בעל נכס שים לב: השוכר יכול לנצל את הפטור החד-פעמי מארנונה במקומך

בעת עריכת חוזה שכירות רצוי להתייחס לנושא ההנחה מארנונה לנכס ריק, סוגיה אשר עלתה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב. עד לשנת 1972 ניתן היה לקבל פטור מארנונה בגין נכס ריק ללא הגבלת זמן. משנת 1973 הוגבל הפטור לתקופה של שישה חודשים. אולם, כאשר נכס אוכלס לאחר היותו ריק והתפנה שנית, ניתן היה לקבל שוב פטור בן חצי שנה.

הגבלת הפטור לשישה חודשים גרמה לעיתים ליצירה של חוזי שכירות בעלי אופי "בלתי מסחרי". לחץ מצד הרשויות, שהתרעמו על תופעה זו, הביא לכך שבשנת 1993 הותקנו תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות ההנחה").

תקנות ההנחה קבעו כי תינתן הנחת נכס ריק פעם אחת בתקופת הבעלות בנכס. ומיהם אותם בעלים הזכאים לקבל את ההנחה? פקודת העיריות מגדירה "בעלים" גם שוכר או שוכר משנה ששכר נכס בתקופה של למעלה משלוש שנים. נוצר מצב, בו גם שוכרים לטווח ארוך יכלו ליהנות מהנחת נכס ריק, בנוסף לזכאות הבעלים. במידה ובא שוכר אחר לטווח ארוך, היה גם הוא זכאי להנחת נכס ריק.

אולם, עין הרשויות המקומיות היתה צרה אף ביכולת מתמשכת זו לקבל את הפטור. לפיכך, בשלהי שנת 2003 נעשה תיקון בתקנות. נקבע כי שוכר לטווח ארוך לא יוכר כ"בעל" לצורך מתן ההנחה, ולא יוכל ליהנות מהנחת נכס ריק. תיקון מגביל זה, יש לומר, אינו מוצדק לטעמנו.

משכך, ראוי היה לחשוב כי אותה זכאות נדירה להנחה תישמר לבעליו של הנכס, ולא תינתן לשוכר מזדמן כזה או אחר, אשר לבעל הנכס אין שליטה עליו. לא כך סברה השופטת מיכל רובינשטיין, בפסק דין מעניין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב.

עלתה השאלה, האם שוכר זמני בנכס יכול לקבל הנחת נכס ריק, או שמא ההנחה שמורה באופן בלעדי לבעליו של הנכס. בית המשפט המחוזי פסק, כי הרשות המקומית רשאית להעניק הנחת נכס ריק למי שמחזיק נכס בשכירות. יוצא מכך, שההנחה עשויה להינתן לשוכר גם על חשבון זכאותו העתידית של בעל הנכס לקבל את ההנחה.

תמצית עובדות פסק הדין: נכס בבעלותה של חברת זיויאל השקעות בע"מ הושכר לחברה אחרת למשך השנים 2001-2003. במהלך תקופת השכירות פנתה החברה השוכרת אל עיריית תל-אביב וביקשה לקבל הנחת נכס ריק. מפסק הדין עולה, כי החברה השוכרת עשתה כן מבלי לבקש את רשותה של בעלת הנכס וללא ידיעתה.

העירייה נענתה לשוכרת ופטרה אותה מתשלום ארנונה בשיעור של 100% למשך שישה חודשים. בתום תקופת השכירות הושב הנכס לבעליו. מכיוון שהנכס עמד ריק, ביקשו כעת הבעלים לקבל הנחה מתשלום ארנונה. בקשתם נדחתה על-ידי מנהל הארנונה, בנימוק כי ההנחה ניתנה כבר לחברה השוכרת.

באופן דומה החליטה גם ועדת הערר שליד עיריית תל-אביב, בקובעה כי הנחת נכס ריק אינה שייכת לבעלים בלבד. ועדת הערר קבעה שהעירייה מוסמכת להעניק את ההנחה גם לשוכר הפונה אליה. על החלטת ועדת הערר הגישו בעלי הנכס ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב.

בית המשפט המחוזי פסק, כי החלטת העירייה להעניק הנחת נכס ריק לשוכר היא החלטה העולה בקנה אחד עם תקנות ההנחה. בית המשפט סמך ידיו על לשון תקנות ההנחה, המתייחסת אל "מחזיק" ולא אל "בעלים". בית המשפט פירש את לשון התקנות באופן דווקני באומרו: "יכול שיהא מחזיק בגדר "שוכר", יכול שיהא מחזיק בגדר "בעלים"".

עוד צוין בפסק הדין, שכאשר שוכר פונה לרשות כדי לקבל הנחת נכס ריק, לא נראה כי יש לרשות המקומית שיקול דעת בעניין זה, ועליה להקנות לו את ההנחה. כמו כן פסק בית המשפט, שאין זה מחובתה של הרשות להודיע לבעלים על הקניית ההנחה לשוכר, ואי מתן ההודעה אינו בגדר רשלנות.

בניגוד לפרשנותו הדווקנית של בית המשפט המחוזי, דעתם של הכותבים, עם כל הכבוד, היא שהפרשנות הראויה לתקנות ההנחה היא בהתאם לתכליתן של תקנות ההנחה. כל עוד ניתנת ההנחה פעם אחת בתקופת בעלות, יש לתת את ההנחה לאותו "מחזיק" בנכס המוגדר גם כ"בעל" הנכס. יתרה מזאת, התיקון לשנת 2003 שלל את האפשרות של שוכר לטווח ארוך להיחשב כ"בעל" לצורך תקנות ההנחה. היתכן כי במצב דברים זה תינתן ההנחה לשוכר לטווח קצר?

נראה שלא נאמרה המילה האחרונה בנושא זה. בינתיים, לנוכח הפסיקה הקיימת אנו ממליצים לבעלי נכסים העורכים הסכמי שכירות לתת את הדעת ולהתייחס לבעיה זו, שמשמעותה הכספית יכולה להיות רבה.

עמ"נ 124/05, זיויאל השקעות בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, בית משפט מחוזי בת"א, השופטת מיכל רובינשטיין, ניתן ביום 19 בספטמבר 2005.

הכותבים הם ממשרד עו"ד י. מיוחס ושות', המתמחה במיסוי מוניציפאלי ומיסוי מקרקעין.