כאשר שוכר הנכס עוזב במפתיע

מציאות הנוכחית, חוזי שכירות עלולים להיגדע במפתיע, טרם הסתיימה תקופת השכירות עליה הוסכם בחוזה ותוך הפרתו. מצב זה מעורר מספר קשיים. בין היתר עולה השאלה, מי חייב בתשלום הארנונה בתקופת ההפרה: השוכר או המשכיר. מעבר לשאלה המשפטית התיאורטית עולה שאלה פרקטית, וזאת מתוך הנחה, כי שוכר העוזב את הנכס במהלך תקופת השכירות ותוך כדי הפרתו - לא ישלם את הארנונה עבור יתרת תקופת השכירות. לפיכך עולה השאלה, מי צריך לשאת ב"נזק הארנונה" לתקופת ההפרה: העירייה או המשכיר.

פקודת העיריות (נ"ח) (להלן: "הפקודה") קובעת, כי בהשכרת נכס לתקופה של שנה או יותר, חייבים המשכיר או נציגו למסור לעירייה הודעה על העיסקה, ובה יפרשו את שמו של השוכר. מרבית הרשויות אף מבקשות להמציא לידיהן את חוזה השכירות. לאחר מסירת ההודעה חלה חובת תשלום הארנונה על השוכר.

עוד קובעת הפקודה, כי בעת עזיבת שוכר הרשום בספרי העירייה כמחזיק, ימסור המחזיק העוזב הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים.

נשאלת השאלה, האם במצב בו עזיבת המחזיק נעשית תוך הפרת חוזה שכירות חייבת העירייה להמשיך ולהחיל את תשלומי הארנונה, עד תום תקופת השכירות, על המחזיק שהפר את החוזה (ובפועל, כאמור, לספוג את אי תשלום הארנונה לתקופת ההפרה).

שאלה זו הועלתה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב. שוכר הנכס, אשר היה רשום בספרי עיריית תל אביב כמחזיק בנכס, עזב את הנכס בטרם חלפו שנים עשר החודשים עליהם התחייב בחוזה השכירות. השוכר הודיע לעיריית תל-אביב על עזיבתו את הנכס והחזרתו לידי בעליו. עיריית תל-אביב קיבלה את הודעת השוכר, רשמה את בעל הנכס כמחזיק בנכס במקום השוכר, וחייבה את בעל הנכס בתשלום הארנונה.

בעל הנכס התנגד להחלטת העירייה לרשום אותו כמחזיק ולחייבו בארנונה. בהשגה שהגיש לעיריית תל-אביב, בעל הנכס הודיע לעירייה, שהשוכר ממשיך להחזיק בנכס על פי הסכם השכירות ביניהם. לפיכך ביקש מהעירייה להמשיך לחייב את השוכר בתשלום הארנונה. עיריית תל-אביב דחתה את השגתו של בעל הנכס. על החלטת הדחייה ערער בעל הנכס בפני ועדת הערר שליד עיריית תל-אביב. לאחר שמיעת טענות הצדדים, החליטה הוועדה לקבל את טענתו של בעל הנכס. ועדת הערר קבעה, כי במהלך תקופת השכירות שצוינה בחוזה השכירות, אין לחייב בארנונה את בעל הנכס.

הוועדה קבעה, שחיוב הארנונה יוטל על השוכר, שהחזיק בנכס ואמור היה להחזיק בו על פי החוזה לתקופה של 12 חודשים רצופים. עוד קבעה ועדת הערר, שהעירייה אינה רשאית להסתפק בהודעת השוכר, כל עוד בעל הנכס טוען שהשוכר ממשיך להחזיק בנכס בפועל. הוועדה קבעה, כי בסיטואציה זו, שינוי הרישום ייעשה רק במידה והשוכר יוכיח, כי הוא חדל מלהחזיק בנכס.

על החלטה זו ערערה העירייה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט המחוזי פסק, כי על פי לשון הפקודה, די בכך שהמחזיק (השוכר בעניין זה) יודיע בכתב לעירייה בדבר חדילת החזקתו בנכס, על מנת להפסיק לחייבו בארנונה. אין כל צורך בכך שהמחזיק יוכיח את הפסקת החזקה על ידו בפועל. דעתו של בית המשפט המחוזי היא, שהעירייה הגובה את מסי הארנונה, אינה צריכה להתערב בסכסוכים המתגלעים בין בעלי נכסים לשוכריהם. בית המשפט המחוזי נימק את החלטתו בכך, שחובה מסוג זה אינה מצויה בפקודת העיריות, ואילו הייתה קיימת, יעילות גביית הארנונה הייתה נפגעת. במיוחד, כאשר מדובר בעיריות שבתחום שיפוטן ישנם אלפי או עשרות אלפי נכסים, כמו בעיריית תל-אביב.

בית המשפט המחוזי ציין אומנם, שהעירייה דורשת להציג בפניה הסכם שכירות, לצורך רישומו של מחזיק חדש. אולם, דרישה זו אינה מחייבת את העירייה להיזקק להסכם או לכל ראיה אחרת לשם סיום החזקתו של אותו מחזיק. אם כך, הודעה על עזיבת המחזיק אינה דורשת ראייה, בעוד רישומו של מחזיק חדש מצריך המצאת חוזה במרבית המקרים.

חוסר סימטריה זה עלול להתעצם בקרוב. בהצעת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2006), התשס"ו-2005 הוצע, כי הודעה על השכרת נכס לשנה או יותר תתבצע במשותף על ידי בעל הנכס והשוכר או נציגיהם ותצוין בה גם תקופת השכירות. אם תתקבל הצעת החוק כלשונה, הרי שההודעה על רישומו של השוכר תיעשה במשותף. מאידך, ההודעה על עזיבת השוכר תיעשה על ידו בלבד ולא במשותף עם בעל הנכס. יתרה מזאת, הוצע לקבוע, כי אם הסתיימה תקופת השכירות לפני תום התקופה עליה הודיעו המשכיר והשוכר, בעל הנכס יחויב בארנונה בעד הנכס, החל ממועד סיום תקופת השכירות ואילך.

לדעתנו, אין להסב את חיוב הארנונה על בעל הנכס במהלך תקופת השכירות, אלא אם ניתנה על כך הודעה משותפת מטעם המשכיר והשוכר. יש לזכור, כי במקרה של עזיבת השוכר במהלך תקופת השכירות בעל הנכס כבר ניזוק פעם אחת, שלא באשמתו, כאשר נמנעים ממנו הכנסות מן הנכס לתקופת ההפרה ועד שימצא שוכר חדש. לפיכך מן הראוי שב"נזק הארנונה" ישא מי שבחלקו "נפל" הנזק, וכי בעל הנכס לא יהפוך לערב לתשלומי הארנונה של השוכר.

כיוון שדעת המחוקק ובתי המשפט שונה, טוב יעשו בעלי נכסים, אם יבטיחו בביטחונות ראויים, עוד בשלב עריכת חוזה השכירות, את עניין תשלום הארנונה על ידי השוכר עד תום תקופת השכירות.

עמ"נ 266/04, מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו נ' יצחק טרכטינגוט, בית משפט המחוזי בת"א, השופט נ. ישעיה. ניתן ביום 21 בדצמבר 2005.