קומבינציה בלי מצוקה

האם זכרון דברים בעסקת קומבינציה, בו נקבע רק כי התמורה המגיעה לבעל הקרקע הינה דירות וחנויות כאחוזים מזכויות הבנייה, הינו תקף ומחייב? - על שאלה זו השיב בחיוב השופט קלינג בקובעו, כי אנשי מעשה מעוניינים לקשור עיסקאות מבלי שיתנו דעתם, בשלב הראשון, על כל פרט שולי.

המבקשים - ברוך ויוסף אלבנאי (להלן: "אלבנאי") - הם אחים שבבעלותם מגרש בעיר רחובות. ביום 21.6.92 נחתם בין אלבנאי לבין אברהם גרסטנפלד (להלן: "גרסטנפלד") זכרון דברים, שזו לשונו:

"זכרון דברים 21.6.92 הה"ה יוסף אלבנאי ת.ז. 0507838 מהר סיני 16 רעננה.

ברוך אלבנאי ת.ז. 0507837 קרית שמונה 6 חולון.

בעלי הזכויות על מגרש משטח כ-750 ברוטו ברח' הרצל פנית גורדון ברחובות מעוניינים להתקשר בעסקת קומבינציה עם גרסטנפלד אברהם ו/או חב' שבה שותף גרסטנפלד אברהם ואח', להלן: "הקבלן". תנאי העיסקה: ה"ה יוסף וברוך אלבנאי זכאים לקבל שתי דירות שהם כ-%20 מזכויות הבנייה לדירות וחנות אחת שהיא כ-%33 מזכויות הבנייה לחנויות.

"שאר הדירות והשטח המסחרי יהיו לרשות הקבלן. הקבלן יוציא תוכניות לבנייה למגרש ולאחר מכן יחתם חוזה שיציין את הדירות והחנות. במידה ולא יהיו שטחים מסחריים יקבלו רק דירות כנ"ל. הקבלן יעמיד לרשות האחים אלבנאי אשראי לצורך תשלום מיסים (מס רכוש ו/או ארנונה באם יש) האשראי יפרע מתמורת השטחים ישמסרו להם ולא יאוחר מתאריך גמר הבנייה".

אלבנאי עתרו לבית המשפט המחוזי בת"א בבקשה, כי יוצהר שזכרון הדברים בטל וכי הערתד אזהרה שנרשמה לטובת גרסטנפלד תימחק. העתידה נדונה בפני השופט ד"ר ג. קלינג.

לטענת אלבנאי לוקה זכרון הדברים בשניים: העדר גמירות דעת מצידם וחוסר מסוימות. השופט קלינג דוחה טענה זו וקובע שהיא לא הוכחה כלל: ניהול מו"מ במקומות ציבוריים והעדר מעורבות של עו"ד בעריכת זכרון הדברים אינם מעידים על העדר גמירות דעת.

לטענת אלבנאי, זכרון הדברים לוקה בחוסר מסוימות בכך שלא צויין מהו שטח שתי הדירות והחנויות שהם יקבלו. השופט קלינג קובע, שטיעון שכזה מתעלם מעצם מהותה של עסקת קומבינציה, בה קושר בעל הקרקע גורלו בזה של הקבלן עמו הוא מתקשר. בזכרון הדברים נאמר, כי אלבנאי יקבלו שתי דירות שהן כ-%20 מזכויות הבנייה לדירות ו-%33 מזכויות הבנייה לחנויות. הרעיון שבהסדר זה, כמו במרבית עיסקאות הקומבינציה, שהקבלן יעשה להגדלת שטחי הבנייה כדי להנות מחלקו הוא בהם. תוך כדי כך יהנה בעל הקרקע, אשר זכויותיו נקבעות כאחוז משטח הבנייה הכולל.

השופט קלינג קובע, כי הנתונים המשניים עליהם הצביעו אלבנאי, אשר אינם מוצאים ביטוי בזכרון הדברים מקומם בהסכם, שאמור היה להחתם בעקבות זכרון הדברים, והעדרם אינו פוגם בתוקפו של זכרון הדברים. כך, למשל, ענין תשלום המיסים ישאר מוסדר על פי הדין, כל עוד לא הוסכם אחרת; עניין הבטוחות לאלבנאי אינו טעון כל הסדר, באשר אין הבעלות במקרקעין יוצאת מידם.

קבלת טיעונם של אלבנאי - קובע השופט קלינג - משמעה קביעה שאין התקשרות תקפה אלא אם נעשתה במשרדו של עו"ד ומצויים בה הסדרים לפרטי פרטים של כל מה שדרכם של עורכי דין לקבוע בהסכם. אין זה הדין ואין מקום לאמצו. אנשי מעשה מעוניינים לקשור עיסקאות קודם שיערבו במו"מ עורך דין, ומבלי שיתנו דעתם, באותו שלב, על כל פרט שולי.

טענה נוספת שהועלתה מפי אלבנאי - עושק, בהתאם לסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי). כדי להצליח בטענה זו - על אלבנאי היה להראות כי גרסטנפלד ניצל את מצוקתם או את חוסר נסיונם, וכי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. בעניינו - קובע השופט קלינג - לא התקיימו אף אחד מתנאים לאה. טיעונם של אלבנאי הוא, כי הכביד עליהם חוב למס רכוש ועקב כך היו נתונים במצוקה. השופט קלינג קובע, כי אין לאמר כי המתקשר בעיסקה בשל חוב שעליו לפרוע נתון במצוקה. השופט קלינג אף דוחה את טענת אלבנאי כי גרסטנפלד ניצל את חוסר נסיונם. אומנם גרסטנפלד עוסק בקבלנות בניין ואילו האחים אלבנאי אחד מהם הוא מנהל חשבונות בתעשייה האווירית והאחר חשמלאי באל על, אך אין המדובר בשניים הרחוקים מחיי המשעה, אשר גרסטנפלד ניצל את חוסר נסיונם. מדובר בשניים המקושרים היטב למציאות, שניהם ניהלו מו"מ בקשר לנכס עוד קודם שנוצר הקשר עם גרסטנפלד. יתר על כן, הוצגה טיוטת הסכם ועליה הערות בכתב ידם של אלבנאי, הערות המלמדות על התמצאותם בנושא.

על פי הפסיקה: בטרם יכיר בית משפט באפשרות ביטול חד צדדי של התחייבות מכוח סעיף 18, עליו להשתכנע כי המצוקה והחולשה הגופנית או חוסר הניסיון היו כבדי משקל והסיטו את שיקול דעתו של העשוק סטיה של ממש מנתיבו הנכון.

בעניינו לא מתקיים האמור לעיל.

השופט קלינג דוחה טענות נוספות שהועלו מצד אלבנאי, כגון הטענה בדבר חוסר תום ליבו של גרסטפלד בכך שלא יעץ לאלבנאי להתייעץ עם עו"ד מטעמם לקראת עסקה כה מורכבת.

הטעם האמיתי ברצונם של אלבנאי לבטל את עיסקה, קובע השופט גלינג, היה חוסר כדאיות - ואין המדובר בטעם ראוי לביטולה של העיסקה.

התוצא הסופית: התובענה נדחיתה. נקבע כי זכרון הדברים תקף.

ה"פ 1013/95 בימ"ש מחוזי בת"א השופט דר' ג. קלינג בשם המבקשים: עו"ד ר. שפרינצק בשם המשיבים: עו"ד צ. אילוז ממשרד חגבי-חג