זכייה בכל מחיר בנתניה

בחודש אוקטובר 2003, לאחר ששווייה של גמול בבורסה צנח לכ-30 מיליון דולר, רבע מהשווי שלפיו רכשו אותה, התייאשו האחים טראמפ מהשקעתם והעמידו אותה למכירה, על אפו וחמתו של הבנק. אייל יונה ואמנון ברזילי (ברזאני), כמעט ללא הון עצמי, היו בזמן ובמקום הנכונים כדי לנצל את מצוקת בנק הפועלים, ורכשו את אחת מחברות ההשקעה הגדולות בישראל, באמצעות נטילת ההלוואה ששימשה את האחים טראמפ.

למרות חילוקי דעות וחריקות צורמות בשנה הראשונה, כולל תחלופת מנהלים גבוהה שהיתה כרוכה בתשלומי שכר אסטרונומיים - טרפה הגאות בשוק המניות את ההערכות המוקדמות: תיק ניירות הערך של גמול, ושורה של מימושי השקעות מוצלחים, הניבו לחברה רווחים גבוהים, שתמכו בזינוק של כ-200% במחיר המניה.

נכון להיום, הושגה הפסקת אש בצורה של חלוקת סמכויות הניהול, לפיה ברזילי יתמקד בניהול חברת הבת מטיס, אשר רכשה לאחרונה 50% מחברת יפאנאוטו, יבואנית סובארו בישראל, ואייל יונה יתמקד בניהול חברת גמול, על כל יתר השקעותיה.

גמול נסחרת בבורסה של ת"א לפי שווי שוק של 314 מיליון שקל, כאשר באמתחתה נכסים בהיקף של 1.3 מיליארד שקל, והון עצמי של 438 מיליון שקל. מי שמנהל עבור אייל יונה את השקעות החברה הוא המנכ"ל אורי שלו (41), אשר התמנה לתפקיד בחודש אפריל 2003. שלו החליף את המנכ"ל הקודם יקיר גבאי, העוסק כיום בהשקעות פרטיות בגרמניה.

גמול אינה זרה לשלו, אשר עבד כ-10 שנים באגף לניירות ערך בתחום אופציות המעוף בבנק הפועלים. ב-5 השנים האחרונות, טרם מונה למנכ"ל גמול, טיפל בהשקעות הריאליות של הבנק. התוכנית של שלו היא להפוך את גמול לאחת מחברות ההשקעה הגדולות בארץ.

גמול נדל"ן הפכה בתקופה האחרונה לאחת מהחברות הבולטות בשוק הנדל"ן הישראלי, בעיקר בשל מעורבותה במספר רב של עסקאות, הן בתחום המגורים והן בתחום המלונאות.

העיסקה הבולטת מכולן היתה ללא ספק רכישת 4 מגרשים מידי מינהל מקרקעי ישראל, לבניית 616 יח"ד, בשכונת עיר ימים בנתניה. גמול נדל"ן הציעה מחיר שיא של 72 אלף דולר לקרקע לדירה, ובנוסף יהיה עליה לשלם עלויות פיתוח של 18 אלף דולר לקרקע לדירה. גורמים רבים בענף הביעו תמיהה על המחיר הגבוה של העיסקה.

גלובס: האם המחיר הגבוה שהצעתם נועד להבטיח את זכייתם במכרז בכל מחיר, גם אם אינו משאיר מקום לרווח יזמי?

אורי שלו: "אני לא מסכים עימך. זה נכון שהמחיר שהצענו בנתניה נועד להבטיח את זכייתנו במכרז, אך המחיר שהצענו בהחלט אינו מנותק מן המציאות. הוועדה המקומית נוטה להגדיל את מספר יח"ד המאושרות על-פי תב"ע, באמצעות הוספת קומות. על-פי ניתוח המחירים שערכנו, נוכל למכור דירה בפרויקט בכ-270 אלף דולר בממוצע".

- ב"גלובס" פורסם שכיום אתם מנהלים מו"מ למכירת חלק מהשטח לחברות שונות. האם אתה מאשר?

"אכן, לאחר הזכייה פנו אלינו חברות רבות וביקשו לרכוש מאיתנו מגרשים, ובימים אלו אנו שוקלים את ההצעות. מכל מקום, האסטרטגיה שלנו היא למכור מתחם שלם, ולא להכניס שותף".

