כאשר השכנים פועלים בנחישות

כידוע, שינויים חיצוניים בדירה, להבדיל משינויים פנימיים בדירה, מחוייבים בהסכמה של כל ו/או רוב השכנים, אך לא פעם איזון זה לא נשמר, והשכנים מוצאים עצמם מתדיינים בערכאות. על פי חוק המקרקעין: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכיותיהם אות חובותיהם לפי התקנון יכריע בו המפקח. סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר השגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח".

כלומר, דייר בבית משותף הרואה עצמו נפגע משינויים ו/או מהתנהגות של דייר אחר, יכול לפנות או למפקח או לבית משפט המוסמך, לפי הצורך.

למפקח על בתים משותפים יש סמכות ייחודית בנוגע לכל אותם סכסוכים שנובעים מהיחסים ומעצם היות הדירות, כלולות בבית משותף אחד. לעניין זה אין חשיבות אם הבניין רשום כבית משותף או שמא הוא רק ראוי להירשם כבית משותף (ראה סעיף 77 ב' לחוק המקרקעין).

כלומר בכל אותם הנושאים הקשורים לתחזוקה שוטפת וקביעת אחוזים ברכוש משותף וכו', למפקח הסמכות הבלעדית להכריע בין השכנים. אך במספר עניינים מהותיים יותר, כגון הסגת גבול ו/או בנייה בלתי חוקית ברכוש משותף, סמכות של המפקח הינה מקבילה, כלומר, הנפגע רשאי או לפנות למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט המוסמך, כדי לקבל את מבוקשו.

ומתעוררת השאלה, של עיתוי הפנייה לכל אחת מהערכאות והדרך לעקוף אותן. שאלה מעין זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א ע"י השופטת ענת ברון, בעניין ה.פ. 1630/04 יעקב בירן נ' הבר שולמית.

בעניין בירן, הצדדים חיים בבנין משותף בכפר סבא, כשהבניין מוקף אלמנט דקורטיבי של קיר היקפי חיצוני העוטף את הבניין. המשיבה נצלה את המרווח שבין קיר הבניין שבדירתה לבין הקיר העוטף, ויצרה מרפסת שירות עם רצפת בטון וגג, והחלה להשתמש במקום כמרפסת שירות.

אחד מהמבקשים, שהיה השכן ליד, ואשר סגירת המרווח הפריעה לו, התריע בפני המשיבה עוד במהלך הבנייה ובקש להפסיק את הבנייה, אך ללא הועיל. גם התערבות העירייה להפסיק את הבנייה לא עזרה, ובצר לו אותו שכן תבע את המשיבה בפני במפקח על רישום מקרקעין, בתביעה להורות למשיבה להרוס מה שבנתה. המפקח על רשום המקרקעין בפתח תקווה פסק, כי יש להרוס את התוספת וקיבל את תביעת השכן.

הבקשה של המשיבה לעכב ביצוע הריסת התוספת נענתה, אך תוך הטלת הוצאות. בינתיים עבר המועד להגשת ערעור על פסק הדין של המפקח, והמשיבה הגישה את התובענה דנן, שבמסגרתה בקשה כי בת המשפט יצהיר, כי חלק שהמשיבה בנתה שייכת למשיבה וצמודה לדירתה.

השכנים הגישו בקשה לסילוק על הסף של התובענה, והשופטת ברוך קבלה את הבקשה ודחתה את התובענה של המשיבה על הסף.

המשיבה בקשה להסיק מנוסח סעיף הקשור להכרעת ערעורים בבית משותף, שלמפקח לא היתה כל סמכות לדון בסוגיה, ואילו השכנים בקשו לקבוע, כי פסק דין של המפקח למעשה יצר מעשה בית דין.

השופטת ברון קבלה את גירסת השכנים וקבעה: "אותו מסתור שהפך למרפסת הוא חלק מן הקיר החיצוני שהוא רכוש משותף, אשר על פי החוק שייך לכל בעלי הדירות וכל שימוש הו טעון הסכמת האסיפה הכללית. הנה כי כן, בפנינו קביעה עובדתית, אשר מתייחסת באופן מפורש לזכויותיה של המשיבה בתוספת, וליתר דיוק, מתייחסת להיעדר זכויות כאמור. פסקה זו היא ברורה ובהירה, והפרשנות ההגיונית היחידה שלה היא זו שהמבקשים טוענים לה, היינו כי המפקח קבע כעניין שבעובדה שהתוספת איננה חלק מדירתה של המשיבה, אלא חלק מן הרכוש המשותף."

השופטת ברון קובעת, כי בין הצדדים קיימת "השתק עילה", באשר העילה המהותית שהמפקח דן בה, הינה אותה עילה שנדונה בתובענה שבפניה, קרי "זכותה של המשיבה דכאן לעשות שימוש ייחודי בחלק מן הרכוש המשותף".

המשיבה אף טענה, כי לא קיים כאן מעשה בית דין, באשר בפני המפקח היו רק המשיבה והשכן הנפגע צד לסכסוך, ואילו כאן הצדדים הינם המשיבה וכל השכנים, ואשר על כן לא מדובר באותם צדדים.

בעניין זה השופטת ברון משתמשת בעקרון ה-"PRIVITY", קרי "קרבה משפטית". עקרון זה קובע, כי גם מי שלא היה צד להליך אך עניינו קרוב מאוד להליך ויודע על ההליך, יכול להיחשב כצד לאותו הליך.

בעניין זה השופטת ברון קובעת: "במקרה דנן, אין ספק כי יתר המבקשים דכאן הם בעלי "קרבה משפטית" להליך. ראשית מכוח היותם דיירי הבניין ומכוח העובדה כי הם שותפים של בירן ושל הבר לרכוש המשותף. כבר מכאן נובעת קרבה משפטית נוכח האינטרס הקנייני שיש לכלל דיירי הבניין ברכוש משותף. אך בענייננו רבה "הקרבה המשפטית" עוד יותר: בטרם הגיש בירן את תביעתו למפקח, כינס אסיפת דיירים מיוחדת, ובה קיבל את הסכמתם של המבקשים כולם, המייצגים בעלי 8 מתוך 10 דירות בבית משותף, לנקיטת צעדים נגד המשיבה דכאן".

פסק דין זה צריך לשמש נר לרגלי בעלי דירות בבתים משותפים, כדי שכל בעל דירה ידע, כי שימוש שלא כדין ברכוש משותף אינו משתלם, ובסופו של דבר, אם יש שכנים נחושים, הם יכולים לגבור על הבונה שלא כדין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.