"להחזיר את החיים לעיר ואת העיר לתושביה"

"הרצל מזיל דמעה כשהוא מסתכל על האנדרטאות שלו ברחבי הארץ", אומר תמיר בן-שחר, מבעלי חברת צ'מנסקי-בן-שחר ושות' ייעוץ אסטרטגי כלכלי ושיווקי, המתמחה בתכנון והערכת כדאיות לאזורי מסחר. "רחוב הרצל בחיפה, בנתניה ברחובות, ובעוד הרבה ערים בארץ - מה שהיה רחוב מרכזי שעל צירו התנהלו חיי העיר, הפך לאנדרטאות נטושות ומוזנחות".

לדבריו, ב-20 שנים האחרונות נעשו טעויות מצטברות של מקבלי ההחלטות והרשויות, שפגעו במע"רים, מתוך חוסר הבנה של עירוניות בריאה. "מקובל להאשים את הפאואר סנטר ושטחי המסחר שמחוץ לערים - כמובן שגם זה האיץ את תהליך הניוון של מרכז העיר. אבל יותר משהאלטרנטיבות אשמות בבריחת המסחר מהערים, מה שגרם לכך זה איך שהרחוב נראה, לא מתוחזק ולא משוכלל.

"רוקנו את המע"רים של הערים במדינה: בנתניה, לדוגמה, העבירו את מחלקת הנדסת העיר לאיזור העסקים ברמת פולג. בירושלים הוצאנו את האוניברסיטאות ואת קריית הממשלה אל מחוץ למע"ר, עכשיו מחזירים את בצלאל למרכז - וזה לא נטול קשיים. בחיפה הוצאנו את הטכניון מהדר, לא השארנו אפילו חלקים מהאוניברסיטאות שיהיו משולבות בעיר. עשינו את כל הטעויות האפשריות על מנת להוציא את החיות מהלב הפועם של כל עיר ועכשיו אנחנו מנסים להחזיר אותה לחיים, אבל המחיר הרבה יותר יקר", אומר בן-שחר.

בן-שחר הוא חבר הוועד המנהל של תנועת מרחב לעירוניות מתחדשת, תנועה שנוסדה לפני כשנתיים ביוזמה פרטית של קבוצת אדריכלים, מתכננים ואנשי אקדמיה, וחברה לתנועה העולמית של New Urbanism, הפעילה גם בארצות הברית ובאירופה. המטרה של האורבניסטים החדשים היא "להחזיר את החיים לעיר ואת העיר לתושביה". הם מקווים להניע שינוי בדרכי החשיבה, שישפיע הן על המתכננים ועל רשויות התכנון, והן על התפיסה הסביבתית של הציבור הרחב.

בכנס הראשון של מרחב, שהתקיים בשבוע שעבר בבאר-שבע, השתתפו מאות אנשי מקצוע מתחומים שונים, שבאו מתוך עניין רב בנושא ולמדו, בין היתר, כיצד אפשר להעביר את התהליך של החייאת מתחמים עירוניים, מדיבורים אוטופיים לפסים מעשיים. בין הדוגמאות שהוצגו בכנס, נסקרו תהליכי הבראה מרחביים שנעשו במספר ערים בארצות הברית, והשלכותיהם על הבראת הכלכלה המקומית.

"אין מרכז עיר משגשג ללא מסחר שמתפקד ברמה כלכלית מאוד גבוהה", אומר בן-שחר. "קנה המידה שלנו אם הצלחנו בתהליך נעוץ בתנועת לקוחות, והחישוב פשוט: כאשר הפדיון למטר עולה לאורך ציר הזמן, שכר הדירה גדל בהתאמה, הערכים הנדל"ניים הולכים ועולים, ואז יש לסקטור הפרטי תמריץ להשקיע".

הבעיה, לדבריו, טמונה בהתאמת תהליכי התכנון לקצב הדינמי של אירועים בשטח: "אחת הבעיות הקשות בארץ היא, שבעלי הנכסים והדיירים (רשתות ועסקים), לא מאמינים יותר להבטחות הסקטור הציבורי, שישפר את פני העיר. התהליכים הכלכליים ושינוי הרגלי הצריכה, השינוי בטעמים ובצרכים מהירים ותהליך התכנון והאישורים מסורבל ואיטי מדי.

"יש פער ענק בין תכנון ובין יישום - התכנון נמצא בסדר גודל של 15 שנה אחרי התהליכים הכלכליים. לעשות תב"ע לנמל יפו לוקח 8 שנים ועוד לא גמרנו. ואם מישהו רוצה לפתח משהו, זה לעכשיו.

