צו עיקול מול עיסקת מכר

מה דינו של צו עיקול שהוטל ונרשם בטאבו על דירה לגביה נערכה, קודם לכן, עיסקת מכר, שטרם הושלמה ברישום בטאבו וטרם נרשמה הערת אזהרה לגביה? - ביהמ"ש קובע, כי בעיקרון, לאור הלכת בוקר, במקרים רגילים גובר המעקל על הקונה. עם זאת, במקרים מיוחדים, איבחנו בתי המשפט את הלכת בוקר וקבעו כי הרוכש גובר על המעקל.

צבי פאוקר (להלן "החייב") קיבל בירושה רבע מזכויות דירה ברחוב בלוך בת"א (להלן "הדירה"). הירושה הותנתה בסייג, על פיו זכות המגורים הוקנתה לשרה פאוקר עד יום מותה. במעמד רישום הירושה, נרשמה לטובת שרה פאוקר הערת אזהרה, ונקבע כי כל פעולה בנוגע לדירה מותנית באישור מוקדם של ביהמ"ש.

לצורך תשלום חובותיו לבל"ל מכר החייב למרטה פאוקר (להלן "המבקשת"), ביום 5.12.90, את זכויותיו בדירה. ביום 15.6.92 אישר ביהמ"ש עיסקה זו (בהעדר). ביום 24.11.93 ניתן על ידי ביהמ"ש צו נוסף, המאשר לרשם המקרקעין לרשום את חלקו של החייב בדירה על שם המבקשת.

המבקשת פעלה לרישום הזכויות על שמה בטאבו, אולם, בשל מחלוקות עם שלטונות המס, התעכב הליך הרישום. המבקשת אף לא רשמה לטובתה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

בדצמבר 94', בטרם נרשמה זכותה של המבקשת בטאבו, ניתן בלשכת ההוצל"פ צו עיקול (להלן "צו העיקול") על זכויות החייב בדירה, בגין חובו למשה לב הר (להלן "המשיב").

המבקשת עתרה כנגד המשיב והחייב, בהליך של המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי בתל אביב, להצהיר על ביטול צו העיקול. פסק הדין בתובענה ניתן מפי השופטת שרה סירוטה.

לטענת המבקשת, עיסקת המכר במקרה דנא כללה את אישורו של ביהמ"ש והודעה לרשויות. הואיל ועיקול אינו יכול לגבור על עיסקת מכר תקפה, העיקול בטל.

לטענת המשיב, העיקול שהוטל גובר על עיסקת המכר, כיוון שהיא לא נסתיימה ברישום בטאבו.

נושא הדיון מתמקד בשאלה מרכזית אחת, קובעת השופטת סירוטה, והיא זכותו של מי גוברת לגבי הנכס: זכותו של מי שקנה את הנכס אך לא רשם את הנכס על שמו ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו, או זכותו של נושה בלתי מובטח אשר החל בהליכי גביית החוב מהחייב שנתיים לפני חתימת הסכם המכר.

אין חולק, שעל פי הוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן"החוק"), עיסקה שלא נסתיימה ברישום, כמוה כהתחייבות לעשות עיסקה בלבד. אומנם עיקול אינו מקנה למעקל זכויות בנכס המעוקל, אולם לרועץ המבקשת עומדת הלכת בוקר (כה(2)121).

בתקדים בוקר פסק בית המשפט העליון, כי עיסקה שלא הושלמה ברישום, עיקול שהוטל מאוחר יותר גובר על ההתחייבות. בכך שינה ביהמ"ש הלכה שהיתה קודם לכן, שנסמכה על דיני היושר, לפיה המעקל נסוג מפני זכותו הקודמת שביושר של הקונה, אולם כיום, לפי החוק, אין עוד מפני מה לסגת.

לאחר הלכת בוקר ניתנו מספר פסקי דין שבהם איבחנו בתי המשפט, במקרים מיוחדים, הלכה זו.

בפס"ד בטארסה (מא(2)100) נדון מקרה שבו עוקלה חלקת מקרקעין שנמכרה פעמיים: האחת למערערים, ובפעם השנייה - למשיב (המעקל). בעקבות שתי מכירות סותרות אלה, נפתחו הליכים משפטיים, שבסופם הכיר ביהמ"ש בזכויותיהם של המערערים בבעלות על הקרקע. פס"ד זה הפך לסופי בביהמ"ש העליון, שם נקבע: "עתה ברור לכולנו שהעיקול הוטל, למעשה, על רכוש שאינו שייך לחייב כי אם למבקשים, שאין להם כל קשר עם החוב שבגינו הוטל העיקול".

בפסקי דין נוספים קבעו בתי המשפט, כי משניתן תוקף של פסק דין מחייב בנוגע לשאלת הבעלות בקרקע המעוקלת, "צד שלישי אינו יכול להטיל עיקול על זכויות אשר זה מכבר אינן בבעלות החייב" (הנשיא גורן, פס"ד בנתורה, פס"מ נג'(2) 485).

