מתי נקבע יום הולדתו של הבניין

נוהגים להבחין בשלושה מצבים בסיסיים בהם נכס אינו משלם ארנונה: נכס שטרם הפך ל"בניין", "בניין ריק" שאין משתמשים בו ו"בניין שנהרס וניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו". הגישה הרווחת היא שהפטור מארנונה הוא בלתי מוגבל בזמן בתקופה שלפני יום "הולדתו" של בניין ולאחר "מותו", אם כי לאחרונה יש גם המערערים על מוסכמה עתיקת יומין זו. שלושת המצבים המתוארים לעיל אינם חדלים להעסיק את בתי המשפט, זאת מהטעם הברור שתשלום ארנונה על מבנה שאינו בשימוש הוא קשה מנשוא, מקומם ומביא לבעל הנכס תשואה שלילית על רכושו.

במאמר זה נדון במקרה הראשון, המטריד בעיקר את היזמים והקבלנים שאינם מצליחים להיפטר מדירות שטרם נולדו - שבנייתן הושלמה כמעט לחלוטין ונותר רק לחבר את הדירה לתשתיות מים וחשמל, עם התאמות פנימיות זניחות. במקרים כאמור נוהגות הרשויות המקומיות לראות במועד מתן טופס 4 או במועד איכלוס הדירה הראשונה כיום שבו נולד בניין חדש. במועד זה הן מסובבות את שעון החול על צידו, ומעניקות פטורים קצרי מועד, מעין ימי חסד שיש ליזם למכור את הדירות ולהיחלץ בשלום מחיובי הארנונה המאיימים לכלות את רווחיו.

אלא שבצוק העיתים לא תמיד ניתן למכור דירה, גם במקרים שאיכלוסה הצפוי הוא כמעט מיידי. במקרה כזה התרופה היחידה שיש למחזיק בדירה, היזם שבנה אותה, היא הטענה שהדירה טרם הושלמה ולכן היא למעשה אינה "בניין", אלא "אדמת בניין" שאינה ברת חיוב בארנונה.

על מנת לקבוע את יום הולדתו של בניין נוהגים להחיל שלושה מבחני עזר אמורפים - המבחן הפונקציונאלי, זה הנוגע לאפשרות המעשית להשתמש בדירה נוכח מצבה; המבחן הפורמאלי, המתייחס לקיומו או העדרו של טופס 4; והמבחן המעשי, הלא הוא האיכלוס בפועל. גמישותם של מבחני העזר המקובלים גורמת לכך שהתוצאה הסופית נגזרת למעשה מטוב ליבו של מנהל הארנונה, ובהעדר טוב לב כאמור - מהשקפת עולמו של בית המשפט הספציפי הדן בתיק על נקודת האיזון שיש להציב בין צרכי הכלל לזכויות הפרט.

מחלוקת בעניין יום הולדתו של בניין הובאה לפני שופטת המסים בבית המשפט המחוזי בירושלים, מרים מזרחי (ע"ש 3077/04 גולדברג נגד מנהל הארנונה שומרון). הסכסוך פרץ בגין דירה באחד מיישובי השומרון שעמדה ריקה מספר שנים לאחר שהסתיימו עבודות הבנייה במקום. הנישומים טענו, כי הנכס אינו מחובר לחשמל ומים, ועל כן הוא "אדמת בניין", אשר בתחומי הקו הירוק פטורה מארנונה וביו"ש מוטלת עליה ארנונה מופחתת.

בפסק הדין קבעה השופטת מזרחי מספר עקרונות יסוד, שאותם תמכה בהשוואה לחוקי מס אחרים ובהיותה של הארנונה מושתת על-פי השימוש הנעשה בפועל בנכס. לדידו של בית המשפט, אין למבחן הפורמאלי כל חשיבות לאור עיקרון השימוש המונח ביסוד הארנונה. "הוצאת טופס 4 אינה מובילה לחיוב אוטומאטי בארנונה כאשר דירה אינה ראויה למגורים. טופס 4 מראה כי אין מניעה לחיבור למים וחשמל מבחינת הרשות המקומית, אולם אינו מראה כי מבחינת הדין אין עוד מניעה לחיוב בארנונה", כך נקבע.

באשר למבחן הפונקציונאלי, הרי שלאור הדינים החלים מתחום מס שבח ומס רכוש, אין לראות בבניין שטרם חובר למים וחשמל כבניין שהסתיימה בנייתו. גם העובדה שדירות אחרות אוכלסו אינה מעניקה לנכס ציון "עובר" של המבחן המעשי, שכן הדירה הספציפית אינה מאוכלסת ולפי דיני הארנונה ניתן להפריד בין חלקיו של נכס ולחייב כל יחידת שומה (דירה) בנפרד.

קביעה אחרת היוצאת מבית משפט בדרג מחוזי היא, שאין הנישום מנוע מלבצע תכנון מס בדרך של "גרימת מוות" לבניין, היינו להרוס אותו במידה שאי אפשר לשבת בו. לשיטתו של בית המשפט, אין היזם מחויב להשלים את בניית הדירה, רק כדי שמנהל הארנונה יוכל להטיל עליה ארנונה.

פסק הדין הנ"ל בעניין מועצה אזורית שומרון מנסה להתמודד עם סוגיית חיובם של נכסים ריקים מנקודת מבט של תכלית הארנונה וזכותו של הנישום לבצע תכנון מס לגיטימי. פסק הדין עוסק אמנם ביום הולדתו של "בניין", אולם הוא משליך גם על חיובו של בניין ריק במהלך חייו ואף לאחר "מותו".

הכותב הוא ממשרד פלג, כהן דויטש ושות', המתמחה בארנונה והיטלי פיתוח.