בסיבוב הראשון היתה זו קבוצת ברונפמן שניצחה במכרז ורכשה מגרש בשטח של 98 דונם במעוין שורק שבדרום ראשון לציון, תמורת 147 מיליון שקל. ברונפמן יקים במתחם את סניף איקאה השני בהשקעה של 10 מיליון דולר, וכן יקים בצמוד מרכז מסחרי נוסף בן 30 אלף מ"ר, גם הוא בהשקעה של כ-10 מיליון דולר. ברונפמן גבר בסיבוב הראשון על חברת גזית גלוב, בהפרש של מיליון שקל בלבד, אך במכרז שנערך בסוף השבוע שעבר, לרכישת מגרש נוסף בן 37.5 דונם במתחם מעוין שורק, היתה זו חברת גזית גלוב שזכתה במחיר של 84 מיליון שקל, פי שמונה ממחיר המינימום ו-30 מיליון שקל מההצעה השנייה בגובהה, שניתנה ע"י איקאה.
מחיר הרכישה של גזית גלוב מבטא 485 אלף דולר לדונם כולל הוצאות הפיתוח, אך על סכום זה יש להוסיף היטל השבחה למסחר, הנאמד ב-60 אלף דולר לדונם, ויחד עם הוצאות מס רכישה וכו', ההשקעה בקרקע צפויה להגיע ל-580 אלף דולר לדונם.
היות והכוונה של גזית גלוב היא להקים במקום פאואר סנטר פתוח, תכסית הקרקע תהיה בשיעור של 40%. לפיכך, ערך קרקע למ"ר מבונה בפרויקט נאמדת ב-1,450 דולר. לשווי זה מתווספות עלויות הבנייה והפיתוח בסך של 750 דולר למ"ר, כך שסך העלויות נאמדות ב-2,200 דולר למ"ר, לא כולל הוצאות מימון. היות ודמי השכירות במתחמי מסחר שכאלו נאמדים ב-16-17 דולר למ"ר, הרי שהתשואה בפרויקט נאמדת בכ-5%-6%.
נשאלת השאלה, כיצד הרקיעו מחירי הקרקע באזור בזמן כה קצר? בקבוצת ברונפמן חיפשו במשך למעלה משנה מגרש להקמת הסניף השני של איקאה, בקרבה לכביש 4 ולראשון לציון. רצון זה נבע ממסקנות מחקר שערכו, לפיו כמות האוכלוסיה באזור, במרחק נסיעה של 20-25 דקות, נאמדת ב-1-1.2 מיליון בני אדם.
קבוצת ברונפמן פנתה, באמצעות החברה הכלכלית של ראשון לציון, למינהל מקרקעי ישראל, על מנת שזה "יתפור" מכרז עבורם בא.ת מעוין שורק. אזור תעשייה שורק נחשב למתחם ייחודי, שכן מצד אחד הוא קטן יחסית, ומצד שני התב"ע אינה מאפשרת תכנון מגרשים הקטנים מ-20 דונם.
לכן איחד המינהל שלושה מגרשים למכרז אחד בשטח כולל של 98 דונם, והוציא אותו למכרז במחיר מינימום של 43 מיליון שקל והוצאות פיתוח בסך של 37 מיליון שקל, ובסה"כ 165 אלף דולר לדונם. מחיר מינימום זה היה המחיר המקסימלי ששולם במכרזים הקודמים, ונקבע כך כנראה כדי להרתיע מתמודדים נוספים.
קבוצת ברונפמן שילמה עבור המתחם מחיר חסר תקדים לאזור, בסך של 317 אלף דולר לדונם, אשר ביטא את הנחישות של משפחת ברונפמן להשיג את הקרקע במיקום זה. מה שהפתיע עוד יותר הוא המחירים שנתנו המתמודדים האחרים: גזית גלוב הציעה כמיליון שקל בלבד מתחת להצעה של ברונפמן, וכך גם חברת ישפרו ביחד עם ביג מרכזים מסחריים, שהיו רחוקות אך במעט מהזוכה.
גזית גלוב וישפרו רצו ככל הנראה לזכות בקרקע, בעיקר כדי למכור חזרה לברונפמן את הקרקע להקמת סניף איקאה, ולשמור לעצמם את החלק המיועד להקמת המרכז המסחרי בצמוד. המרכז המסחרי הצמוד לאיקאה צפוי להצליח בדומה למרכז של גנדן בנתניה, הסמוך לאיקאה. באיקאה מבקרים ביום למעלה מ-10,000 לקוחות, כמות מבקרים מרשימה עבור חנות בודדת.
שאלה מעניינת נוספת העולה מהמתרחש במעוין שורק: מהי ההשפעה הצפויה של מרכזי המסחר על מרכזים נוספים באזור. אין לשכוח, כי רק לאחרונה אושרו לבנייה המרכזים המסחריים של חברת הצלחת יחזקאל, הצפויים להיפתח בסוף השנה. כמו כן, כיצד יתמודד המרכז המסחרי של גזית גלוב בזה הצמוד לאיקאה? האם יימצא ביקוש לשני המרכזים גם יחד?
יתכן שמסת שטחי המסחר העתידים להתווסף לאזור יגרמו לירידת מחירים במרכזי קניות קרובים בראשון לציון, במתחם ביל"ו סנטר ברחובות, בקניון רחובות ובפאואר סנטר בנס ציונה, אך גם ברדיוס רחב יותר, דוגמת העיר אשדוד. ייתכן וההשפעה לא תורגש מייד, אך בטווח של שנה-שנתיים מיום הפתיחה, עלולים בעלי נכסים למצוא עצמם עם תשואה נמוכה מזאת שהיו רגילים לה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
