רוטשילד חוזר למרכז העיר

שדרות רוטשילד, משדרותיה היפות והוותיקות של ת"א, הפכו לבבואה של העיר, הסיסמוגרף העירוני לצורת חיים המשלבת מגורים, מרכז פיננסי, תרבות ומסחר. ההולך היום לאורך השדרה פוגש במערב מגדלים רבי קומות, ולצידם מבנים לשימור, פאבים, מסעדות ובתי קפה.

את הקרדיט לשינוי שחל בשדרות יש לייחס בעיקר לעיריית ת"א, ששקדה על תוכניות השימור. רק לפני 5 שנים שדרות רוטשילד היו בעיקר ציר תנועה לכלי רכב. כיום, מבנים שהוכרזו לשימור הפכו למצרך מבוקש, ולעיתים עלות רכישתם אף עולה על שווי המבנים באזור.

לשדרות רוטשילד היסטוריה מעניינת, שראשיתה בשנת 1909, בה נוסדה על חולות כרם ג'באלי שכונה חדשה בשם אחוזת בית, השכונה ממנה צמחה העיר ת"א. בפסח תרס"ט התאספו המייסדים של שכונת אחוזת בית על אחת מגבעות החול, וערכו את הגרלת המגרשים. מייסדי השכונה נאלצו להתמודד עם יישור החולות כדי להכשיר את הקרקע לבנייה, ושפכו את החול לערוץ שבין הגבעות. "והואיל ועמק זה, שנתמלא חול תחוח, לא יכול לשמש מקום לבניית בתים, הוקצה לשדרה של אילנות, וזוהי תחילתן של שדרות רוטשילד", נכתב בספר ת"א, בעריכת א. דרויאנוב. מהתחלה צנועה זו צמחו שדרות רוטשילד לציר המרכזי של העיר, כשלאורכן וסביבתן נבנו בתי מגורים מרווחים, מוסדות חינוך ותרבות וכן המרכז הפיננסי של ת"א.

דוד בן-גוריון הכריז ברח' רוטשילד על הקמת המדינה במאי 1948, אך החל משנות ה-60 חל תהליך התדרדרות של מתחם רוטשילד, שהתבטא בהגירה שלילית של תושבים והתרוקנות מבני המגורים ומוסדות החינוך, ובמקביל כניסה של משרדים ועסקים גם לאזורי המגורים.

בשנות ה-80 החלה עיריית ת"א לקדם תוכניות שעיקרן עידוד חזרה למגורים במרכז העיר, שיקום פיסי של המבנים, שימור מבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי והוצאת משרדים מאזורי המגורים תוך ריכוזם במתחם המע"ר ההיסטורי. ההליך התכנוני נחל הצלחה, ואוכלוסיה חדשה החלה לאכלס את מבני המגורים בשדרות. כיום האזור כולו עובר תהליך של התחדשות, בתים משופצים ושימור בנייני באוהאוס נמצא בתהליך מתקדם.

בראיון ל"גלובס" מסביר סגן ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית של ת"א, עו"ד דורון ספיר, את השינויים אשר התחוללו במתחם השדרות ואת החזון של העירייה לאזור כולו.

גלובס: מהו החזון התכנוני של העירייה לשדרות רוטשילד?

ספיר: "שדרות רוטשילד הן חלק מהמרקם ההיסטורי והארכיטקטוני של ת"א. השדרות היו הרחוב המרכזי של שכונת אחוזת בית שנוסדה בשנת 1909, ומאז ועד היום משמשות כציר מרכזי בת"א. מאז שת"א הפכה לעיר שימש אזור קצה השדרה כמרכז עסקים פיננסי של העיר. התפתחות מרכז העסקים הראשי (מע"ר) של ת"א החלה בין שדרות רוטשילד, הרצל ולילינבלום. פיתוח המע"ר בשדרות רוטשילד יצליח בתנאי דו-קיום עם המגורים בסביבה. בכספי ההשבחה שקיבלה העיירה שוקמו השדרות, נסלל שביל אופניים, שוקמו רחובות גובלים דוגמת אחד העם, אלנבי ויהודה הלוי, ובוטלה החניה על המדרכות.

"פיתוח המע"ר יממן את שימור המבנים במתחם שבין כיכר הבימה לקצה השדרה. נקבעו כ-200 מבנים לשימור הכלולים בתוכניות בניין עיר שונות. כמו כן קבענו, כי לא ניתן להרוס מבנים לשימור. בכל תוכנית למגדל במע"ר שדרות רוטשילד יינתן פתרון למבנה לשימור, כולל חובת שיפוץ ותחזוקה לאורך זמן. תהליך פיתוח המע"ר יתאפשר ע"י שיתוף פעולה בין יזמים והשקעות פרטיות, לבין כלים עירוניים וסטטוטוריים. כבר בתחילת הדרך ברורים ליזמים כללי המשחק, וקיימת התקשרות חוזית בין היזם לעירייה, לגבי ההשקעה הפרטית במרחב הציבורי. עירוב שימושים של משרדים, מסחר, בילוי ומגורים הוא תנאי בסיסי להצלחה. עיריית ת"א קיבלה החלטה הקובעת מניעת מטרדים למגורים ומדיניות שימושים.

