אלקטרה נדל"ן: מתמקדים במשרדים במספר מדינות עוגן

החברה, שמהווה כיום את אחת הרגליים המרכזיות של קבוצת אלקו, גייסה לפני כחודשיים 370 מיליון שקל מהמשקיעים, והיוותה בכך את אחת ההנפקות הראשוניות הגדולות שבוצעו מתחילת 2005.

פעילות החברה מתבצעת כיום במספר מוקדים ברחבי הגלובוס. המרכזיים שבהם: ארה"ב, קנדה, בריטניה, ישראל, גרמניה ומזרח אירופה. תחום ההתמחות המרכזי של אלקטרה נדל"ן הוא בנייני המשרדים, אותם היא רוכשת במדינות היעד בגיבוי חוזי שכירות ארוכי טווח.

דו"חות החברה למחצית הראשונה של 2005 מסמנים צמיחה במרבית הפרמטרים, אשר מקורם בהתרחבות המהירה של החברה, שנהנתה בשנה האחרונה ממומנטום חיובי בשווקים בהם היא פועלת. ההכנסות בסיכום המחצית הסתכמו ב-121 מיליון שקל, לעומת הכנסות בהיקף של 99 מיליון שקל בתקופה המקבילה, גידול של 22%, והכנסות של 190 מיליון שקל בכל שנת 2004. הרווח התפעולי של החברה בסיכום המחצית עמד על 67 מיליון שקל, גידול של 14% לעומת המחצית המקבילה אשתקד.

זינוק ברווח הנקי

בשורה התחתונה הציגה אלקטרה נדל"ן רווח של 38 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה, לעומת רווח נקי של 23 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד, ורווח של 37 מיליון שקל בכל 2004.

במונחי FFO (הרווח הנקי בניכוי רווחים חד-פעמיים ובנטרול פחת) הציגה החברה גידול של כ-50% בסיכום המחצית הראשונה, ל-33 מיליון שקל. נתון זה מצביע על מכפיל 11 על ה-FFO בחישוב שנתי על-פיו נסחרת החברה, כשהערכות הן שבמחצית השנייה של 2005 החברה עשויה להמשיך ולרשום גידול בשורת ה-FFO.

פעילות החברה מעבר לים, נכון לתום המחצית הראשונה של 2005, מסתכמת ב-36 נכסים, רובם בבריטניה ובצפון אמריקה. מלבד הצמיחה המואצת, אשר כללה רכישת נכסים רבים לאורך השנים האחרונות, אלקטרה נדל"ן יודעת גם לממש נכסים ולייצור לעצמה רווחים נאים. כך לדוגמא עשתה בחודש מארס השנה, כשמימשה נכס בברייטון שבאנגליה תוך רווח הון של 1.4 מיליון ליש"ט.

עם זאת, כיום נמצאת אלקטרה נדל"ן עדיין בשלבי הצמיחה, ולפיכך היה ניתן למצוא אותה בעיקר בצד הרוכש בעסקאות בהן היא שותפה. בין העסקאות הבולטות שביצעה בחודשים האחרונים: השלמת רכישת 60% מבניין במנהטן שבניו-יורק לפי שווי של 63 מיליון דולר. מדובר בבניין בן 23 קומות, שכולל 128 דירות למגורים בגדלים שונים, וכן שטחי מסחר וחניה בשטח כולל של 12,200 מ"ר. הבניין מאוכלס כיום בתפוסה של 96% ומניב דמי שכירות שנתיים ברוטו של 4.7 מיליון דולר. אלקטרה מתכננת להפוך את המבנה לבניין קונודמיניום ולמכור את הדירות, ולייצר בכך רווחי הון משמעותיים.

שוכרים איכותיים בקליבלנד

עיסקה בולטת נוספת בוצעה בקליבלנד, אוהיו, במסגרתה נרכש בניין משרדים בלב אזור העסקים של העיר. הבניין, הכולל 45 קומות, הוא אחד משני גורדי השחקים הגבוהים ביותר בקליבלנד, ושטחו מגיע ל-118 אלף מ"ר. הוא כולל גם 760 חניות מקורות. דמי השכירות שיניב הבניין בשנה הראשונה לעיסקה יעמדו על 22.7 מיליון דולר, לאחר ניכוי הוצאות ניהול ותחזוקה מסתכמים דמי השכירות מהבניין ב-12.7 מיליון דולר. במונחי תשואה משיגות השותפות 9% נטו בעסקה. בין הדיירים המרכזיים בבניין שנרכש ניתן למצוא את פירמת רואי החשבון PWC, חברת הייעוץ הכלכלי מקנזי, ענקית האנרגיה BP ונשיונל סיטי בנק האמריקני.