במקרה נוסף נכרת הסכם ממון בין שני הורים, לפיו בהגיע בנם לגיל 18 תעבור אליו הבעלות בדירה. בטרם נרשם הבן כבעלי הדירה ולפני שאף נרשמה לטובתו הערת אזהרה, הוטל עיקול על הדירה. ביהמ"ש פסק, כי "אם ניתן משנה תוקף להסכם הממון שנכרת בין הורי המבקש, באמצעות אישורו כפסק דין על ידי ערכאה שיפוטית, הרי שצד שלישי אינו יכול להטיל עיקול על זכויות אשר זה מכבר אינן בבעלות החייב" (הנשיא גורן, פס"ד ציטרום, פס"מ נה(3)485).

השאלה היא, האם לאור נסיבות המקרה דנא יש לאפשר סטייה מהלכת בוקר.

השופטת סירוטה קובעת, כי אין לראות בצווים שהוצאו על ידי ביהמ"ש ביום 15.6.92 וביום 24.11.93, משום קביעה לגבי זכויותיו של מי מהצדדים הבעלים של הנכס. כל מה שנתבקש ביהמ"ש לקבוע הוא, שאין בעיסקת המכר משום פגיעה בזכויותיה של הדיירת בדירה, על פי הערת אזהרה שנרשמה לטובתה. ביהמ"ש לא נדרש לשאלת הבעלות בנכס, ולכן הסכם המכר לא קיבל משנה תוקף על ידי אישורו כפסק דין.

סייג נוסף המאפשר, במקרים מסויימים, סטייה מהלכת בוקר היא חובת תום הלב המוטלת על המעקל. לעניין זה מסתמכת המבקשת על פסק דין אחר של השופטת סירוטה (ה"פ 34/95 גדי אברהם נ' בנהמ"ז - לא פורסם).

דא עקא, קובעת השופטת סירוטה, בענייננו שונים הם פני הדברים. שכן, באותו המקרה לא היו קשרי משפחה בין החייב לקונה, והחוב לבנק נוצר לאחר מכירת הדירה, כאשר הבנק כלל לא ידע על קיומה של הדירה. לעומת זאת בענייננו, ידעה המבקשת על חובו של החייב.

גם בפס"ד בן צבי נ' סיטין (מט(3)5) נודעה חשיבות למועד קיום הזכות. סיטין "זכתה" במחצית הבעלות בדירה, מכיוון שזו קמה לה מכוח "הלכת השיתוף" לפני ההסכם לסילוק החוק שבעקבותיו הוטל העיקול. מכיוון שהעיקול קדם להסכם הגירושין לפיו קיבלה את המחצית האחרת, לא זכתה במחצית זו.

השופטת סירוטה קובעת, שלא שוכנעה כי המשיב פעל, בענייננו, בחוסר תום לב. נהפוכו, היא סבורה שדווקא מעשיה של המבקשת נגועים בחוסר תום לב. הסכם המכר היה מלא בפגמים שונים. לא ניתן כל הסבר לשאלה מדוע המבקשת פנתה לביהמ"ש רק בשנת 92', כאשר העיסקה בוצעה שנתיים לפני כן.

המבקשת רכשה מהחייב רבע מזכויות הבעלות בדירה תפוסה, כאשר היא מודעת לכך שהדיירת תגור בדירה עד סוף חייה. לעובדה זו משמעות מסויימת בבוא ביהמ"ש לשקול את שיקולי הצדק בין הצדדים.

המבקשת אף לא רכשה במקביל את שאר הזכויות בדירה. בהיעדר תום לב בעריכת העיסקה ובהיעדר רישום אצל רשם המקרקעין, לא רואה השופטת סירוטה כל סיבה להעדפת ההסכם על העיקול שנרשם.

הלכת בוקר ניתנה סמוך לחקיקת חוק המקרקעין, וביהמ"ש העליון הדגיש במפורש שהוא רוצה להרגיל את האוכלוסייה להתנהג בהתאם לנורמות שקבע המחוקק. החוק עצמו קבע נורמות קשות, לפיהן עיסקה שלא נרשמה כמוה כהתחייבות לעשות עיסקה. עם זאת, איפשר המחוקק דרך יעילה ופשוטה של רישום הערת אזהרה. אילו נרשמה הערת אזהרה בענייננו, לפני הטלת העיקול, הרי שההערה היתה גוברת על העיקול.

לאור העובדה שהמבקשת לא תפסה חזקה בדירה, ועל כן אין היא נדרשת לפנותה, לאור הסכום הפעוט ששילמה המבקשת בהשוואה להיקף חובותיו של החייב למשיב ולאור כל האמור לעיל, מחליטה השופטת סירוטה לדחות את התובענה גם משיקולים של צדק.

התוצאה הסופית: התובענה נדחית. המשמעות היא, כי צו העיקול גובר על הסכם המכר.

ה"פ 1066/95 ביהמ"ש המחוזי בתל אביב.

השופטת: שרה סירוטה.

בשם המבקשת: עו"ד ש. אולמן.

בשם המשיב: עו"ד ר. ברנט