בעיית המיסוי, זכות הסירוב ומידת השליטה

אחת השחקניות הבולטות בשוק הנדל"ן המניב המקומי היא חברת ריט ישראל, לשעבר נכסי אזורים. החברה אשר החלה לפעול בשוק המקומי רק בשנת 2003, היא פועל יוצא של חזונו של איל הנדל"ן היהודי-בריטי, לואי נואי, אשר זיהה בשנים האחרונות את ההזדמנות העסקית ההולכת ונרקמת בשוק הנדל"ן המניב המקומי. יש להניח שפעילותו של נואי מוסברת גם ממניעים ציוניים, אך על רקע השקעות הענק שביצעה בישראל בשנתיים האחרונות, אין ספק כי הסיבה העיקרית להפיכתה של ריט ישראל לשחקנית מובילה בשוק המקומי היא האטרקטיביות שהנואי מזהה בשוק.

ריט ישראל מנוהלת ע"י עמיר בירם, ופועלת בשני סגמנטים מרכזיים: תחום הנדל"ן המניב המסחרי ותחום הדיור המוגן. החברה מחזיקה כיום בתיק נכסים בהיקף מוערך של כ-2.5 מיליארד שקל, והיא מתכננת להמשיך ולהגדיל אותה בשנה הקרובה, הן בתחום הדיור המוגן והן בתחום הנכסים המניבים.

ריט ישראל היא חברה פרטית, וכרגע אין בכוונתה לשנות את הסטטוס שלה, למרות שנראה שרעיון של הנפקה אינו נשלל על הסף.

בשנת 2004 החברה רשמה הכנסות של כ-130 מיליון שקל ורווח נקי של כ-14 מיליון שקל, וכן הציגה תזרים מזומנים של כ-70 מיליון שקל מפעילותה השוטפת. ריט UK, בעלת השליטה בה, היא מהחברות המובילות בשוק הנדל"ן המניב באירופה, והיקף הנכסים שלה מוערך בכ-5 מיליארד דולר. בין היתר החברה האם מחזיקה סניפים בלונדון, גרמניה והודו.

אחד מפרויקטי הדגל של החברה הוא פארק אזורים בצומת גהה, בו היא מחזיקה בשיעור של כ-50%. מדובר בפארק היי-טק מהייחודיים בארץ הממוקם בקרית-אריה, פתח תקווה, על אדמות מושב כפר מל"ל. המתחם הכולל הוא בן 73 אלף מ"ר, ומתאפיין באיכות גימור גבוהה במיוחד. נכון להיום המתחם מושכר בתפוסה של כ-99%, לשוכרים ארוכי טווח, עליהם נמנות בין היתר החברות הבינלאומיות: IBM, אינטל, HP ואלקטל. עפ"י הנתונים שמוסרת החברה, דמי השכירות שהניב המתחם הסתכמו בשנת 2004 בכ-52 מיליון שקל.

בתחום הקניונים החברה מחזיקה בין היתר בזכויות בגרנד קניון בחיפה, בקניון רחובות בקניותר בנס-ציונה ובקניון אבנת בפ"ת. לאחרונה היא רכשה גם את קניון אדומים במעלה אדומים תמורת כ-78 מיליון שקל, וכן ממחצית בקניון גבעתיים, בשותפות עם דלק נדל"ן, תמורת כ-64 מיליון דולר. החברה עצמה מתעתדת להעמיד בשנה הקרובה את מצבת הקניונים שלה על עשרה קניונים, על מנת להפוך לשחקנית מובילה בתחום.

בתחום הדיור המוגן החברה מחזיקה בחברת משכנות כלל, שהיא הבעלים של אחד המותגים בשוק זה - מגדלי הים התיכון. החברה כוללת 4 בתי-אבות בבת-ים, כפר-סבא, נורדיה וצומת סביון, ומכוונת בעיקר לפלח השוק הגבוה של האוכלוסיה המתבגרת. סה"כ החברה מחזיקה בכ-1,200 יחידות דיור מוגן, אשר הניבו בשנת 2004 הכנסות של כ-56 מיליון שקל.

עפ"י הנתונים שמוסרת החברה, את המחצית הראשונה של 2005 היא סגרה עם הכנסות של כ-87 מיליון שקל ורווח נקי של כ-9 מיליון שקל. הונה העצמי בסיכום התקופה עמד על כ-325 מיליון שקל ומימן מאזן כולל של 1.9 מיליארד שקל.

ריט-ישראל נחשבת לאחת השחקניות המובילות בשוק המקומי המסומנות כבעלות פוטנציאל להיכנס לשוק הריטים ההולך ומתהווה. עם זאת, מנכ"ל החברה עמיר בירם, מסביר, שפרט לסוגיות המיסוי שעומדות כידוע על הפרק, עדיין ישנן סוגיות נוספות אשר יימנעו מהחברה להיכנס לשוק הריט.

"אני חושב ששוק הריט המקומי צריך לפעול באותה מתכונת שבה פועל שוק הריט בארה"ב. במתכנות הנוכחית אנחנו פשוט לא ניכנס לשוק ואני מניח שגם שחקנים פוטנציאליים אחרים ינהגו באותה הדרך", מציין בירם.