"העיר היחידה שעושה מעשה אמיתי בפיתוח מרכז העיר היא עיריית ירושלים, שלצד החברה הכלכלית לפיתוח העיר, העוסקת במגוון תחומים, הקימה את חברת עדן, המחוייבת למרכז העיר בלבד. החברה הוקמה לפני כ-4 שנים, ויש לה הגדרת תקציב לעשר השנים הבאות. דרך הפעולה של העירייה מול החברה מבטיחה שכל ההיטלים שייגבו במרכז העיר יילכו חזרה להשקעות במרכז העיר".

בן-שחר מציג כמקרה מבחן את שוק מחנה יהודה בירושלים, הנמצא כבר מספר שנים בתהליך דו כיווני - מצד אחד, ירידה משמעותית בהיקפי המסחר, בעקבות המצב הבטחוני והתחרות מול רשתות השיווק, ומצד שני - דינמיקה של התחדשות מבפנים ומשיכת קהל ועסקים מסוג חדש.

לאחרונה קיבל השוק זריקת עידוד תכנונית, בסיוע חברת עדן, שמצטרפת למגמות הפנימיות שמתרחשות בו. בן-שחר: "שווקים בלב עיר הם אחד הדברים היפים שאנחנו נוסעים לראות בברצלונה ובפריז. בכל העולם מחדשים שווקים היסטוריים ומקימים חדשים, ואילו בארץ המתכננים חושבים שצריך 'לנקות' את השטח ולהוציא את השוק אל מחוץ למרכז. הדבר הנכון לעשות הוא לשמור את השוק במרכז העיר ולשפר את הסינרגיה שלו לפעילויות אחרות".

כיום, לדבריו, אדריכלים ויועצי תחבורה מתכננים את מיקום השווקים ולא אנשי כלכלה, שיווק ופרסום - מומחי קמעונאות. השוק הוא אוסף של עסקים ביחידת שטח, אך הוא אינו מנוהל, בניגוד לנהוג בקניונים ובמרכזי מסחר גדולים. ניתן לשפר את מצב השוק באופן יזום ומתוכנן, ובאמצעות ניהול ריכוזי של חלק מהאחריות.

בן-שחר: "יש בעולם מעל 1,400 חברות ניהול מסוג זה, הנמצאות בבעלות משותפת של רשות מקומית, בעלי נכסים ודיירים, ותפקידן לייצר את כל התנאים כדי שמערכת המסחר במתחם תתפקד ביעילות מקסימלית - שהמקום יישמר ויתוחזק ברמה גבוהה. העסקים ממילא משלמים ארנונה, אך כאשר נכנסת לתמונה חברת ניהול, היא מקנה ערכים שיתרמו לניהול התקין של העסק.

"שוק מחנה יהודה הוא עוגן אורבני קלאסי. בשוק כ-450 עסקים ועוברים בו בימי השבוע כ-20-25 אלף איש ביום, ולקראת סוף השבוע והחגים עוד יותר. השוק עובר כל מיני תהליכים והתעוררות פנימית. לצד חנויות השוק המסורתיות, שתמהילן מושתת על 40% מוצרי מזון, נפתחו בשנים האחרונות חנות אופנה של שתי מעצבות צעירות, בית קפה ומסעדה יאפית, שפתח אלי מזרחי, שהוא גם יו"ר ועד העסקים בשוק".

בן-שחר מספר, שמזרחי עורך בלב השוק מדי יום ראשון ערבי ג'ז וטאפאס, אותם הגה "בראשו הקמעונאי המלהיב שלו", כדבריו. הצלחתם של אירועים מסוג זה מחזקת את טענתו, שיש לפעול לקידום השוק בצורה ריכוזית. שיתוף הפעולה שיזמה חברת עדן, בראשותו של אסף ויטמן, לפני מספר חודשים, מערב את ועד סוחרי השוק בתכנון תהליך הפיתוח, לצד יועצים כלכליים ומתכננים. "שני הצדדים שהצלחת התהליך יוצרת מצב של win win", אומר בן-שחר.

שיתוף התושבים הוא אחד העקרונות המרכזיים של העירוניות המתחדשת, מתוך הכרה ששיתוף והבנה יכול לפתור קונפליקטים ולמנוע עיכובים והערמת קשיים. כפי שמציג זאת אמיתי הר-לב מהמכון "מקומות" לגישור סביבתי: "בתכנון ערים כמעט בכל דבר שניגע נעורר קונפליקט. שותפות של בעלי העניין בשונים הוא תהליך יוצר אמון ומפרק מאבקים. זה לא 'אני נגדך' אלא 'אני ואתה יחד מול הבעיה'. התהליך מחייב שקיפות ונגישות של בעלי העניין למקורות המידע".