"המדיניות העירונית מאבחנת בבירור לאורך תוואי השדרה בין מתחמי המגורים (בין כיכר הבימה לרחוב נחמני), לבין אזור המע"ר (מנחמני מערבה). משמעות האבחנה הינה חלוקה שונה של זכויות הבנייה, תוך שמירת הבנייה המרקמית של אזורי המגורים וחיזוק אופי המגורים הקיים".

הפרויקט הבא המונח בימים אלו על שולחן הוועדה המקומית הוא מתחם של מספר מגרשים בשטח כולל של 5.5 דונם, הגובלים בשדרות רוטשילד 10, הרצל 7-11, לילנבלום 23-25, סגולה 8 ואלנבי 19. המתחם נמצא באזור המע"ר, וכולל מספר בניינים לשימור בני שתי קומות הנמצאים בחלקם במצב תחזוקתי ירוד.

על-פי התוכנית המוצעת למתחם, יואחדו החלקות למגרש אחד וייעשה שינוי ייעוד מאזור מסחרי למרכז עסקים ראשי, בו ייבנה מגדל המשרדים רוטשילד 10.

מגדלים נוספים העתידים להבנות בשדרות רוטשילד: מגדל בנק בינלאומי (בשלבי חפירות), מגדל רוטשילד פלאזה, מגדל בנק מזרחי, מגדל הפניקס (אשר בנייתו כבר החלה), מגדל בנק דיסקונט (ליד שדרות רוטשילד) ומגדל אחוזת בית.

זכויות הבנייה באזור נקבעו בהחלטה משנת 1994, והנן תלויות בגודל המגרשים. כך למשל, במגרש בשטח של 1-2 דונם ניתן לקבל זכויות בנייה של 375%; במגרש של 2-3 דונם ניתן לקבל זכויות של 412.5%; ובמגרש של 3 דונם ומעלה ניתן לקבל 450%.

בימים אלה ספיר שוקד על הכנת מנגנון אשר יאפשר ניוד זכויות בנייה ממבנים לשימור בכל ת"א למבנים אחרים בעיר. להצעה משמעותית זו קמו תומכים ומתנגדים רבים, והוצאתה לפועל צפויה לקשיים.

- עיריית ת"א תהפוך למעשה לסוחר זכויות. האם הדבר אינו עלול להביא לשחיתות ציבורית?

"אינני חושב כך. גם היום עיריית ת"א מייצרת וסוחרת בזכויות, והדבר מקובל בכל העולם. מנגנון ניוד זכויות יביא בעלי מבנים רבים המיועדים לשימור להשקיע בשיפוץ ובשחזור המבנה, שכן תיווצר להם כדאיות כלכלית. כיום, מרבית בעלי הבתים נמנעים מלעשות כן, ובכוונת העירייה לשנות תופעה זו".

- מה הם כללי המשחק?

"מדובר למעשה במנגנון פיצוי לבעל המבנה לשימור ולשיפור מעמדו. הדבר נעשה גם היום במסגרת הוועדה המחוזית, והחידוש הוא שבקרוב גם הוועדה המקומית תהיה מוסמכת לאשר ניוד זכויות בנייה. בהתאם לתוכניות השימור, במבנים המסווגים כמבנים לשימור בתנאים מחמירים תינתן תוספת זכויות בנייה, ויהיה ניתן לנייד אותה למבנים שונים בעיר. אנו מדברים על כ-260 מבנים כאלו. כמובן שיינתן שיקול דעת תכנוני, ויזם יקבל זכויות בנייה בהתאם לתוכנית החלה במקום. כן היזם יתחייב לקחת על עצמו כל תביעת ירידת ערך העשויה לחול בעקבות השינוי. בשורה התחתונה, ניוד הזכויות יאפשר לעירייה להגשים את המטרה העיקרית של השימור".

בחלקן המערבי של שדרות רוטשילד התפתחה תרבות של מסעדות ובתי קפה, המפגישה את עובדי המרכז הפיננסי עם תושבי הסביבה. את השדרה חוצים רחובות מסחריים מהחשובים והמעניינים של העיר. רחוב שינקין שממנו החלה ה"מהפכה" של מרכז העיר, התגלה מחדש לא ע"י הממסד העירוני אלא ע"י תושבי העיר והמבקרים בה. רחוב אלנבי הוא ציר מרכזי נוסף ששימש בזמנו כרחוב המסחרי החשוב ביותר בעיר. קרנו של הרחוב ירדה במשך השנים, הן בשל נדידת המסחר לקניונים והן בשל הפיכת אלנבי לציר תנועת כלי רכב. עיריית ת"א החלה בעבודות שיקום של הרחוב על מנת להחזיר עטרה ליושנה, אך ספק אם שיקום זה יצליח ללא הוצאת מרבית האוטובוסים מהרחוב.

מרכזיותן של שדרות רוטשילד והפיכתן למרכז העסקי של ת"א מושכת גם משקיעים זרים רבים המתעניינים ברכישת דירה, משרד ואף בניין משרדים שלם. כך לדוגמא, תושב ניו-יורקי רכש לאחרונה מידי בעל השליטה בבנק הבינלאומי הראשון, צדיק בינו, את בניין בנק אינווסטק שבשדרות רוטשילד 38 פינת רחוב יבנה, תמורת 10 מיליון דולר. הבניין מאוכלס במלואו על-ידי משרדים של קבוצת הבנק הבינלאומי הראשון לתקופות של שלוש עד לחמש שנים. הבניין כולל שמונה קומות משרדים מעל קומת קרקע מסחרית המשמשת את סניף בנק אינווסטק, שלוש קומות חניה תת-קרקעיות הכוללות 75 מקומות חניה, בחלקן חניות כפולות, וכן קומת כספות. הבניין, שתכנן האדריכל אריה פרייברג, נבנה ואוכלס לפני 20 שנה. פנים הבניין שופץ לפני כשנתיים, והוא מוחזק ברמה גבוהה ביותר.

רמת מחירי השכירות בבניין משקפת את הרמה המקובלת בשדרות רוטשילד. כך למשל, קומות המרתף מושכרות כיום ב-2.5 דולר למ"ר לחודש, קומת הלובי, הכוללת 537 מ"ר, מושכרת ב-22 דולר למ"ר, וקומות המשרדים מושכרות לפי 11.25 דולר למ"ר. לדברי ג'קי מוקמל, אשר תיווך בעיסקה, המשקיע ביצע את העיסקה בתשואה נמוכה של 7.5%, מתוך ראייה אופטימית לגבי האזור המתפתח. בעיסקה בולטת נוספת מהתקופה האחרונה רכש בנק דיסקונט מחברת משולם לוינשטיין בניין משרדים בן 14 קומות, בבנייה, ברחוב יהודה הלוי פינת הרצל בת"א, עבור הנהלת הבנק. הבנק ישלם 43.7 מיליון דולר, שהם 3,200 דולר למ"ר. זוהי עסקת שיא, במחיר הגבוה ביותר שנרשם אי פעם למשרדים בת"א, ובמחיר כפול מעסקאות שנעשו בת"א בתקופה האחרונה. המגדל הוא בן 12,500 מ"ר. העיסקה כוללת חניה מקורה בשווי 3 מיליון דולר, ומחסנים בשווי חצי מיליון דולר. התמורה למשרדים נטו היא 40.2 מיליון דולר.

במקביל, ביקשו לוינשטיין, דיסקונט והיזם רוני בן-יוסף מהוועדה לבניין ערים לאשר את בניית שלב ב' של המגדל, 17 קומות נוספות, ששטחן 17 אלף מ"ר. החלוקה תהיה: 9 קומות ללוינשטיין, 5 לדיסקונט, 3 לבן-יוסף. דיסקונט יקבל ככל הנראה את הקומות 15-19, הדרושות לו להרחבת היקף עסקיו. לוינשטיין ובן-יוסף יקבלו את הקומות הנותרות, העליונות כנראה ללוינשטיין, והן יוצעו להשכרה בשוק החופשי.

במקביל לעסקאות המשרדים, נעשות באזור מעת לעת גם עסקאות גדולות למגורים. כך למשל היזמים יאיר עייני ויורם אבנר רכשו לאחרונה מידי משפחת בנין מגרש בן 1,300 מ"ר בשדרות רוטשילד 30, פינת רחוב אלנבי 118. למעשה מדובר בשני מגרשים, האחד בשטח של 771 מ"ר והשני בשטח של 600 מ"ר. על המגרשים בנוי מבנה מסחרי בן 3 קומות, בשטח בנוי של 1,000 מ"ר המיועד לשימור, וכן מספר מבנים חד-קומתיים.

משפחת בנין דרשה במשך כמה שנים סכום של 10.5 מיליון דולר בעיסקת מזומן, או לחלופין עיסקת קומבינציה, והיזמים רכשו את המגרש ככל הנראה בעיסקת קומבינציה, המבטאת שווי למגרש של כ-10 מיליון דולר. זכויות הבנייה במגרש הנן לבניית בניין בן 27 קומות, 7,560 מ"ר עיקרי, מעל קומת כניסה ומעל 7 קומות חניה תת-קרקעיות. על-פי תוכנית 2816, ניתן לבנות על המגרש עד 500 מ"ר מסחר, ולא פחות מ-4,500 מ"ר מגורים, דהיינו 62 דירות של 73 מ"ר כל אחת, וכן עד 2,500 מ"ר משרדים.