מתווך זה שם, לא מספר חברה

רי/מקס ישראל היא חברת תיווך הנדל"ן הגדולה בישראל, אחרי שעקפה בשנה שעברה את רשת אנגלו-סכסון, והיא פועלת במסגרת רשת רי/מקס העולמית, שמרכזה בארה"ב. רי/מקס ישראל מוכרת זכיונות לסניפים הנמצאים בבעלות פרטית ומנוהלים עצמאית, ב-10,000-18,000 דולר, לפי המיקום וטיב הזיכיון. כן היא גובה מהמתווכים 10% מהכנסותיהם מדמי תיווך, כשחלק מהסכום מופנה לקרן פרסום מרכזית. ככל הידוע, לרי/מקס ישראל יש כיום 73 זכיונות ו-69 משרדים פעילים.

הזכיינים והסוכנים של רי/מקס בוודאי יהיו מודאגים מהחלטת בית משפט השלום בנתניה, שמחק על הסף תביעה לתשלום דמי תיווך שהגישה רונית פיטרס-יזרעאלי, מתווכת בסוכנות "רי/מקס מקסימום" נתניה, משום ששמה אינו מופיע בהסכם התיווך ולפיכך אינו מחייב את הלקוח.

מדובר בפעם השלישית בה הורה בית המשפט למחוק את התביעה על הסף. בכתב התביעה המקורי, הופיעה פיטרס-יזרעאלי כתובעת יחידה, והלקוחה הנתבעת, שרית סעדה, טענה שאין לפיטרס-יזרעאלי עילת תביעה נגדה, משום שבהסכם התיווך הופיע השם "רימקס מקסימום בע"מ" בלבד, שהוא בעצם לוגו החברה. בית המשפט איפשר לתקן את כתב התביעה, ואז הוספה "רי/מקס מקסימום בע"מ" כתובעת, עם מספר חברה (ח.פ) של "אדן מילניום בע"מ".

פרקליטה של סעדה, עו"ד רונן קצף ממשרד שוגול-קצף-ארליך-קרנר, ביקש שוב למחוק את התביעה, בנימוק שלפיטרס-יזרעאלי עדיין אין עילת תביעה ומשום שאין ישות משפטית בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ". פיטרס-יזרעאלי עירערה למחוזי על המחיקה, והצדדים הסכימו, כי כתב התביעה יתוקן כך שיגלה את עילתן של כל אחת מהתובעות.

בכתב התביעה המתוקן השלישי, נכתב שם החברה כ"רי/מקס מקסימום אדן מילניום בע"מ". קצף ביקש שוב למחוק את התביעה, בנימוק שבהסכם הזמנת שירותי התיווך התחייבה הלקוחה לשלם דמי תיווך לחברת "רי/מקס מקסימום בע"מ", שלפי בדיקה ברשם החברות, היא ישות משפטית שאינה קיימת. מדובר בניסיון "ליצור יש מאין, תוך חיבור שם חברה שאינה קיימת עם חברה קיימת, שאינה חתומה על ההסכם ואינה צד לו", טען קצף. פיטרס-יזרעאלי, כך נטען, כלל אינה צד להסכם ולכל היותר היא שלוחה של החברה.

הרשמת יפעת אונגר-ביטון קיבלה את הבקשה, וקבעה כי התביעה אינה מגלה עילה ביחס לפיטרס-יזרעאלי, משום שבהסכם התיווך "נאמר מפורשות, כי הזכות לדמי התיווך היא של החברה". באשר לרי/מקס, קבעה, הרי ש"בדרך כלל שמה של החברה אינו רלוונטי, כאשר על המסמך המזכה או המחייב אותה מופיע מספרה של החברה, וכל עוד נושאת החברה את מספרה הרשום מלכתחילה, עניין שמה הוא עניין טכני, שאינו מצביע על המהות". לכן, טעות בשם אינה גורעת מהזכות המהותית.

ואולם, הוסיפה אונגר-ביטון, חוק המתווכים במקרקעין והתקנות שמכוחו, מחייבים לציין בהסכם שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח. "המחוקק מצא לקבוע כלל מיוחד לדיני התיווך, ובין היתר, כי פרטי ההזמנה בכתב חייבים לכלול גם את מספרי הזיהוי של המתווך וגם את שמו". מאחר שההסכם "לא כולל את שם המתווך (אלא שם אחר, כללי, שאיננו ישות משפטית), די בכך כדי לשלול את הזכאות לדמי תיווך" מהתובעת רי/מקס.

"ואם לא די בכך", ציינה אונגר-ביטון, הרי שבתביעה לא נאמר שלרי/מקס יש רישיון תיווך, כמתחייב בחוק, ובית המשפט המחוזי קבע במפורש, "שאין די בעובדה, כי הסוכן מטעם החברה מחזיק ברישיון תיווך תקף, אלא החברה היא זו שצריכה להחזיק רישיון שכזה".

מנגד, מלשון החוק המגביל רק "אדם" מלעסוק בתיווך בלא רישיון, ומהעובדה שנפלה הצעת חוק שהציעה לאפשר לתאגיד לעסוק בתיווך רק אם אחד מעובדיו הוא בעל רישיון, למדה הרשמת, כי ייתכן שהמחוקק לא התכוון למנוע מתאגיד לתווך בלי רישיון. מאחר שהשאלה טרם הובאה לפתחו של בית המשפט העליון, ולא היתה חובה להכריע בה כעת, היא הושארה ב"צריך עיון".

קצף אומר, כי משמעות פסק הדין היא שחוזי תיווך רבים עליהם חתמו סוכני וזכייני רי/מקס עד כה, רק באמצעות לוגו החברה, אינם מקנים עילת תביעה. "הלקוח לא חייב לשלם דמי תיווך, אם שם בעל הזיכיון אינו מופיע בהסכם. זהו ביטוי לרוח החוק, המחייב שקיפות מוחלטת כלפי הלקוח ואינו מאפשר להסתתר מאחורי לוגואים". וזה מן הסתם נכון גם למשרדים אחרים. (ת.א 4995/04). *