ישראלים קנו 11 אלף דירות בחודש מארס - עלייה של 15%

אזור המרכז בולט עם גידול חריג של 36% במספר העסקאות - בעיקר בגלל "מחיר מטרה" בראש העין ■ משקל רכישות המשקיעים - 20% ■ באפריל מסתמנת ירידה במספר העסקאות

הזוכים בהגרלה של מחיר מטרה בראש העין / צילום: אורי חודי
הזוכים בהגרלה של מחיר מטרה בראש העין / צילום: אורי חודי

שיעור מכירת הדירות על ידי משקיעים ממשיך להיות גבוה בהשוואה לשנים קודמות, בעיקר בפריפריה, ובמקביל, קיצור משמעותי במשך החזקת משפרי הדיור בדירה נוספת, כך עולה מהסקירה החודשית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר המתמקדת בענף הנדל"ן למגורים שפורסמה היום (א'). באוצר סבורים כי נתונים אלו עשויים להעיד שינוי ציפיות בענף ועל כך שהמשקיעים כמו גם משפרי הדיור סבורים שמחירי הדירות אינם צפויים להמשיך ולהאמיר בתקופה הקרובה כפי שעשו בשנים האחרונות.

עוד על פי הסקירה, במארס 2016 נרשמה עלייה בהיקף רכישת הדירות לעומת החודשים הקודמים. במקביל, הסקירה גם מעידה על השפעה אפשרית של הפרויקטים הממשלתיים למכירת דירות זולות על היקף העסקאות בערים בהם ישנו היצע גדול של פרויקטים במסלול מחיר למשתכן ומחיר מטרה. נתונים ראשונים לחודש אפריל מעידים על ירידה בהיקף העסקאות, אך אם ניקח בחשבון שמדובר בחודש בו חל השנה חג הפסח, לא בטוח שניתן לשייך את הירידה למצב השוק אלא דווקא למיעוט ימי העסקים.

כאמור, היקף העסקאות בחודש מארס 2016 היה גבוה משמעותית מהיקף העסקאות בחודש הקודם כאשר בחודש הנסקר נרכשו כ-11 אלף דירות. מדובר בעלייה של כ-15% לעומת החודשיים הקודמים. עם זאת, בהשוואה למארס הקודם, מדובר בעלייה מתונה הרבה יותר המסתכמת בכ-2% בלבד.

 

"עלייה בשיעור מכירת דירות על ידי משקיעים"

בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי משקיעים, נתוני משרד האוצר מעידים כי שיעור העסקאות המבוצעות על ידי פלח זה בשוק ממשיך להיות נמוך יחסית לשנים עברו ולעמוד על כ-20% מסך כל העסקאות. כך למשל, בחודש מארס 2015 עמד שיעור רכישת הדירות על ידי משקיעים על רמה של כ-27%. עוד על פי הנתונים, הירידה בהיקף רכישות המשקיעים בולטת בשני אזורים - באזור המרכז בו ירד השיעור בכ-12% ובאזור נצרת בו ירד השיעור בכ-10%.

במקביל, באוצר מציינים כי בכל הקשור למכירת דירות על ידי משקיעים ניתן לזהות מגמת עלייה מאז נובמבר 2015 . "מרמה של 1,200 דירות שמכרו משקיעים בחודש אוקטובר 2015 הלך ועלה מספר הדירות שמכרו המשקיעים עד לרמה חודשית ממוצעת של אלפיים דירות בחודשים ינואר-מארס השנה", כך בסקירה, "בהשוואה היסטורית זוהי אחת הרמות הגבוהות במכירות המשקיעים בשנים האחרונות, כאשר רמה דומה של עסקאות, או גבוהה ממנה, נרשמה באותן פעמים רק על רקע אירועים חריגים, כגון שינויי מיסוי או פיזור הכנסת בשלהי 2014".

באוצר ממשיכים להסביר את התופעה, כמו בסקירות הקודמות, בכך שנראה שהמשקיעים סבורים שעליות המחירים בענף אינן צפויות להימשך: "העובדה לפיה הגידול במכירות המשקיעים מאז הרבעון האחרון אשתקד מתרחש שלא על רקע אירועים חריגים כבעבר יש בה כדי להגדיל את הסבירות לפיה ההאצה במכירות המשקיעים משקפת שינוי בציפיות ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך החזקת הנכס".

לגבי האזורים בהם נרשמה מכירה משמעותית יותר של דירות על ידי משקיעים מעידים הנתונים כי מדובר בעיקר באזורי הפריפריה הכוללים את האזורים באר שבע, חיפה, נצרת, טבריה וגם חדרה שעל פי האוצר באזור זה נרשמה עלייה ניכרת במכירת המשקיעים . עוד מציינים באוצר כי במקביל לעלייה במכירת הדירות על ידי המשקיעים באזורי אלו, נרשמה גם ירידה חדה ברכישת דירות על ידי המשקיעים בפריפריה ועל פי הנתונים מאז תחילת 2016 התאפסו הרכישות נטו של המשקיעים (רכישות בניכוי דירות שמכרו משקיעים) באזורי הפריפריה ומלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים באזורים אלו למעשה קפא בשלושת החודשים האחרונים. בנקודה זו חשוב לציין כי "איפוס" מלאי הדירות המוחזקות על ידי משקיעים עשוי לבשר רעות לשוכרי הדירות ביישובים אלו כי מלאי שוק השכירות מוחזק רובו ככולו על ידי משקיעים.

