אפיק השקעה אמריקני ייחודי: תעודות עיקולי מיסים על נדל"ן

בארה"ב הולך ומתרחב השימוש באפיק השקעה ייחודי וקריאטיבי: רכישת תעודות עיקולי מס על נכסי מקרקעין. בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, כישלונו של אדם לשלם את מיסי המקרקעין שלו לרשות המקומית יכול להוות אפיק השקעה רווחי ומבטיח עבור אדם אחר. בחלקן הגדול של מדינות ארה"ב רשויות מקומיות מציעות למכירה תעודות עיקולי מיסים בגין תשלומי מס מקרקעין שלא שולמו על-ידי בעלי הנכסים, כשבצידן תשואה גבוהה המובטחת על-ידי הדוד סם.

כאשר בעליו של נכס מאחר בתשלום מיסי המקרקעין לרשות המקומית, הרשות בתחומה מצוי הנכס תרשום עיקול מס על הנכס. ברוב המדינות עיקול המס מקבל מעמד של עיקול בדרגה ראשונה על הנכס, והרשות המקומית מנפיקה תעודת עיקול מס בגובה חוב המס. כך לדוגמא, סעיף 40 לקוד האזרחי של מדינת אלבמה מגדיר עיקול מס (tax lien) כ"עיקול תמידי בדרגה ראשונה כנגד כל נכס מקרקעין המייצג את המס שהוטל על אותו נכס, בצרוף ריבית, קנסות והוצאות בקשר עם המס".

לאחר הנפקת תעודת העיקול, הרשות המקומית יוזמת הליך מכרז פומבי בו היא מוכרת את כל תעודות עיקולי המס. אדם שרכש תעודת עיקול מס מהמדינה יהיה זכאי בעיקר לשניים: להחזר סכום התעודה ותשואה בשיעור שנקבע בחוק. על מנת לשחרר את העיקול, החייב (בעל הנכס) צריך לשלם לרשות את סכום התעודה ואת התשואה המורכבת מריבית פיגורים, קנסות והוצאות. בנוסף, בחלוף פרק זמן הקבוע בחוק, מבלי שהחייב שילם את מלוא חובו, זכאי רוכש התעודה לקבל בעלות בנכס המעוקל.

לא לכל מדינות ארה"ב יש חוקי Tax Lien. גם במדינות בהן קיימים חוקים אלו, לא כל הרשויות המקומיות מבצעות מכירה כזו, ולמעשה כיום יש כ-2,500 רשויות מקומיות (עיריות, עיירות, מועצות מקומיות, מחוזות) המוכרות תעודות עיקול. הנפקת תעודות עיקול משרתת את האינטרס של הרשויות המקומיות. תזרים המזומנים של הרשויות מבוסס בעיקר על תשלום מיסים, לרבות מיסי מקרקעין, ועל מנת להבטיחו חוקקו מדינות רבות את חוקי ה-Tax Lien. חוקים אלו מאפשרים לרשויות להבטיח את גביית המס מרוכש תעודת העיקול בכל המקרים בהם בעל הנכס אינו משלם את מיסיו.

רוכש תעודת העיקול זוכה כאמור לשני יתרונות משמעותיים. האחד הוא התשואה הגבוהה יחסית על סכום ההשקעה. כל אחת מכ-30 המדינות בארה"ב שיש לה חוקי Tax Lien קובעת תשואה משלה, אותה היא תשלם למחזיק תעודת עיקול בהתקיים התנאים המיוחדים בחוק. התשואות על תעודות עיקול נעות בין 8% בדרום קרוליינה, דרך 18% במיסיסיפי ועד ל-40% בג'ורג'יה.

היתרון השני המוצע למחזיקי תעודות עיקולי מס הוא הסיכוי לזכות בנכס עצמו בתמורה לתשלום מחיר נמוך יחסית. חוקי ה-Tax Lien של כל מדינה קובעים פרק זמן מינימאלי שונה, שבחלוף פרק הזמן זכאי מחזיק התעודה לממש את הנכס (foreclosure) ולהעבירו לבעלותו (2 עד 6 חודשים במרילנד, שנה בג'ורג'יה, 4 שנים בוואיומינג). תחום ההשקעה, שהיה במשך שנים מעין חשאי, התחיל לרחוש בתקופה האחרונה בעיקר בזכות רמת המחירים הגבוהה של נכסים מצד אחד ושיעור הריבית הנמוך במשק מן הצד האחר. ה-NTLA (National Tax Lien Association), צופה שהשנה יוצעו תעודות עיקולים בהיקף שנע בין 5 ל-7 מיליארד דולר. היקף מכירות זה הוא גדול משמעותית מההיקף הממוצע בחמש השנים הקודמות (3 עד 5 מיליארד דולר בלבד).

