סיווג נכס לפי התעריף הקרוב ביותר

אספן נדל"ן בע"מ (להלן: "המערערת") הינה חברת בנייה, אשר בנתה מבנה מסחרי בנצרת עילית. במסגרת בניית המבנה המסחרי, וכדי לחסוך בעלויות, בנתה המערערת בקומה העליונה הכנה לאולם נוסף (להלן: "הנכס"), כאשר לטענת המערערת יחידה זו הינה ברמת מעטפת, ללא דלתות וללא לחלונות. ברם, הנכס מחויב בארנונה מלאה ככל נכס עסקי אחר.

השגה שהגישה המערערת על חיובה בארנונה בפני מנהל הארנונה של עיריית נצרת עילית (להלן: "המשיב"), נדחתה. ערר שהוגש גם הוא נדחה. מכאן הגישה המערערת ערעור מנהלי, שנדון בפני השופט יצחק כהן מביהמ"ש המחוזי בנצרת.

לטענת המערערת, הנכס אינו מהווה "בניין" בהתאם למצבו הפיסי, אינו ראוי לשימוש ועל כן פטור הוא מכל תשלום ארנונה. הפסיקה קבעה מספר מבחנים וקריטריונים המשפיעים על שאלת החיוב ומתן פטור לנכס ריק, אולם אין מבחן אחיד בסוגיה, קובע השופט כהן.

המבחן הפונקציונאלי - מבחן זה עניינו בשאלה, האם הנכס ראוי לשימוש והאם החל השימוש בפועל. מהתמונות עולה, קובע השופט כהן, כי הנכס אינו ראוי לשימוש במצבו הנוכחי: אין דלתות, אין חלונות, הנכס הינו ברמת מעטפת בלבד.

המבחן הפורמלי - לנכס ניתן טופס 4 כבר בשנת 1997, המאפשר לחברו לתשתיות, והעיכוב לחיבור מקורו במערערת. בעניין זה טוענת המערערת מספר טענות: ראשית - המבחן הפורמלי מתייחס לתעודת גמר, ולא לטופס 4. שנית - המבחן הפורמלי הינו מבחן משני ביותר. שלישית - טופס 4 ניתן לכל המבנה המסחרי כיחידה אחת, המבנה המסחרי נמצא בשימוש ומשולמת בגינו ארנונה, ואילו הנכס בו עסקינן נשוא הערעור מהווה חלק מיחידה זו שאינה בשימוש.

מבחן הטעם הכלכלי - לסברת המערערת היא אינה מפיקה כל תועלת כלכלית מהנכס, ובנוסף טענה, כי העלות הנדרשת להשלמת הבנייה הינה הוצאה כספית משמעותית ביותר. כמו כן, מציינת המערערת, הנכס נבנה כאופציה לעתיד לבוא, ליום בו יגדל הביקוש בשכונה לאולמות עסקיים.

אולם, מנגד טען המשיב, שבמבחן זה, שענייניו בבחינת העלות הכרוכה בשיפוץ נכס שאינו ראוי לשימוש והפיכתו לראוי לשימוש למול שוויי הנכס, בנקודה זו לא הוכיחה המערערת, שהשמשת הנכס עולה על ערכו.

בשוקלו את כל המבחנים הרלבנטיים, קובע השופט כהן, כי הנכס מהווה "בניין" ומחויב בתשלומי ארנונה. עם זאת, תשלום הארנונה לא יהיה בהתאם לסיווג של המשיב - הסיווג המסחרי. השאלה העולה הינה למעשה מהי שומת נכס, שגם אם הוא עונה על הגדרת "בניין" הינו מעטפת שאין עושים בו שימוש? צו הארנונה אינו מכיל בתוכו סיווג נכס הדומה והולם לנכס שתואר במקרה דנן, דהיינו מעטפת בניין הנכס ככזה. ודוק; הנכס אינו משמש לחנות או מסחר ולא יכול לשמש ככזה במצבו דהיום.

באשר לאופן חיובו של נכס ריק וללא שימוש, מתייחסת הפסיקה לשימוש האחרון שנעשה בנכס לצד ייעודו התכנוני. בענייננו ייעודו התכנוני של הנכס הינו מסחר, אולם בנכס זה לא נעשה שימוש מעולם. על כן קובע השופט כהן, כי בנסיבות העניין יש לאמץ את הגישה, לפיה יש לסווג הנכס לפי התעריף האפשרי הקרוב לסיווג נכון, בנסיבות הנכס כאן.

ראשית - לאור המגמה לסווג נכסים בשימוש לפי השימוש הנעשה בהם בפועל. שנית - בהתחשב בעובדה, כי בנכס כלל לא נעשה שימוש ולא הופק כל רווח מן הנכס. שלישית - עסקינן במעטפת בניין - נכס כתחנת המתנה לייעודו. רביעית - כפי העולה מן הפסיקה ניתן לומר, כי ביחידות שטח הסמוכות זו לזו, אשר נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, השימוש השונה מצדיק לעיתים סיווג נפרד.

כאמור, צו הארנונה אינו הולם בסיווג שנקבע למקרה דנן, שהינו למעשה הולם להגדרת "מחסן" למבנה מסחרי או תעשייתי במקומותינו, הגדרה שאינה בנמצא אצל המשיב. אשר על כן קובע השופט כהן, כי נכון וצודק בנסיבות העניין לסווג הנכס האמור לפי סיווג 415 לצו הארנונה, כסיווג הולם יותר וקרוב יותר לשימוש הפונקציונלי המעשי כאן, ועל פי המבחן הממשי דהיום להפקת תועלת כלכלית ומכאן, עניין לנו ב: "מבנים באתרי בנייה המשמשים לקבלנים ועובדיהם ולמי מטעמם המשרתים את ביצוע הבנייה.... 26.50 שקל למ"ר".

אומנם סיווג זה אינו מושלם כמובן לנכס נשוא הערעור, אך הינו הקרוב ביותר מכל הסיווגים אצל המשיב למצב הנכון וכפי מידת הדין והצדק.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל במובן זה, שסיווג הנכס נשוא המחלוקת יהא כאמור.

עמ"נ 1002/05, בית המשפט לעניינים מנהלים בנצרת, השופט: יצחק כהן.