חלוקת ארנונה בין שותפים

הילה כהן (להלן: "המערערת") מפעילה חנות בגדים בנכס בחיפה. בעלה של המערערת שלמה כהן, הוא דייר מוגן בנכס, ובעל זכות החזקה והשימוש בחנות. בשלב מסויים אטמו המערערת ו/או בעלה את החלק האחורי של החנות, כך שכיום נחלקת החנות לשני חלקים: בחלק הקדמי מתנהל עסק הביגוד, והחלק האחורי אטום ואין בו כל פעילות. אין אפשרות כניסה אל החלק האחורי, אלא דרך חלון הפונה לרחוב.

בעבר, נעשתה הפרדה ברישומי מנהלת ארנונה של עירית חיפה (להלן: "המשיבה") באשר לחיוב בארנונה עבור כל אחד מחלקי החנות, כך שכל אחד מן החלקים קיבל מספר פיזי שונה, שכן המערערת ובעלה טענו, שיש הפרדה ביניהם: היא מחזיקה בחלק הקדמי והוא בחלק האחורי, והם אף פרודים ואין להם משק בית משותף.

בשלב מאוחר יותר התברר, כי החלק האחורי אטום; איש אינו משתמש בו; בעלה של המערערת לא שילם ארנונה בעבורו; הוא טוען כי אין הוא מחזיק בו, והמשיבה צירפה את החיוב בארנונה לגביו, לחיוביה של המערערת.

אין חולק כי עבור החלק הקדמי של החנות על המערערת לשלם ארנונה כנדרש. המחלוקת נסבה על החלק האחורי. המערערת הגישה השגה על חיובה בארנונה. השגתה נדחתה. על כך הוגש ערר לועדת הערר, שאף הוא נדחה. מכאן הגיש המערערת ערעור מנהלי לביהמ"ש המחוזי לעניינים מנהלים בחיפה, אשר נדון מפני השופט ברלינר.

המערערת טוענת, כאמור, כי היא מחזיקה רק בחלק הקדמי. היא לא מאשרת שבעלה מחזיק בחלק האחורי. אין זה מעניינה, כך היא טוענת, מי מחזיק באותו חלק. מכל מקום, לפי עמדתה, יש לחייב אותה בארנונה רק בגין החלק הקדמי.

בעלה של המערערת טוען, כי אין הוא מחזיק בחלק האחורי.

המשיבה טוענת, כי בעלה של המערערת הוא הדייר המוגן בכל החנות; הוא זה המחזיק בחלק האחורי של החנות; טענות המערערת ובעלה נטענות שלא בתום לב ומתוך מטרה להתחמק מתשלום ארנונה; לצורך זה הם גם אטמו את החלק האחורי של החנות, ומכל מקום, ניתן לגבות משניהם את הארנונה על יסוד האמור בסעיף 316 של פקודת העיריות נוסח חדש האומר כדלקמן:

"316. גביית ארנונה בבנין או בקרקע שבבעלות משותפת.

"מקום שהוטלה ארנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בנין או קרקע, שהם בבעלות משותפת, מותר לגבותה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים, ומי שנגבתה ממנו הארנונה יהיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי לחלקו של כל אחד בבנין או בקרקע, והוא רשאי לעקל את ההכנסה מן הבנין או הקרקע עד שיגבה את הסכום המגיע משאר הבעלים המשותפים".

השופט ברלינר קובע, כי אטימת החלק האחורי של החנות על ידי בניית קיר בלוקים, מונעת כיום, למעשה, את השימוש בחלק האטום, אך אין בכך כדי להצדיק לראותו כבנין שנהרס או ניזוק עד כי לא ניתן להשתמש בו ואין לשלם בעבורו ארנונה. לפיכך, הוא דוחה את הטענה, כאילו אין הצדקה לחיוב בארנונה בגין החלק האחורי.

השופט ברלינר מפנה לסעיף ההגדרות שבפקודת העיריות (סעיף 1) ולפיו: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר ..." הוא זה החייב, קודם כל, בארנונה. טוענת המערערת, כי היא אינה יודעת מי מחזיק בחלק האחורי של החנות; בעלה גם הוא מכחיש בחצי פה כי הוא מחזיק בחלק האחורי. מטרת שניהם היא להתחמק מתשלום ארנונה לגבי החלק האחורי.

השופט ברלינר קובע, כי הבעל הוא דייר מוגן בחלק האחורי של החנות, הוא בא בגדר מי ש"מחזיק בנכס (האחורי) כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר", והוא זה החייב, קודם לכל, בארנונה בגין חלק זה.

עולה איפוא השאלה, אם ניתן לגבות את הארנונה בגין החלק האחורי גם מאת המערערת? הכלל הוא, כי "כאשר מספר משתמשים מחזיקים ומשתמשים בנכס כולו במשותף, חזקתו של כל אחד מתפשטת על כל הנכס, ואין לו חזקה ייחודית בחלק מסויים בנכס. הרשות המקומית רשאית להשית את מלוא הארנונה על כל אחד מהמשתמשים או על כולם יחד, וכל מי ששמו מופיע בספר הנישומים חייב במלוא הארנונה בשל כל הנכס". (רוסטוביץ, ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, עמ' 259). כלל זה בא לידי ביטוי גם בהוראת סעיף 316 הנ"ל, אשר ניתן להחילו, כך נראה, גם על הבעלים המשותפים של זכות ההחזקה בנכס, המשתמשים בו במשותף. (ר' דעת המיעוט בע"א 134/64 רשות הפיתוח נ' ראש עיריית ראשל"צ, פ"ד יח(3) 629 וכן ע"ש (חיפה) 5316/99 היכל דניאל נ' עירית חיפה, תקדין מחוזי 2000(4), 2901).

יחד עם זה, מסביר רוסטוביץ, כי "יש מקרים, שבהם נכס מושכר לשוכרים אחדים בהסכם שכירות אחד, אולם כל אחד מהם עושה שימוש בחלק מסוים בנכס. אם שוכרים כאלה מבקשים למנוע את המצב שתואר לעיל, הם רשאים לבקש מהרשות המקומית לפצל את יחידות השומה, כך שכל אחד מהם יהיה נישום יחיד ביחידת שומה נפרדת" (שם, עמ' 260).

בענייננו - קובע השופט ברלינר - הסכימה המשיבה לפיצול זה כך, שהנכס פוצל לשתי יחידות שומה. בין שתי היחידות בנוי קיר בלוקים, ובנייה זו אינה ארעית. המערערת אינה משתמשת בחלק האחורי, ולטענתה, שניתן לקבלה, אם כי בדוחק, היא פרודה מבעלה ואין לו יד ורגל בעסק החנות שברשותה, ולה אין כל זכות בחלק החנות האטום מאחורנית. בנסיבות אלה, ניתן להכיר בכך, שהשימוש ששניהם עושים בחנות אינו שימוש משותף, ומכאן, שיש לקבל את הטענה, כי את חיובי הארנונה בגין החלק האטום יש להפנות אליו, ולגבות את המגיע בגין חלק זה ממנו, ולא ממנה.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. חיובי הארנונה בגין החלק האחורי ייגבו מאת בעלה של המערערת. היא תישא בחיובי הארנונה בגין החלק הקדמי. המשיבה תתקן בהתאם את חיובי הארנונה ותוכל לנקוט בהליכי הגביה של הארנונה, על פי החיוב המתוקן, נגד כל אחד מהם, גם בגין העבר,לפי חלקו.

עמ"נ 242/05, ביהמ"ש לעניינים מנהלים בחיפה, השופט: ש. ברלינר.