מיהו המחזיק בהוסטל שיקומי

"של" פרויקטים שיקומיים בע"מ, ע"י חיים לאוקומוביץ (להלן: "המערערים"), הינם השוכרים של מבנה בתל אביב, המשמש כהוסטל בו משוכנים פגועי נפש על-פי הפניה של שרותי בריאות הנפש ומשרד הבריאות. הפניית הדיירים להוסטל ומגוריהם בו נעשית על-פי הנחיות שפורטו כמסמך המוגדר כ"דף הנחיות להפעלת הוסטל בקהילה", המהווה הסכם מסגרת לניהולו של ההוסטל והחזקתו.

מאחר שהמערערים חויבו בתשלום ארנונה בהיותם מחזיקי הנכס, הוגשה על ידם השגה למנהל הארנונה, בה ביקשו לסווג את הנכס כ"מגורים" ולחייב את הדיירים בתשלום הארנונה כמי שמחזיקים בפועל במושכר.

מנהל הארנונה דחה את ההשגה. על החלטתו זו הוגש ערר אשר נדון בפני ועדת הערר. בהחלטתה קבעה הוועדה, כי על-פי האמור בדף ההנחיות להפעלת ההוסטל אין לראות בדיירים "מחזיקים", לנוכח ההבדל המהותי בין תנאי ההתקשרות שבין משרד הבריאות למערערים לאלה ששימשו יסוד להכרעה בע"א 7975/98, אחוזת ראשונים נ' עיריית ראשון לציון, תק-על 2003 (1) 8 (להלן: "עניין אחוזת ראשונים").

על החלטה זו הגישו המערערים ערעור לביהמ"ש לעניינים מנהלים בת"א, שנדון בפני השופטת שרה דותן. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) התשנ"ג-1992 קובע, כי ארנונה תשולם על ידי "המחזיק בנכס".

"מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש), כ"אדם המחזיק למעשה כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הדר בבית מלון או בפנסיון". באשר לשאלה מיהו המחזיק נקבע בפסיקה הכלל לפיו בעל הזיקה הקרובה ביותר הוא שיחשב "מחזיק" לצורך החיוב בארנונה.

זיקה זו נבחנת על-פי נסיבותיו העובדתיות של כל מקרה. בעניין אחוזת ראשונים נקבע, כי דיירי הנכס מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם, הם מרהטים את דירותיהם, מאבזרים אותן, מכניסים לתוכן את ציודם האישי ומנהלים בתוכן אורח חיים עצמאי, כולל הכנת אוכל ויציאה חופשית לכל מקום בכל עת.

עוד מציין בית המשפט, כי על-פי ההסכם בין הדיירים לבעלים, ניתנת לבעלים אפשרות להעביר דייר לדירה אחרת לפי החלטה של ועדה מקצועית, אלא שרשות זאת מוגבלת לטעמים חריגים ביותר.

לאור הנתונים, אשר חלקם פורטו לעיל, הגיע בית המשפט למסקנה, כי "בית אבות" מהסוג המתואר לעיל מהווה להלכה ולמעשה "בית מגורים". השוואת היחס בין בעל הנכס לדיירים בעניין אחוזת ראשונים לענייננו מעלה, כי בצדק הבחינה ועדת הערר בין נסיבות האחזקה של דיירי ההוסטל לאלה של דיירי בית האבות, קובעת השופטת דותן.

הסכם המסגרת שבדף ההנחיות מפרט שורה של תנאים השוללים את המסקנה, לפיה הדיירים הם המחזיקים. כך לדוגמא נקבע, בסעיף 8 לדף ההנחיות, כי "לא יתקבל דייר בלא שנערך ונחתם בינו או בין אפוטרופסו לבין עובד מקצועי מהצוות הטיפולי במקום הסכם בדבר תנאי קבלתו (פרטי ההסכם/חוזה יפורטו בהמשך). ההסכם מיועד למטרות טיפוליות ולא משפטיות (להקניית תחושת אחריות, מחויבות ועצמאות אצל הדיירים)".

דהיינו, אין מדובר בהסכם בעל תוקף משפטי, והוא נערך בין הדייר או אפוטרופסו לבין עובד מקצועי של הצוות, להבדיל מנציג המערערים. סעיף זה משתלב ביתר ההנחיות, אשר מתפרשות על כל פרטי החיים בהוסטל, החל מריהוט יחידת הדיור, פיקוח על שמירת הניקיון האישי, האוכל, אורח החיים והתנהלות הדיירים.

מטרת המגורים בהוסטל, כפי שהיא מוגדרת, הינה מתן סיוע ארוך טווח, תמיכה ופיתוח מיומנויות לנפגעי נפש, אשר שילובם בחברה תוך התחשבות במגבלותיהם מחייב אימון שיטתי וממושך ו/או תמיכה ממושכת.

מכאן, שאין מדובר במגורים במסגרת מוגנת דוגמת "אחוזת ראשונים", אלא בחלק מטיפול נפשי במסגרת הקהילה, כאשר תנאי המגורים הינם חלק מאותו טיפול.

גם הקבלה למגורים אינה תולדה של התקשרות מרצון בין דייר לבין משכיר, אלא על-פי הפניית מטופלים על-ידי גורמים הפועלים מטעם משרד הבריאות, או גורמים המורשים לפעול על-ידי שירותי בריאות הנפש.

גם סיום ההתקשרות ברוב המקרים אינו תוצאה של רצון חופשי של שני הצדדים, והיא כפופה להתאמת הדייר על-פי אבחון השירות לבריאות הנפש.

ממכלול תניותיו של דף ההנחיות ברור, כי המגורים בהוסטל הינם חלק מטיפול נפשי המוענק לדיירים, כאשר תנאי מגוריהם נקבעים על-פי מצבם הנפשי והתקדמותם לקראת השתלבות בחיי הקהילה. כנגזרת ממטרות המוסד, מחויבים המפעילים להעסיק צוות מקצועי, שיטפל במכלול הדרישות המיוחדות. מכאן, שאין לראות בדייר ההוסטל את בעל הזיקה הקרובה לנכס.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

עמ"נ 154/05, בית המשפט לעניינים מנהלים בת"א, השופטת: שרה דותן.

בשם המערערים: עו"ד גידעון היכל.