עפ"י המתכונת האמריקנית, במידה וחברה מעוניינת להפוך לקרן, היא פשוט צריכה ליטול על עצמה את ההתחייבויות הנהוגות בתעשייה, הקשורות לשיעורי המינוף וחלוקת הרווחים, ומרגע שעמדה בהן מעמדה הוא כשל קרן ריט.

בירם: "מלבד סוגיות המס ישנן עוד שתי סוגיות מרכזיות שמפריעות לי: האחת סוגית המניות באיגוד מקרקעין - העובדה שעל מנת לצרף נכסים לקרן ריט חייבים להחזיק במלוא הבעלות על הנכס, ולא ניתן לצרף אחזקה חלקית בו. כך לדוגמא נמנע מאיתנו לצרף את אחזקתנו בגרנד-קניון בחיפה במידה ונרצה להקים קרן ריט, בגלל שאנחנו מחזיקים רק בכ-50% מהזכויות בנכס.

"סוגיה נוספת היא נושא זכות הסירוב המוקנית לשותפים בנכסים. כיום חוק הריט כופה על חברה קיימת להקים חברה חדשה ולהעביר אליה את הנכסים שאותם היא מיועדת לקרן. העברת הנכס לחברה חדשה היא למעשה מכירה של נכס לכל דבר, ובמקרה זה לא ברור מה אני עושה אם לגורם אחר יש זכות סירוב על מכירת הנכס.

"בתווך, יש כמובן גם את הסוגיות המיסוייות, שייתכן ונמצאות על סף פתרון. עם זאת, גם אם אותן סוגיות תיפתרנה, אני חושב שהבירוקרטיה הרבה סביב חוק הריט, על רקע הסיבות שציינתי, יורידו מאוד את הכדאיות להיכנס לשוק". בירם עצמו הוא רו"ח בהשכלתו, אשר הכיר לואי כבר בשנות ה-90 ע"י מכר משותף, עוד כשעסק בתחום ראיית החשבון ועבד בירושלים. באותה תקופה ביקש נואי לקנות נכס בירושלים, והמכר המשותף קישר בינו לבין בירם על מנת שיעזור לו בביצוע העיסקה. בין השניים נוצר 'קליק' וכשהחליט נואי שזה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב בישראל, הוא גייס את בירם לניהול האופרציה.

בירם: "החזון של לואי נואי וההבנה שהשוק המקומי הולך לשנות את פניו, הוא דוגמא מצוינת לחשיבות של נקודת המבט של מישהו מבחוץ על ישראל. אני זוכר שכשהתחלנו לעבוד היתה עוד תקופת הפיגועים, וכמעט לפני כל עיסקה הייתי מוודא עם נואי, שהוא בטוח שהוא רוצה לעשות אותה. הוא היה נחוש מאוד, וכנראה ידע לאן הוא מכוון. הקרדיט המרכזי לזיהוי ההזדמנות שהיתה טמונה אז בשוק המקומי ללא ספק שייך לו".

בירם עצמו הוא אחיו של רוני בירם, יו"ר ובעלי בית ההשקעות אקסלנס, אחד מהגופים הפיננסים הפרטיים המובילים בשוק המקומי.

בירם ואקסלנס עצמם מחזיקים בכמעט 50% מריט ישראל, הפועלת באמצעות חברת ניהול בדומה לקרן הון סיכון. ריט UK, שבשליטת נואי, מחזיקה ב-50% האחרים בחברה.

אחד התחומים שמתכוונת החברה לפתח, מלבד שוק המניבים הקלאסי, הוא הדיור המוגן. בשנה האחרונה החברה עשתה צעד משמעותי, כשרכשה את אחזקתה של גזית-גלוב בחברת משכנות כלל, והפכה למעשה לאחת השחקניות המובילות בשוק.

בירם מסביר, שתחום הדיור המוגן דווקא פחות קורץ לחברות הציבוריות ודורש מיומנויות ניהול מורכבות מאוד: "החברות הציבוריות פחות אוהבות להתעסק עם תחום הדיור המוגן, מכיוון שמדובר בסגמנט שמראה רווחים חשבונאיים נמוכים מאוד. זה נובע מהעובדה, שהפיקדונות שמקבלים בגין הנכסים נרשמים בספרים כהתחייבויות ומידי שנה הופכים באופן איטי להכנסות.

לפיכך, התזרים השוטף שנוצר מהפעלת בית דיור מוגן הוא גבוה, אך הרווח החשבונאי המדווח מדי שנה הוא מוטה כלפי מטה".

לגבי העתיד, בירם מעריך ששוק הנדל"ן המשרדי יהיה נתח השוק הבא להתאושש, זאת לאחר השנים הקשות שחווה. לדבריו, העסקאות האחרונות בתחום הנדל"ן המסחרי כבר מגלמות רמות מחירים כלל לא נמוכות, ועל רקע היצע הנכסים המוגבל יחסית בשוק המקומי, שוק הנדל"ן המסחרי, ובמיוחד פלח הקניונים, כבר לא רחוק ממיצוי. לפיכך, דווקא תחום המשרדים, בו יש לריט-ישראל נוכחות דלילה למדי, עשוי להפוך לדבר החם הבא, על רקע רמות המחירים הנוחות ששוררות בו והתאוששות קהיליית העסקים בשנים האחרונות.