בעיסקה נוספת רכשה החברה לאחרונה, ביחד עם פולאר נדל"ן, קרקע לבניית 270 יח"ד בגן הפקאן שברחובות. המגרש נרכש מידי מכבי רחובות ועיריית רחובות, בעיסקה מותנית, שכן התב"ע למגרש טרם הושלמה ועוד לא ידוע מה תהיינה הזכויות עליו. על-פי ההסכם שנחתם, התמורה עבור המגרש נאמדת ב-11 מיליון דולר, בכפוף להתאמות שיקבע שמאי ביום אישור התב"ע. עסקאות באזור מתבצעות לפי שווי של 45-48 אלף דולר לקרקע לדירה, ונראה ששווייה של העיסקה המדוברת צפוי להיות מתחת לכך, שכן מדובר בקרקע היסטורית.

לא רבים יודעים, אך גמול נדל"ן עושה חיל בפרויקט שהחברה מקימה בימים אלו בבית חשמונאי שבסמוך למודיעין. גמול מקימה במקום פרויקט של 154 קוטג'ים דו-משפחתיים, מתוכם שיווקה "על הנייר" כ-90 קוטג'ים, לפי 240 אלף דולר לקוטג'. בסמוך לפרויקט גמול תקים מרכז מסחרי שכונתי של 1,157 מ"ר. את הקרקע רכשה גמול אשתקד במסגרת מכרז של המינהל תמורת 34 מיליון שקל. את הליווי הבנקאי לפרויקט נותן בנק הפועלים.

- האם גמול תרכוש נדל"ן מניב בארץ?

שלו: "גמול אינה מתכוונת לרכוש נדל"ן מניב בישראל, שכן בחו"ל ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר על ההון העצמי מאשר בישראל. בארץ אתה נדרש להביא הון עצמי של 50% ומעלה לכל פרויקט, בעוד שבחו"ל שיעורי ההון הנדרשים נוטים יותר לכיוון ה-20%, ולעיתים אף למטה מכך. לגמול יש הון עצמי מוגבל, העומד כיום על 440 מיליון שקל, ואיננו יכולים להרשות לעצמנו להשקיע אותו בפרויקט אחד או שניים".

בעבר השקיעה גמול בנדל"ן מניב. אשתקד רכשה, יחד עם חברת גרופית, מגרש בשכונת קייזר במודיעין, המיועד להקמת מרכז מסחרי של 6,000 מ"ר. חלקה של גמול בעיסקה הסתכם ב-20 מיליון שקל. בתחילת השנה רכשו השתיים מגרש נוסף במודיעין, הפעם בשכונת ציפורי הסמוכה. המגרש מיועד לבניית מרכז מסחרי בן 3,300 מ"ר. גמול וגרופית השכירו לרשת קו-אופ ירושלים שטח כולל של 2,500 מ"ר בשני המרכזים ב-13.5 דולר למ"ר לחודש, בחוזים לתקופה של 10 שנים עם אופציה להארכה ל-10 שנים נוספות. בינתיים, גמול וגרופית הספיקו למכור את השטח המושכר לקו-אופ למשקיע בריטי, בעיסקה של 8.6% תמורת 6.5 מיליון דולר.

גמול אינה חוששת לרכוש מגרשים בעלי תב"ע לא מאושרת. כך למשל, בחודש אוגוסט 2004 רכשה גמול ביחד עם שותף מגרש בן 3 דונם באזור התעשייה בחולון, עליו בנוי מבנה תעשייתי, תמורת 5.6 מיליון שקל. המגרש כלול בתוכנית שהוגשה לעייריה, לפיה ישונה ייעוד המגרש לבנייה למגורים.

עיסקה נוספת, בה גמול רכשה מגרש ללא תב"ע מאושרת, נעשתה בחודש דצמבר 2004. גמול רכשה במסגרת העיסקה מידי חברת תנובה שטח של 23 דונם בצפון פ"ת, המיועדים, בכפוף לשינוי התב"ע, לבניית 523 יח"ד. גמול שילמה עבור המגרש 22 מיליון דולר, כאשר 10% מהתמורה שולמו במועד החתימה, והיתרה תשולם לאחר אישור התב"ע.

גמול נדל"ן פעילה גם באירופה וארצות הברית, בעיקר בעסקאות ייזום, אך שלו מצהיר, כי אסטרטגית החברה היא לעשות עסקאות פיננסיות ולרשום רווח הון מהיר בגינן.

בחודש יוני אשתקד רכשה גמול ממספר תאגידים זרים הנמצאים בבעלות קבוצת טראמפ 80% בפרויקט מגורים בקליפורניה, תמורת 6.2 מיליון דולר. סכום זה שווה ערך ל-20% מסך השקעת קבוצת טראמפ בפרויקט. גמול קיבלה מקבוצת טראמפ אופציית מכר, לפיה היא רשאית למכור לטראמפ בחזרה את הזכויות שרכשה ממנה בתמורה להחזר סכום ההשקעה של גמול בתוספת 5 מיליון דולר. בשלהי 2004 מימשה גמול את האופציה, ובמהלך מהיר הרוויחה החברה 5 מיליון דולר, לפני מס.

גמול רכשה השנה ביחד עם שותף 50 דונם ב-Whitestone בקווינס שבניו-יורק, בתמורה ל-26 מיליון דולר. חטיבת הקרקע הנמצאת על קו המים משמשת כיום כחניון מניב. גמול מתכננת להקים במקום שכונת מגורים, מרינה ומעגן סירות. השותף מחזיק ב-90% מהזכויות בהון התאגיד המשותף שהוקם לצורך העיסקה, ויהיה זכאי לכ-50% מרווחי הפרויקט. לדברי שלו, הרווחיות בפרויקט נאמדת בעשרות מיליוני דולרים, שכן הוא מתכנן למכור קוטג' במחיר של 1.5-2 מיליון דולר, כמקובל באזור. "אם כל התוכניות שלנו יתממשו, היקף המכירות בפרויקט צפוי להגיע לכ-300 מיליון דולר", אומר שלו.

בתחילת יולי השנה רכשה גמול, מידי כונס נכסים, 3 בניינים בעיר Syracuse שבמדינת ניו-יורק. שניים מהבניינים שימשו עד לפני כשנה כבית מלון בן 650 חדרים. במתחם קיים בניין היסטורי המיועד לשימור, בן 15 קומות. המבנה הנוסף הינו בשטח של 4,000 מ"ר ששימש לצורכי מסחר.

שלו: "העיסקה ב- Syracuseהיא פשוט פנטסטית. רכשו את שלושת הבניינים במחיר של 10 מיליון דולר בלבד. אנו מתכננים להשאיר כמחצית מהפרויקט כבית מלון, להשכירו לאחת מרשתות המלון המובילות בארה"ב, ואת היתר נהפוך לדירות קונדומיניום המיועדות למכירה".

- מה דעתך על הטרנד הנוכחי בגרמניה, האם גמול תשקיע במדינה זו?

"בימים אלו אנו בודקים עיסקה מעניינת בגרמניה, באזור בו ממוקמים המפעלים של חברת פולקסווגן. בבעלות חברת בת של פולקסווגן חטיבת קרקע המיועדת לבניית 3 פרויקטים, בהיקף של למעלה מ-100 מיליון אירו. החברה נתנה לנו ארכה עד סוף החודש לבחון את העיסקה. אנו מתכננים לרכוש את המתחם ללא הון עצמי, קרי עם 100% מימון, כך שהרווחיות על ההון העצמי בפרויקט היא גבוהה מאד, ונאמדת ב-20-30 מיליון אירו. אנו נקים על חטיבת הקרקע 3 מרכזי ספורט ובידור ענקיים, ונמכרם כנכס מניב לאחת מקרנות הנדל"ן. הבנק הגרמני עושה לנו חיים קשים, אך אנו מנסים לגשר על הפערים באמצעות קרן נדל"ן אמריקנית, שתזרים את המימון לבנק המקומי".

הקשר של גמול בגרמניה נוצר באמצעות זמיר סופר, מי שהיה עד לא מכבר מנכ"ל אמות. סופר, שגילה שפולקסווגן אינה מעוניינת לרשום את הנכס בספריה ומעוניינת למוכרו, קישר את החברה עם גמול ומיד החלו המגעים להשלמת העיסקה.