דרך הפעולה שמתאר הר-לב עלולה לייצר עיכובים בחלק מקבלת ההחלטות, אבל לא כמו העיכובים שיוצרות התנגדויות בוועדות התכנון - שהן ברוב המקרים הדרך היחידה של הציבור להשתתף בקבלת החלטות הנוגעות ישירות למרחב המחייה שלו. הרשויות נוטות שלא לחשוף את המידע לציבור כלל, וכאשר הן כן מביאות את התוכניות לעיון הציבור, הן עושות זאת בגישה פטרונית. הליך מתוכנן של שיתוף גם נותן בידי הציבור כוח להשפיע, במגבלות ידועות ומובנות לכולם.

הר-לב: "גם יזמים ומתכננים מתקדמים היום להבין שהשיתוף נושא דיבידנד - בבחינת האטה לצורך האצה - שיתוף הציבור בשלב מוקדם ובניית מערכת הסכמות, יכול לתת ליזם יתרון כדי שלא ייתקע בהתנגדויות".

היום השני של כנס מרחב הוקדש לנושא שיתוף הציבור בהליכי תכנון. בבאר שבע מקיימת מרחב מזה כ-4 חודשים תהליך ממוקד בשלוש שכונות, שבהן הקימה קבוצות עבודה של מתכננים ותושבים - בעלי עסקים ובעלי בתים, בתמיכת העירייה. התהליך מתמקד בשלוש שכונות בעיר, והעירייה הבטיחה גיבוי מעשי לתוכניות שייצאו ממנו.

אדריכל דרור גרשון, אשר יחד עם שותפתו, אדריכלית עירית סולסי, היה בין יוזמי הקמת העמותה, מציג כדוגמה לחשיבות התהליך את תחנת הרכבת הצפונית של באר שבע: העירייה והנהלת הרכבת, בשיתוף עם אוניברסיטת בן-גוריון, יזמו הקמת גשר עילי להולכי רגל, שמחבר את התחנה לאוניברסיטה.

"אולם החיבור לאוניברסיטה ניתק את התחנה מהשכונות הסמוכות אליה", אומר גרשון. "שכונה ג' מופרדת מהתחנה על ידי מעונות סטודנטים מגודרים, ושכונת רמות מפוצלת מהמרחב העירוני הרציף על ידי פסי הרכבת".

לדברי גרשון, הגשר מחדד עוד יותר את הניתוק הזה. "אם בעבר היו הולכים ברחוב ועוברים במכולת, היום הסטודנט יורד מהרכבת ונכנס לאוניברסיטה. בלי 'ללכלך את הרגליים' באבק העיר. ניתוק מוחלט. ואם הגשר כל-כך טוב לאוניברסיטה - למה לא לשכונות?", שואל גרשון.

לדבריו, פיתוח משולב של דרכי הגישה לתחנה ושל מתחם התחנה עצמו, לרווחת הנוסעים והתושבים, יכול להכניס למקום שטחי מסחר, פעילות עסקית ותנועת אנשים, שפירושה כוח קנייה פעיל. חיבור האינטרסים יכול להעשיר את שטחי הפעילות של האוניברסיטה, שתרחיב את פנייתה גם לאוכלוסייה חוץ-סטודנטיאלית, ולשרת את התושבים כמרכז מסחרי פעיל, החסר היום בשכונת רמות.

התהליך שפתחה מרחב הצליח לסחוף שותפים מקרב הציבור הפרטי והפעילים העירוניים, אזרחים פרטיים ובעלי עסקים מקומיים, ואלה, בשיתוף עם מתכננים ויועצים, התורמים מזמנם ומקצועיותם, ואנשי עירייה ממשיכים בו בעקביות.

גרשון: "בהתחלה היה צריך להתגבר על משבר האמון בין התושבים לבין הרשות. אולם העירייה הבהירה במה היא יכולה להתחייב בטווח הארוך, ובכנס כבר תרגמנו את זה לפרוגרמה, חזון ומטרות, והתחלנו להעביר את זה למפות.

"בטווח הקצר יש כבר פירות לתהליך, כי כל הצדדים הלוקחים חלק בקבוצות העבודה או בליווי התהליך מבחוץ, הופכים לסוכני שינוי. גם החשיבה העירונית - של מחלקת ההנדסה והגיאוגרף העירוני, למשל, וגם המקצועית של האדריכלים ומתכנני ערים - משתנה ומשפיעה".