בגרמניה החברה החלה לפעול רק לאחרונה, ובחודש מארס השתתפה בעסקת ענק יחד עם דלק נדל"ן ויזמים נוספים לרכישת 7 נכסים בשווי כולל של 273 מיליון אירו, ובשטח של 143 אלף מ"ר. בניין משרדים בגרמניה נרכש לאחר סיום הרבעון השני, בתמורה ל-25 מיליון אירו.

שלמה שרף, מנכ"ל החברה, ציין לגבי הפעילות בחו"ל, כי נכון לתום הרבעון השני היא מונה 36 נכסים, מתוכם שני נכסים בשלבי הקמה בהונגריה ובפולין. האסטרטגיה של החברה, לדברי שרף, היא לפעול במספר מדינות עוגן, תוך איתור נכסים אטרקטיביים המגובים בחוזי שכירות ארוכי טווח.

"היופי של אלקטרה הוא בפיזור של הנכסים, נתון שאנחנו דווקא מדגישים בפני המשקיעים עמם אנחנו נפגשים. אנחנו מחפשים עסקאות שיניבו לנו תשואות טובות, ופחות מתעניינים בניהול שוטף. אנחנו אוהבים בעיקר את תחום המשרדים, ומכוונים בעיקר לנכסים שמושכרים לדיירים איכותיים בחוזים ארוכי טווח, כשמנגד אנחנו מחפשים תנאי מימון נוחים אשר ייצרו לנו מרווחי רווח נאים.

"סה"כ אני לא יכול לומר היום שאנחנו מקובעים למספר שווקים בלבד. אנחנו בהחלט מחפשים הזדמנויות גם במקומות בהם אנחנו לא פועלים, בתנאי שיתאימו לקריטריונים שלנו. מנגד, גם בשווקים בהם אנחנו פועלים כבר מספר שנים, כמו בריטניה וקנדה, אנחנו בהחלט לא שוללים רכישות חדשות", מסביר שרף.

13 נכסים בישראל

לגבי היתרונות היחסיים של אלקטרה נדל"ן, ציין שרף כי לאור העובדה שהחברה האם, אלקטרה, מעורבת זה שנים רבות בפרויקטי בנייה שונים, בהחלט נצבר ניסיון במגע עם יזמי נדל"ן ובאיתור של עסקאות טובות. "אנחנו בהחלט מודעים לסיכונים הטמונים בפעילות שלנו, ולהבדיל מאחרים אנחנו משתדלים להיכנס לכל עיסקה חדשה עם שותף אסטרטגי בעל ניסיון בשוק המקומי", אמר שרף.

מבט על מצבת הנכסים של החברה מעלה, כי היא מחזיקה ב-13 נכסים בישראל ועוד מספר נכסים בשלבי הקמה. על נכסי החברה נמנים בעיקר מבני משרדים בהם היא מחזיקה בשותפות עם יזמים אחרים. האחזקות הבולטות הן בבית אומגה בחיפה, בניין קומברס ואלווריון ברמת החייל, בניין המושכר לאמבלייז ברעננה צפון ובניין המושכר לממשלת ישראל ביד אליהו.

שרף מציין, כי החברה רואה עצמה מעמיקה את פעילותה בשוק הנדל"ן המניב בארץ, ולראיה היא נמצאת היום בשלבי הקמה של 7 פרויקטים, בהם בניין בשטח של 26 אלף מ"ר בפתח תקווה, המיועד לחברת קריאו, ופרויקט נוסף בטיילת של ת"א.

עוד לא חושבים על ריטים

"אנחנו אמנם עוד לא התחלנו לחשוב לגבי נושא חקיקת קרנות הריט, אבל בהחלט ניתן לומר ששוק הנדל"ן המניב המקומי הפך ליותר מסקרן ומעניין בחודשים האחרונים. התנועה של היזמים הישראליים ארצה בהחלט משביחה את הסחורה בשוק המקומי, ואנחנו רואים התעוררות מסוימת בתחום, אשר מביאה לעליית מחירים", מציין שרף כיצד רואה החברה את ההתפתחויות בשוק המקומי.

מבט על מאזן החברה, נכון לתום המחצית הראשונה, מעלה כי הונה העצמי עומד על 395 מיליון שקל, ומממן מאזן של 2.19 מיליארד שקל. הונה העצמי של החברה צפוי לתפוח ב-150 מיליון שקל כבר בדו"חות הקרובים, על רקע גיוס האקוויטי שביצעה. החברה, הנסחרת כיום לפי שווי של 787 מיליון שקל, היא גם מועמדת די בטוחה להיכנס למדד ת"א 100 בעדכון הקרוב, עם תמשיך לעמוד בכללי אחזקות הציבור המינימליות של 15% מהונה. נכון לתום המחצית הראשונה של 2005, החברה האם אלקטרה מחזיקה באלקטרה נדל"ן בשיעור של כ-80%, המנכ"ל שרף מחזיק בכ-5% ובידי הציבור מצויים כ-15% מן ההון.