המיזוג בין דנקנר השקעות לאזורים צפוי להתבטל. מי תהיה חברת הבנייה למגורים הגדולה בישראל?

שנה בדיוק לאחר שפורסם לראשונה כי דנקנר השקעות של דלק נדל"ן תתמזג לתוך חברת אזורים, החברות צפויות להודיע במהלך הימים הקרובים כי המהלך לא ייצא אל הפועל. כך נודע ל"גלובס". נזכיר, כי במסגרת המיזוג אמורה הייתה דנקנר השקעות, זרוע הבנייה למגורים של קבוצת דלק בישראל (של יצחק תשובה), להתמזג לתוך אזורים לפי שווי של 100 מיליון דולר, תמורת מזומנים ומניות מיעוט.

התארכות המגעים הבהירה לכל אחד מהצדדים, כל אחד משיקוליו שלו, כי עדיף שלא יממש את העסקה. מבחינת אזורים מדובר היה בהליך ארוך ומסורבל, במיוחד לאור הרכישות המאסיביות שכבר ביצע בעל הבית החדש, שעיה בוימלגרין. בנוסף, עקב ירידת שווייה של החברה בבורסה המקומית, הרי שבהתקיים המיזוג, צפוי היה בוימלגרין באמצעות בוימלגרין קפיטל להידלל (מאחר שחלק מאלמנט העסקה היה במניות), והוא העדיף ככל הנראה לשמור את השליטה המלאה בידיו. בכך למעשה מוותר בוימלגרין, לפחות לעת עתה, על הבכורה בשוק המגורים, וזאת משום שחבירה לזרוע המגורים של יצחק תשובה הייתה ממצבת את אזורים המאוחדת בראש חברות הבנייה הגדולות בישראל.

מבחינת דלק נדל"ן הסיפור מעט פשוט יותר, והעיכוב במגעים עשוי לפעול לטובתה, מאחר שסביר כי שווי הקרקעות שבאמתחתה עלה במהלך השנה האחרונה, כחלק מה"בוסט" בענף הנדל"ן. עצם העמדתה של דנקנר השקעות על מדף המכירות וההתמהמהות במו"מ מול אזורים, נתן אור ירוק לחברות נוספות להיכנס לתחרות.

אז היכן עומדים העניינים כעת? כאמור, מספר לא מבוטל של חברות התעניינו בדנקנר השקעות או שלחילופין קיבלו פנייה ממנה, אך על-פי הערכות מירב הסיכויים שייחתם הסכם עם אחת מהשלוש: שיכון עובדים, קרדן נדל"ן או קבוצת אשדר.

במקום בוימלגרין, שרי אריסון

המגעים מול שיכון עובדים - זרוע הבנייה של שיכון ובינוי - התעכבו בתקופה האחרונה, וזאת בשל דחיית הנפקתה בבורסה המקומית בשל משבר האשראי. גורמים בשוק ההון מעריכים כי המהלך יותנע מחדש כשהתוכניות להנפקתה יבואו לכדי מימוש.

מדפוס העסקה מול אזורים עולה, כי איליק רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן, מוכן להקצאה בחברה ציבורית ולא בפרטית. למרות דחיית ההנפקה, קיים סיכוי גבוה שבתקופה הקרובה שיכון עובדים תהפוך לציבורית, ואם תג המחיר הראשוני שהוצמד לה - 3 מיליארד שקל - אכן יהיה אקטואלי, דלק נדל"ן תהפוך לבעלת אחזקות מיעוט של 10%-12%.

מהות המהלך מבחינת אריסון מובן, שכן האיחוד עם זרוע הנדל"ן של קבוצת דלק מגדיל את הפער שהיא פותחת מול אזורים ואפריקה מגורים, כשהיא ניצבת בראש חברות הבנייה למגורים. מה גם שהמחיר שהיא תשלם - הקצאת מניות מיעוט לדלק נדל"ן, שצפויה להישאר כמשקיע פיננסי פאסיבי - איננו גבוה מבחינה אסטרטגית, שכן היא זאת שנותרת בעלת הבית היחידה ומתוות הדרך של קבוצת הבנייה החדשה.

כאמור, לא רק שיכון עובדים בוחנת את המהלך, אלא גם קבוצת קרדן של יוסף גרינפלד ואבנר שנור, אשר המגעים מולה נמצאים בשלבים ראשוניים. בקרדן בוחנים אפשרות לבצע את המהלך באמצעות קרדן נדל"ן, חברה פרטית שנמחקה בעבר מהמסחר בבורסה. קרדן נדל"ן מחזיקה כיום במספר קרקעות ופרויקטים לבנייה, בנוסף למספר נכסים מניבים ברחבי הארץ. במידה שהמהלך ייצא אל הפועל הרי שנכסיה יצמחו בצורה מהותית ביותר, ועל-מנת שלא להידלל יותר מדי, יעדיפו בקרדן ישראל לבצע את העסקה כעסקת מזומנים ולא כעסקת מניות. אופציה זו תהיה עדיפה ככל הנראה גם על רוז'נסקי, מאחר שהוא יעדיף שלא להחזיק במניות של חברה פרטית, אלא אם כן יובטח לו שהחברה תונפק בתוך פרק זמן קצוב. אופציה נוספת היא הבטחה להקצאת מניות בחברה האם הציבורית, קרדן ישראל.

הצלע השלישית במשולש היא חברת הבנייה אשדר, מקבוצת אשטרום - שבשליטת המשפחות נוסבאום, משורר, גירון ומיילבלום - הנסחרת בבורסה המקומית לפי שווי של 100 מיליון דולר. במידה שהעסקה אכן תיחתם מולה, הרי שהיא תמצב עצמה כאחת מזרועות הבנייה הגדולות, אך התמורה מבחינתה עלולה להיות כואבת - דילול מהותי באחזקותיה בחברה הממוזגת. עקב כך, ובשל השמרנות היחסית של קברניטיה, אולי יעדיפו הצדדים לבצע עסקה מעורבת של מזומן ומניות.

אפקט חפציבה

ישנן חברות בנייה נוספות שפנו אל דלק נדל"ן בעניין דנקנר השקעות או שקיבלו פנייה, אך לפי איך שהדברים נראים כיום, במידה שאכן תיחתם עסקה היא תבוצע עם אחת מהשלוש שהוזכרו, כשלא צפוי שמהלך כזה יושלם בקרוב. עדיין לא נסגר דבר, כאמור, אך תוצאות המגעים צפויות להשליך באופן מהותי על שוק הבנייה למגורים בישראל.

נפילתה של חברת הבנייה חפציבה גרמה למיני פאניקה בשוק הדירות, ולכך שהקונים הפוטנציאליים מעריכים יותר חברות נדל"ן גדולות בעלות גב איתן. ככל שהחברה גדולה יותר, ובעלת גב פיננסי רחב עם אילי הון מאחוריה, כך הסיכון שבהשקעה קטן - ולכן אין מדובר אך ורק בשינוי טכני של מקום בטבלת חברות הבנייה הגדולות, אלא בהרבה מעבר לכך.