המרוויח העיקרי היום משטף המשקיעים החדשים בתחום זה הן הרשויות המקומיות. בזכות התחרות ההולכת וגדלה בשנים האחרונות, המשקיעים מוכנים לוותר על חלק מהתשואה הנלוות לתעודת העיקול שהם רוכשים. חלק זה נשאר בסופו של דבר בידיה של הרשות המקומית. הדבר אפשרי הודות לשיטת המכרז שחלק המדינות עושות בהן שימוש. שיטת המכרז של "הצע פחות" (Bid Down Auction), מאפשרת למציעים לתת הצעות המבוססות על הפחתה של התשואה שיקבלו על תעודת העיקול.

כך לדוגמא, אם בפלורידה תעודת עיקול מקנה תשואה שנתית של 18%, מתמודד יזכה אם יציע לקבל 5% בלבד, בעוד האחרים הציעו לקבל יותר מ-5%. את ההפרש שבין 18% שהרשות תגבה מהחייב ל-5% שהיא תשלם לזוכה, תשמור הרשות לעצמה.

מגוון שיטות המכרז הנוהגות הוא רחב. ישנן רשויות הנוקטות בשיטת מכרז לפיה הזוכה הוא זה שמציע את הסכום העודף הגבוה ביותר מעבר לגובה חוב המס. כך למשל, אם הרשות מוכרת תעודת עיקול בגין חוב של 5,000 דולר, ייתכן מצב בו יזכה אחד שהציע 15,000 דולר עבור התעודה. לאחר שהמס ישולם על-ידי החייב, הרשות תחזיר לזוכה בנוסף לסכום התעודה והתשואה גם את מלוא הסכום העודף הנומינאלי שהוא שילם (10,000 דולר בדוגמא). בכך, זוכה הרשות המקומית לא רק לגבות את חוב המס, אלא גם להלוואה ללא ריבית בסכום גבוה בהרבה מחוב המס. מבחינתו של הזוכה שמוכן להשקיע סכום הגבוה פי כמה מסכום תעודת העיקול, התשואה שהוא מקבל על ההשקעה קטנה בהתאם, כך שבדוגמא הנ"ל במקום לקבל תשואה שנתית של 18% הוא מוכן להספק בשליש מהתשואה, 6% בלבד.

ישנן מחוזות בהן ההחלטה לגבי זהות הזוכה במכרז נקבעת בשיטת הלוטו. כך נוהגים חלק מהמחוזות במדינת איווה, שם מובטחת תשואה של 24% על תעודת העיקול. אין פלא שנעשה שם שימוש במונח "לוטו" לתיאור הליך מכרז, כשההחזר המובטח הוא כה גבוה.

בחלק מהאזורים, הזוכים מוכנים לזכות במכרז בהציעם לקבל תשואה נמוכה יותר מריבית המשולמת בגין פיקדונות בבנקים. מציעים אלו מוכנים לקבל תשואה נמוכה על מנת לשמר את הסיכוי לזכות בנכס עצמו, במידה והחייב לא ישלם את חובו. מקרים כאלו הם נדירים, הואיל ולמעלה מ-90% מתעודות העיקול נפדות. אולם, כאשר מחזיק תעודת עיקול מצליח לממש את הנכס, הרווח יכול להיות עצום.

למימרה שאין דבר בטוח חוץ מהמוות ומתשלום מיסים, יש משמעות מיוחדת ומבטיחה בהקשר של תעודות עיקולי מס. אמנם, גם תחום השקעה זה לא נקי מסיכונים כגון פשיטת רגל של החייב, פגמים בתעודת העיקול או הליכים משפטיים בקשר עם נסיבות הוצאתה, אלא שבאופן יחסי לתשואה הגבוהה המובטחת על-ידי הדוד סם והסיכוי למימוש הנכס מדובר בתחום השקעה מרתק, ייחודי ודי בטוח.

הכותב הוא ממשרד ירושלמי-חילו.