסי עיזבון על ידי מנהל העיזבון. כאשר מוכרים נכסי עיזבון, שאין אפשרות לחלקם בעין, יש להציע למכירה את הנכסים תחילה ליורשים, ורק אם לא נמצא קונה מציעים את הנכס למכירה פומבית.

תחרות פנימית בין שותפים היא דרך חריגה, ואין לנקוט בה אלא בנסיבות מיוחדות, שכן שותף במקרקעין נטול אמצעים עלול להינזק במסגרתה.

בענייננו, אין מדובר בנכס ששוויו מועט. הבניין הוערך בשווי של 725 אלף דולר. לפיכך, לא היתה הצדקה להימנע מלפתוח התמחרות לכלל הציבור.

אין מניעה שהבעלים המשותפים במקרקעין ישתתפו בהתמחרות. אין מניעה גם שיחברו חלק מהבעלים לקבוצה כדי להשתתף בהתמחרות. אולם עליהם להודיע על כך מראש, ועוד לפני ביצוע ההתמחרות, כדי שנתונים אלו יהיו בפני המציעים החיצוניים.

הצעת "הבעלים המציע" - היבטים המונעים אישורה:

"הבעלים המציע" - שהינו, כאמור לעיל, הבעלים של 8 מהבניין - הציע בהתמחרות 610 אלף דולר. לאחר סיום ההתמחרות חבר הבעלים המציע לבעלים נוסף, ובכך ביקש הוא לרכוש רק 2 מהבניין לפי תחשיב של 610 אלף דולר.

השופט גייפמן קובע, כי לא ניתן לאשר הצעה שכזו משתי סיבות. פירוק שיתוף במקרקעין צריך להתבצע בהליך פירוק שיתוף כיחידה אחת ולא במכירת 2 מהשלם. אי גילוי פרט זה - החבירה לבעלים אחרים לאחר מתן ההצעה בהתמחרות - בפני המציעים הזרים פוגע בעקרון השיוויון העומד בבסיסה של כל התמחרות בה משתתפים יחידי הציבור.

מטעם זה לא ניתן לאשר את הצעת "הבעלים המציע" לרכישת 2 מהזכויות במקרקעין. הצעה זו חורגת מתנאי ההתמחרות, והיה עליו - על פי עיקרון תום הלב - להודיע בתחילת ההתמחרות על רצונו לרכוש, עם בעלים נוסף, 2 חלקים מהמקרקעין.

נימוק נוסף לאי אישור ההצעה הוא הסכום הנמוך של ההצעה, הנופל ב-115 אלף דולר מהערכת השמאי שמינה ביהמ"ש.

מעמדן המשפטי של כונסות הנכסים ודרך פעולתן:

בפס"ד רמות זיכרון בע"מ נ. וולף (ע"א 1034/92) נקבעו ההלכות הבאות:

א. כונס נכסים שנתמנה על ידי בית המשפט פועל מטעם בית המשפט כעושה דברו, ואינו סוכנו או שלוחו של הצד אשר הציע או ביקש את מינויו.

ב. על הכונס להניח את דעתו של בית המשפט שפעל כדין ולטובת הכינוס.

ג. בית המשפט אינו הכונס אלא המפקח על הכונס, היוזמה לנקיטת צעדים רובצת על הסוכן.

ד. הפיקוח של ביהמ"ש אינו פורמלי אלא מהותי. בית המשפט בוחן את פרטי העיסקה, הטענות והמענות שהועלו, ורק אם לא נמצא בהן פסול מהותי, ניתן לאשר את העיסקה.

במקרה הנדון, ערכו כונסות הנכסים התמחרות ביום 2.11.98, ללא שהיתה מונחת בפניהן ובפני המציעים השונים חוו"ד מעודכנת על שווי הבניין. חוות הדעת האחרונה היתה מ-8/97.

לא נערכה על ידי כונסות הנכסים גם תחזית מס שבח לפני ביצוע הכינוס, כדי לבחון את הדרך הראויה לביצוע מכירת הבניין על יחידותיו השונות. בשלב מאוחר, שלאחר ההתמחרות, הובאו נתונים ראשונים על ידי כונסות הנכסים בפני בית המשפט - לשאלת בית המשפט. במקרה הנדון, נדרש ביהמ"ש למעורבות-יתר.

כונסות הנכסים לא הביאו לידיעת ביהמ"ש, שסיכמו בכתב את שכר טירחתן בכינוס עם חלק מהצדדים להתדיינות. מאידך, נדרש המציע בהתמחרות על ידי הכונסות לשלם עבור טיפולן בביצוע העיסקה.

כונס נכסים, שהינו פקיד ביהמ"ש, אינו רשאי לדרוש שכר מהמציע בהתמחרות ואינו רשאי לסכם את שכרו עם חלק מהצדדים להתדיינות, ללא אישור בית המשפט. שכר טירחתו של כונס נפסק על ידי ביהמ"ש מקופת הכינוס, אלא אם הורה ביהמ"ש אחרת.

לאור עמדת הכונסות - שהסכימו על החלפתן, לאור העימותים האישים בין הצדדים להתדיינות לבין הכונסות ולאחר שהשופט גייפמן בחן את טובת הכינוס והצרכים הנדרשים לצורך השלמת פעולת המכר - מורה ביהמ"ש על החלפת כונסות הנכסים.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש מבטל את מינוי כונסות הנכסים, וממנה כונס נכסים אחר תחתן. ביהמ"ש מורה לכונס הנכסים המחליף, לשקול את הדרך הטובה ביותר לביצוע הכינוס, לאחר תחשיבי מס, כך שהמכירה שתבוצע תכניס לקופת הכינוס את הסכום המירבי. הצעותיהם של פישלסון ו"הבעלים המציע" אינן מאושרות.

תמ"ש 15340/97.

בית המשפט לענייני משפחה בת"א.

השופט: י. גייפמן.

בשם המבקש: עו"ד רועי דורון.

עוה"ד רון ניב, דליה הורביץ