מס רכישה מופחת ל"דירה ראשונה" למרות שלבן הזוג דירה נוספת

לבת הזוג דירה ראשונה מלפני הנישואין, לגביה ערכה הסכם ממון (הפרדה), לפיו היא נשארת בבעלותה הבלעדית. הרכישה של הדירה השנייה בוצעה על-ידי בני הזוג ביחד בהיותם בני זוג. הם רכשו דירת מגורים זו במשותף וכיחידה אחת. ביחס לדירה זו הם "רוכש אחד", הן על-פי הרכישה המשותפת והן מכוח סעיף 9(ג)לחוק מיסוי מקרקעין.

שיעור מס הרכישה המופחת מותנה בכך, שרכישה זו היא רכישת "דירתו היחידה". כדי לבחון אם זו "דירה יחידה" מוכרחים לבחון את כלל דירותיו ואת כלל רכישותיו של הרוכש. יש לבחון אם רכש דירה קודמת, אם קיבל דירה קודמת בירושה, במתנה או בכל דרך אחרת. אין לדעת אם הרכישה היא רכישת "דירה יחידה" אם לא בוחנים אם היו רכישות אחרות אם לאו, ואם יש לרוכש דירות אחרות אם לאו. אמנם, השיעור המופחת מתמקד ברכישה אחת, שביחס אליה נתבקש השיעור המופחת. אך מאחר שהשיעור המופחת מותנה ברכישת "דירה יחידה", נוצר הקשר עם רכישות אחרות, ובכלל עם מצב אחזקתו של הרוכש בדירות מגורים.

הדירה הנוספת הרלבנטית במקרה הנ"ל היא הדירה הקודמת שנרכשה על-ידי בת הזוג. במידה ויש לבן הזוג זכויות בדירה זו, הרי שאין הוא עוד בגדר רוכש "דירה יחידה", ואין הוא זכאי לשיעור המס המופחת. מכאן, מוכרחים לבחון אם יש לבן הזוג זכויות בדירה הראשונה לצורך שיעור המס המופחת. זכויות כאלה יכול בן הזוג לקבל בדרכים שונות. הוא יכול להיות בעל זכויות קניין ממש בדירה זו, מכוח הסכם ממון או הסכם אחר, או כל דרך אחרת. אולם, זה לא מתקיים במקרה בו קיים הסכם הפרדה בין בני הזוג.

בית המשפט העליון (ע"א 3185/03 פלם) קבע, כי במקרה הנ"ל אין לראות בבני הזוג רוכש אחד ביחס לדירה הראשונה, ויש הצדקה להעניק לבן הזוג שיעור מס רכישה מופחת כרוכש "דירה יחידה". המשפחה כמשפחה זכאית ליהנות משיעור המס המופחת בגין הרכישה כי זו "הדירה היחידה" של המשפחה כיחידה אחת, ואילו הדירה של בת הזוג היא דירתה שלה בלבד, לא דירת המשפחה ולא נרכשה על-ידי המשפחה. דירה זו לא מבטאת את עושרה ויכולתה הכלכלית של המשפחה כיחידה אחת.

חוק מיסוי מקרקעין מבקש להתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת, ולבחון את מצבו הכלכלי-סוציאלי, החל מהמועד שבו נוצר התא וביחס לנכסים שנרכשו במסגרת התא המשפחתי. שכן, נכסים שאינם במסגרת התא המשפחתי שייכים לבן זוג אחד בלבד, עוד לפני שנוצר התא המשפחתי, אינם מדד למצבו הסוציאלי של התא כתא, אלא מדד למצבו הסוציאלי של בן הזוג המחזיק בנכסים אלה בלבד. מצבו של בן הזוג האחד איננו חלק ממצב התא, במידה ומקורו בנכס מלפני הנישואין, שנשאר מחוץ למסגרת התא המשפחתי.

קו הגבול המכריע בהתייחסות לתא המשפחתי כיחידה אחת הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. לאור האמור לעיל ניתנה במקרה זה - בו נערך הסכם ממון לפני הנישואין המפריד את הדירה הראשונה אשר נרכשה לפני הנישואין מנכסי התא המשפחתי - מחצית ההקלה ממס רכישה לדירה השנייה, בגין חלקו של בן הזוג "כאילו" זו דירה יחידה (ראשונה) בתא המשפחתי בכלל, ואצל בן הזוג בפרט.