בתחילת חודש יולי חתמה מטיס קפיטל (לשעבר אלקטרוניקס ליין), מקבוצת גמול, על מערך הסכמים לרכישת 50% ממניות יבואנית סובארו בישראל, יפנאוטו, המשתייכת לקבוצת גד זאבי. ברכישת המניות תשקיע מטיס 37.5 מיליון דולר, מתוכן 7.5 מיליון דולר כהלוואה למוכר, זאבי. במהלך חודש אפריל נרכשו חובותיו של זאבי בגין קבוצת הרכב יפנאוטו לבנקים (הבינלאומי ודיסקונט) על-ידי לי קוסברג, שותפו של זאבי מטקסס, תמורת 45 מיליון דולר - דיסקאונט של 30% על היקף החובות. יומיים לאחר מכן חתם זאבי על העיסקה למכירת 50% מיפנאוטו למטיס, לפי שווי חברה של 60 מיליון דולר.

בשוק הרכב הורמו לא מעט גבות לגבי השווי לפיו נמכרה יפנאוטו למטיס קפיטל, ויש כאלו שייחסו שווי זה לנדל"ן המוחזק בבעלות החברה. לחברה 4 נכסים, שכוללים מבנה ברחוב המסגר בתל-אביב, חלקו בבעלות וחלקו בחכירה, שבו ממוקמים משרדי ההנהלה הראשית ואולם התצוגה; אולם תצוגה ברחוב יצחק שדה בת"א, הנמצא בבעלות פרטית, ושני מבנים בהרצליה פיתוח, האחד בבעלות פרטית והשני בחכירה, המשמשים כיום כמוסך מרכזי, מחסן לרכבים טרם מסירה ומחסן לחלפים. לגבי שני הנכסים האחרונים קיימת תוכניות פינוי ובניית מבנה להיי-טק, כנגד תשלום היטל השבחה ותוך הפקעת שטחים.

שלו עסוק בימים אלו ברכישת מלונות של 3-4 כוכבים בפריסה ארצית: "האסטרטגיה של גמול היא לאגד מספר מלונות מעין אלו תחת רשת מלונות אחת חדשה, המתמחה במלונות של 3-4 כוכבים. לדעתי, קיים ביקוש רב לסוג זה של מלונות, הן מצד צליינים רבים המגיעים לארץ והן מצד צעירים, אשר אינם מעוניינים לשלם סכומי עתק עבור בתי מלון. מאידך, כמעט ואין בנמצא בתי מלון מעין אלו, ופה גמול נכנסת לתמונה".

שלו דורש וגם מקיים. לאחרונה רכש מידי חברת רילטק, בשליטת אייל יונה ודני גולדשטיין, את מלון מיראז' באילת, שעם השנים שינה את שמו לסייסטה. גמול שילמה עבור המלון 2 מיליון דולר, וכן נטלה את חובותיו של המלון, שהסתכמו ב-8.5 מיליון דולר.

בעיסקה נוספת רכשה גמול את מלון צל הרים, שהיה בשליטת משפחת צנעני, תמורת 15.5 מיליון שקל, וקיבלה על עצמה הלוואות בעלים בסך של 7.6 מיליון שקל נוספים (סך הכל 23 מיליון שקל). מלון צל הרים כולל 160 חדרים ונמצא באזור עין בוקק שלחוף ים המלח. במלון קיימות זכויות בנייה ל-60 חדרים נוספים. לדברי שלו, גמול בוחנת כיום מספר עסקאות נוספות לרכישת בתי מלון.

גלובס: מי ינהל את מערך בתי המלון שרכשתם ותרכשו בעתיד?

שלו: "המלונות שרכשנו מנוהלים כעת ע"י אותו גוף שניהל אותם עד כה. בכוונתנו לאגד את הניהול תחת מותג של רשת מלונות המתמחה במלונות של 3-4 כוכבים. רשת מעין זו אינה קיימת כיום בארץ, וייתכן שנכניס לעסקי המלונאות שותף המתמחה בתחום, דוגמת הולידי-אין, קיסר ואחרים, וייתכן שנקים באופן עצמאי חברת ניהול שכזו".