"גרמניה - מקום שכדאי להיות בו"

התהליך הפוליטי לאישור קרנות ריט עשוי להתקדם בהמשך השנה, למרות שההחלטות על מיסוי קרנות REIT עשויות לעכב את התהליך, אמרו האנליסטים.

דויטשה בנק, גדול הבנקים בגרמניה, סגר בדצמבר את אחת מקרנות הנדל"ן הבלתי מוגבלות שלו בפני משיכות, ומנהלת נכסי הנדל"ן kanAm הקפיאה בשבוע שעבר את שתי קרנות הנדל"ן הבלתי מוגבלות שלה.

מה שהביא לסגירת הקרנות היה הסתערות על שוק הנכסים, שהעמידה בסכנה את עמידתן בדרישות הנזילות המינימלית.

ברם, אנליסטים טוענים, כי הגורמים שהבהילו את המשקיעים וגרמו להם לפרוע את תעודות הקרנות היו שונים, וכי חוסנו של שוק הנדל"ן לא נפגע.

"אין סיכון מערכתי בשוק," אמר פיליפ לה טרונג, אנליסט נדל"ן בסיטיגרופ. "גרמניה, מקום שכדאי להיות בו," אמרה סיטיגרופ בדו"ח אסטרטגיית REIT גלובלית שפורסם ב-18 בינואר. "שכר הדירה נמוך והתשואות גבוהות בכ-50% מאשר בשאר אירופה ... בהתחשב בתמחיר הדיסקאונט הנוכחי, התשואות בשוקי הנדל"ן הגרמניים יכולות להיות גדולות," נאמר בדו"ח.

"השוק הזה מוערך בחסר. גרמניה באמת אטרקטיבית," הסכים גרהרד גרב, אסטרטג השקעות ראשי בבנק יוליוס בר מפרנקפורט.

"אבל זה יעכב אותו," אמר גרב לרויטרס, כשנשאל על ההשפעה של הקפאת נכסי קרנות ההשקעה בנדל"ן על לוח הזמנים להשקת קרנות ה-REIT הגרמניות.

"המשקיעים יהיו זהירים מאוד בהשקעה בסוג הנכסים הזה ... קודם כל צריך לבסס מחדש את האמון," אמר.

על סדר היום

קרנות REIT, הקיימות בארה"ב מאז שנות ה-60 ובאוסטרליה משנות ה-70, הונהגו לראשונה בצרפת ב-2003, ובבריטניה הוצגה בדצמבר טיוטת הצעה לקרנות REIT.

מכשיר מסוג זה להשקעה בנדל"ן עמד על סדר היום עוד בממשל הקודם בגרמניה, והקואליציה החדשה שעלתה לשלטון בנובמבר עבדה על הכנת חוקי המס לקרנות REIT, ומעוררת תקווה כי אלה יושקו כבר השנה או בשנה הבאה.

ברם, הבעיות בקרנות הנדל"ן הבלתי מוגבלות עלולות לדחוק את קרנות ה-REIT למקום משני בסדר היום. דובר מטעם הממשלה צוטט כמי שאמר, שקרנות ה-REIT יצטרכו להמתין לפחות עד מארס.

קרנות REIT הן קרנות נדל"ן הרשומות בבורסת המניות, שיכולות להוציא לפועל פעילויות השקעה פטורות ממס בתנאי שישלמו את רוב הרווח שלהן בצורת דיבידנדים חייבים במס.

הן נבדלות מקרנות בלתי מוגבלות להשקעה בנדל"ן, בכך שמניות קרנות ה- REIT רשומות בבורסת מניות ועל כן מתומחרות בהתאם להיצע וביקוש, מה שתורם לנזילות משופרת, לעומת תעודות ההשתתפות של הקרנות, שאינן נסחרות בבורסה, שמחיריהן מבוססים על ביצועי נכסי הנדל"ן של הקרנות.

רופרט קלאר, יועץ מס בחברת סיבת' פרטנרשיפ ממינכן, המתמחה בנדל"ן, אמר כי הבעיות שעומדות לאחרונה בפני קרנות הנדל"ן הבלתי מוגבלות שפכו אור על בעיית הנזילות של תעודות ההשתתפות בקרנות.

"זה מה שהופך את השקת קרנות ה-REIT בבורסה בה אפשר תמיד לסחור במניות במחיר השוק הנוכחי שלהן להגיונית וחיונית עוד יותר," אמר קלאר.

מאזנים עמוסים בנדל"ן

לדברי יורגן שאפר, חבר במועצת המנהלים של פרי וולת' מנג'מנט, להשקת קרנות REIT תהיה השפעה חיובית על האופן בו תופסים משקיעים מחו"ל את שוק ההון הגרמני, במיוחד את שוק הנדל"ן.

"זה בעיקר מפני שקרנות REIT הן מכשיר השקעה בנדל"ן המקובל בכל העולם, המשמש גם להגברת השקיפות של שוק הנדל"ן," אמר שאפר, והוסיף כי פרי צופה שקרנות ה-REIT יושקו במחצית השנייה של 2006.

כמורשת משיקום גרמניה לאחר מלחמת העולם השנייה, נוטים תאגידים גרמניים להחזיק נדל"ן בכמויות משמעותיות במאזניהם, הרבה יותר מאשר בחברות בהרבה מדינות מודרניות מתועשות אחרות.

קרנות REIT מעניקות לחברות את ההזדמנות להפוך נכסים כאלה למקור נזילות, ולהפנות את הכספים לשימושים אחרים, פעילים יותר. "זה יהיה דבר טוב. זה ישחרר הון, שבו אפשר יהיה להשתמש להשקעה. זה ייתן דחיפה נוספת לכלכלה הגרמנית," אמר גרב מיוליוס בר.

התאחדות IDF הגרמנית (Initiative Finanzplatz Deutchland) העריכה כי הנכסים האלה במאזני 30 החברות המובילות בבורסת המניות של פרנקפורט מסתכמים בסביבות 80 מיליארד אירו (98 מיליארד דולר), והיא חוזה כי שווי השוק של קרנות ה-REIT הגרמניות יוכל להגיע ליותר מ-125 מיליארד אירו עד שנת 2010.

רלף גרוננמייר, מנהל אסטרטגיית האחזקות בקומרצבנק, אמר כי הנכסים שבמאזנים כנראה גדולים יותר וחזה שווי שוק גדול יותר לקרנות ה-REIT. "בתוך חמש שנים שווי השוק שלהן יעבור את ה-MDAX," אמר, בהתייחסו למדד 50 החברות הבינוניות של פרנקפורט, ש-50 החברות המשתתפות בו שוות ביחד 175 מיליארד אירו.

תשואת הדיבידנדים הגבוהה האופיינית למניות REIT עשויה לעודד חברות גרמניות אחרות המתחרות על תשומת הלב של המשקיעים הזרים לנהוג באופן דומה. "בסך הכל, הדבר יגביר את האטרקטיביות של האחזקות הגרמניות," אמר גרוננמייר. "אני חושב שנזכה לראות את השקת ה-REIT ב-2007," הוסיף.