במקביל, באוצר מחזקים את טענתם אודות שינוי הציפיות בשוק לגבי המשך עליית מחירי הדירות גם מזווית נוספת - מלאי הדירות בהמתנה. נזכיר שדירה בהמתנה היא דירה שמשפרי דיור מחזיקים בידיהם לאחר שרכשו דירה חדשה אליה הם מתכוונים לעבור. מלאי זה, נכון לסוף מארס 2016 עומד על 13.8 אלף דירות, ירידה של 13% בהשוואה לסוף דצמבר 2015 ועל פי האוצר: "הרמה הנמוכה ביותר של פרמטר זה מאז 2009, עת החלו משפרי הדיור ל"אגור" דירות, על רקע הציפיה להמשך עליות המחירים בשוק".

חשוב להזכיר כי במהלך השנה האחרונה עלתה הצעת חוק, שאף אושרה, שקבעה כי משך הזמן בו יכולים משפרי הדיור להחזיק בדירה שנייה ולזכות בהטבות במס רכישה יקוצר משנתיים לשנה וחצי ועל פניו ייתכן שמדובר באחד הגורמים שהשפיע על הנתונים המוצגים במסגרת הסקירה. אומנם שינוי החקיקה נכנס לתוקף רק מתחילת חודש מאי הנוכחי, כך שקיצור התקופה המחוייבת על פי חוק טרם נכללת בעסקאות של חודש מארס, אך לא מן הנמנע שמשפרי הדיור כבר החלו לשנות התנהגות בעקבות השיח הציבורי על שינוי משך התקופה עוד טרם נכנסה לתוקף דה פקטו.

השפעה אפשרית של מחיר מטרה ומחיר למשתכן על היקף העסקאות

ממצאי הסקירה מעידים גם כי הפרויקטים הממשלתיים לדירות מוזלות, 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה', מתחילים להשפיע על היקף העסקאות בערים בהן פורסמו מכרזים או כבר נערכו הגרלות. הדוגמא הבולטת ביותר אותה מציין הכלכלן הראשי באוצר במסגרת הסקירה היא הדוגמא של ראש העין, בה ניתן למצוא הן פרויקטים במסגרת 'מחיר מטרה' שכבר הבשילו גם למכירת דירות מוזלות לזכאים לאחר שנערכה הגרלה וגם לפרויקטי 'מחיר למשתכן' שפורסמו בעיר אך נמצאים בשלב מוקדם יותר.

כך, מציין הכלכלן הראשי כי באזור המרכז נרשם גידול משמעותי בהיקף העסקאות לרכישת דירות, עלייה בשיעור כ-36%, המתמקד בפלח השוק של הדירות החדשות, וזאת "במידה רבה על רקע שיווק גדול של דירות במסגרת "מחיר מטרה" בראש העין. יצוין כי בישוב זה צפויים בחודשים הקרובים שיווקם של מאות יח"ד נוספות במסגרת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן". סביר להניח כי זהו אחד ההסברים לירידה החדה במכירת דירות חדשות "במחירי השוק" בישוב זה בחודש מרץ, בפרט בפלח השוק של רוכשי דירה ראשונה".

עוד איתות לגבי השפעה אפשרית של הפרויקטים לדירות מוזלות על הענף ניתן למצוא גם בעובדה כי נתוני האוצר מעידים כי משקל רוכשי דירה ראשונה בחודש מארס עמד על 41.2%, הרמה הנמוכה ביותר מאז יוני 2015, אז הגיע רמתו של פרמטר זה לשפל על רקע רמת השיא ברכישות המשקיעים באותו החודש.

כאמור, האזור היחידי בו נרשם גידול במשקל רוכשי "דירה ראשונה" הינו אזור המרכז, זאת כפי שצוין, על רקע שיווק גדול במסגרת "מחיר מטרה". עוד על פי הסקירה, נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על ירידה חדה במספר העסקאות בהשוואה לחודש מארס, אולם גידול בהשוואה לרמה הנמוכה של עסקאות שנרשמה באפריל אשתקד.

ירידה זו עשויה להיות מושפעת מהתחלת מכירת הדירות במסגרת מחיר למשתכן (הבשלת הפרויקטים הראשונים בעפולה) ועל פי הסקירה הנוכחית, ייתכן שגם מהיקף פעילות המשקיעים. עם זאת נזכיר שוב שחג הפסח חל השנה בחודש אפריל מה שהוביל למיעוט ימי עבודה.

צרו איתנו קשר *5988