הגדרה חדשה של בניין חדש להשכרה

א. בנין שהאישור ניתן לו לאחר 7.11.01. ברור כי הכוונה לבניינים חדשים שהוקמו לאחר החלטת ועדת רבינוביץ' הראשונה;

ב. בנין שהאישור ניתן לו טרום 7.11.01, אך הוא הושכר אחריו. גם כאן המגמה הינה ליתן הטבות לבניינים שאושרו אך טרם הושכרו מתוך רצון שלא להפלותם;

ג. בנין שהושכר לפני 7.11.01, אך אחרי התקופה 7.11.01 הושכר לתקופה נוספת של 5 שנים לפחות. חלופה זו, שהינה המיוחדת ביותר, חלה לגבי בניינים ישנים שאושרו והושכרו קודם לתחילת הרפורמה ב-7.11.01.

הגדרה שלישית זו היא אשר מעוררת את עיקר השאלות: האם בנין שאושר בעבר ושמחצית מדירותיו הושכרה ל-10 שנים יכול לתקן שומות ולתבוע החזר מס על דירות שנמכרו לפי 18%?

בתיק וע 1276/03 ו-1066/04, התעוררו מקצת בעיות אלו לראשונה. שם דובר ב"חברת - פרוייקט" בע"מ, שקיבלה אישור לפני 7.11.01 והשכירה לפני 7.11.01, 30 דירות (23 בנינים עם ס"ה 59 דירות שאושרו כבנין מאושר).

לאחר 1990 השכירה החברה שוב חלק מ-30 הדירות, שהיו אותם 50% מבניין להשכרה, שהושכרו על סמך אישור קודם ל-1995, ואשר סיימו עד 1990 5 שנות השכרה ראשונות.

השאלה שניצבה בפני ועדת הערר, בראשותו של השופט המחוזי בדימוס יהושוע בן שלמה, דן מרגליות ויהושע בליצקי, הינה: האם מכירת דירות מתוך 30 הדירות במתחם זכאית לשיעור המס שניתן לבנין חדש להשכרה (18%), או שמא הן אינן מהוות חלק מהבניין החדש להשכרה, שכן רק דירה שהושכרה 10 שנים מהווה, לגישת הרשויות, חלק מבניין חדש להשכרה הזכאית במכירתה ל-18% מס.

הוועדה, בפס"ד מנומק שנכתב ע"י החבר יהושע בליצקי, בהסכמת דן מרגליות (מהנוסח שבידינו לא ברורה עמדתו של היו"ר), דנה בהגדרת בנין חדש להשכרה לפי סעיף 53(3א)(3), לפיה אם אותן 30 דירות, מתוך 59, שאושרו טרום 1995 כבנין להשכרה, אשר הושכרו עד 1990 ל-5 שנים וחלקן מושכר כעת (19 דירות מתוך 30) ל-5 שנים נוספות - הרי אז 11 דירות שנמכרו חלקן קודם ל 7.11.01, זכאיות לשיעור מס 18% במקום 25%.

הוועדה אישרה את האמור תוך דחיית נימוקי מנהל מס שבח לפרשנות החוק כך, שהוא יחול על הדירות שהושכרו ל 10 שנים בלבד. כן דוחה הוועדה את הנמקת המשיב, לפיה המילים בהגדרת החוק, "בשינויים מחייבים" המופיע בסיפא להגדרת בנין חדש, תפורש כשוללת מיסוי 18% לגבי מכירות קודם ל 7.11.01.

לבסוף הוועדה דוחה את טענת ב"כ המערער, לפיה מגיעה למוכרת הנחה נוספת של 20% (שחלה במכירות בשנת 2002), מאחר והנחת 20% מכח ס' 48א1(א), שכן ההנחה ניתנת רק למס החל מכח ס' 48א, בעוד שכאן המס החל הינו מכח חוק עידוד השקעות הון.

נציין כי מוזר בעינינו, שוועדת מס שבח דנה בחוק עידוד השקעות הון. לדעתנו, היה על הנישומה להוציא טופס 50, שכן מיסוי על פי חוק העידוד מוסדר כחלק מהפקודה, ולפיכך, מכח סעיף 50 לחוק, סמכות פקיד השומה לטפל בנושא זה, והערכאה הכרוכה לדיון הנה ערכאת מס הכנסה ולא מס שבח. נציין עוד, כי גם בפרשת חזן נקבע, שסיווג העיסקה לתחום מס שבח או מס הכנסה נתון לשיקול דעת פקיד השומה, ולכן אם היה הלה מוציא טופס 50, היה הנושא נדון במקומו הראוי בערעור מס הכנסה.

נציין כי פורמלית בלבד לפי הילכת חזן לדיון, יכול פ"ש לחלוק על סיווג העיסקה בחברת פרויקט ולגרור אותה מחדש לדיון על פס"ד בו זכתה.

עוד נציין, כי המשיב פתח צוהר לגישתו, להנחות מכח סעיף 48א פלוס לתיקון 50, לפי גישתו איננו חל על העברות שכח ס' 70 לחברה בת. עוד נציין, כי גם אילו דובר במכירת מלאי (טופס 50, פרשת גן חנה לאה רוז), לא הייתה הפרשנות משתנה, לדעתנו, כי זכאות 18% קיימת גם למכירת מלאי.

כמו כן עולה במפורש, שגם מכירות לפני 7.11.01 זכאיות מכח הגדרת סעיף 53ג(ב1) חלה גם על מכירת מלאי.

תוצאה זו מעלה אפשרות היפוטתית, לפיה השכרת דירות בבניין שאושר ודירותיו נמכר לפני 10 שנים, אך הושכרו אחרי הרפורמה, וס"ה ל-10 שנים (שחלקן רק אחרי הרפורמה וחלקן קודם לרפורמה), יוכל לתקן דו"חותיו למס הכנסה מכח החוק המתקן עצמו ולבקש החזר מס על מחצית הדירות שנמכרו (7% החזר מס כפול מספר הדירות). הוועדה לא נדרשה לדון בכל אלו, אך נתנה אישור ל-18% על מכירות קודם לרפורמה!

והערה לסיום: פס"ד נכתב על פני 12 עמודים. די היה במחצית ההיקף ונראה כי ההארכה איננה משרתת הנמקה עניינית, אלא הרחבה מיותרת.