פוצצו את החלום על דירה

אחת הסוגיות המתוקשרות ביותר בתחום הכלכלי השנה היתה מחיר הדירות והדיבורים על "בועת נדל"ן". לאור התשואות שמציעות אלטרנטיבות החיסכון האחרות והריבית המשולמת על הפיקדונות השונים, התשואה הממוצעת בנדל"ן 4.5%, הפכה לאטרקטיבית, ולא פלא שציבור גדול יותר ויותר מצטרף לחגיגת הקניות.

התוצאה היא, כמובן, עלייה בלתי פוסקת במחיר הדירות. על פי נתוני השמאי הממשלתי, רק בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בכל הארץ בכ-17% כאשר בערים שונות זינקו המחירים בכ-20%-30% ואף למעלה מכך.

חומר בעירה נוסף המזין את חגיגת הביקושים ועליית המחירים היא ריבית המשכנתאות הנמצאת בשפל. נכון לחודש האחרון, הריבית על הלוואות צמודות מדד עומדת על 2.18% כאשר הריבית לטווח קצר של עד 5 שנים, ירדה אפילו מתחת לרף 1 האחוזים.

המינוף הגדול אותו מאפשרים מרבית הבנקים לרוכשי הדירות הופך את קניית הדירה להשקעה לא רעה בכלל, וכמובן לגידול בביקושים. עליית המחירים לא רק שלא מרתיעה את הציבור הרחב, אלא היא אף תורמת להגדלת התיאבון ובכל שיחת סלון של יום שישי הרושם המתקבל הוא שכולם שותפים לחגיגה ומי שלא רוכש דירה עכשיו - מפסיד.

מן המפורסמות הוא שהעלייה הבלתי פוסקת במחיר הדירות לא נעלמה מעיניו של בנק ישראל שהחל באחרונה לנקוט במדיניות שמטרתה לפגוע באטרקטיביות נטילת המשכנתא: המפקח על הבנקים הגביל, למעשה, את היקף המשכנתא ל-60% ממחיר הדירה במקום 70% (על ידי כך שבנק הנותן משכנתא מעל 60% חייב להפריש כ 0.75% מההלוואה לטובת חובות מסופקים, דבר שגורם לייקור ההלוואה).

במקביל, מעלה נגיד הבנק, באופן זוחל, את הריבית במשק מתוך מטרה מוצהרת להקטין את הכדאיות הכלכלית שבנטילת משכנתא לצורך רכישת דירה להשקעה.

אולם, על פי כל הסממנים עד כה, עליית מחירי הדירות והביקושים לא רק שלא נבלמו, בחלק מהאזורים בארץ המחירים ממשיכים לעלות. התוצאה הצפויה היא למרות הימשכותו של המשבר הכלכלי העולמי ולמרות התחזיות הדי שחורות לגבי המצב הכלכלי בארה"ב ובאירופה, נראה כי הנגיד ימשיך במדיניות העלאת הריבית בחודשים הקרובים.

מבלי להיכנס לדיון האם יש או אין בועת נדל"ן והאם יש צורך אמיתי לבלום את עליית מחירי הדירות נראה כי מגזר אחד, במיוחד, נפגע מכל הכיוונים - הזוגות הצעירים הרוכשים דירה ראשונה למגורים. נראה כי בכל התהליך מישהו שכח כי חלק ניכר מבין רוכשי הדירות עושים זאת למטרה "המוזרה" של מגורים.

הזוגות הצעירים, אלו שעד לפני מספר שנים יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה תוך נטילת משכנתה סבירה, כבר לא יכולים לעשות זאת כיום. באופן קבוע אנו רואים שלמרות שבשנים האחרונות לא היו עליות שכר משמעותיות, אולי להיפך, היקף המשכנתה אותם נוטלים הזוגות הצעירים עולה בהתמדה כאשר המשכנתה הממוצעת עומדת כיום על 650 אלף שקלים, לעומת 300 אלף לפני 5 שנים. מעבר לכך, על פי השמאי הממשלתי העלאת הריבית גורמת, במיידית, להעלאת דמי השכירות, עובדה הפוגעת אף היא בזוגות הצעירים.

בעבר המדינה רצתה לעודד זוגות צעירים לרכוש דירה משלהם והעמידה להם משכנתה (זכאות) של 70 אלף שקלים בריבית אטרקטיבית של כ-4%. על פי בדיקה שערכנו, ריבית זו הפסיקה להיות רלוונטית במחצית 2007, כאשר מאז הריביות המוצעות בבנקים זולות יותר. גם הסכום שהציעה המדינה לזוגות הצעירים היה משמעותי והיווה, לפעמים, כרבע מהיקף המשכנתא.

כיום גם סכום זה לא רלוונטי ביחס למחירי הדירות ובנוסף הקשיחה המדינה את הקריטרינוים למשכנתא זכאות וכתוצאה מכך רוב הזוגות הצעירים אינם עומדים ברף המינימלי ואינם זכאים לכל עזרה מהמדינה ברכישת הדירה הראשונה שלהם.

מקבלי ההחלטות, ובראשן בנק ישראל, חייבים לקחת בחשבון כי כל הצעדים בהם הם נוקטים עד כה אולי יורידו את מחירי הדירות בעתיד, אולם בהווה הם פוגעים בראש ובראשונה בזוגות הצעירים. על מנת לסייע לזוגות אלה, מחד, ולפגוע באטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה מאידך, אין צורך להמציא את הגלגל.

צריך פשוט לעדכן את המשכנתא לזכאים כך שתינתן (שתינתן שוב לזוגות הצעירים וכמובן בתנאים טובים יותר מאלו שמציעים הבנקים לציבור הרחב ובהיקפים גדולים בהרבה מאלו המוצעים היום. בדרך זו הזוגות הצעירים יוכלו לרכוש את דירתם הראשונה בעלויות נמוכות בהרבה.

נכון, לצעד זה יש השלכות תקציביות והוא מחייב את הממשלה להכניס יד לכיס ולסבסד את המשכנתאות לצעירים אולם היא עשתה זאת עד לפני מספר שנים, ואין כל סיבה שלא תמשיך לעשות זאת גם כיום במיוחד לאור הצעדים שנוקט בנק ישראל ליקור הריבית על המשכנתא ולאור הזינוק שביצעו מחירי הנדלן בשנתיים האחרונות.

הכותב הוא מנכ"ל AMG משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות