האם אסלה לדירה תיחשב?

בית המשפט העליון קבע, כי כל "מחובר פריק", אשר שומר על אופיו עם ניתוקו ממקומו, אינו מהווה חלק מן המקרקעין. מבחן זה שקבע בית המשפט העליון, סוטה קמעה, לדעתנו, מהמבחנים המסורתיים שהתפתחו לעניין הגדרת מקרקעין בדין הכללי. מבחנים אלו דרשו בתחילה, כי המבחן יהיה המבחן הפיסי של מחוברים שאינם ניתנים להפרדה. מחובר שניתן להפרדה לא היה נחשב לחלק מהמקרקעין גם אם לא היה לו קיום נפרד מהם. דוגמה לכך הם חלונות הזזה על מסילה, שניתן לפרקם בקלות ולשלפם ממקומם בבניין.

ההתפתחות הובילה למבחן שונה, לפיו בוחנים אם למחובר תפקיד פונקציונאלי כחלק מהבניין. לפי המבחן הפונקציונאלי בדין הכללי, אם המחובר בעל תפקיד משמעותי כחלק מהבניין הוא יחשב למקרקעין אף אם הוא ניתן להפרדה, דוגמת החלונות לעיל.

מבחן בית המשפט העליון (בעניין עיריית רמת-גן) בוחן פונקציונאליות הפוכה: האם למחובר תפקוד פונקציונאלי עצמאי לאחר הפרדתו. פסק דין זה ממשיך את דרכם של פסקי דין במיסים, אם כי בתחומים אחרים (קולנוע רינה בחולון במס הכנסה ומוריס ג'האשן במס קנייה).

עולה השאלה, אם מעתה ואילך ינוסחו ההסכמים הללו כהסכם של דירה ותוספת הסכם ל"נתיקים", או כהסכם של דירה עם תמורה מוחלטת, ממנה יש לגרוע את ה"נתיקים" על פי הערכת שווי. נדמה, שלפחות לצרכי מיסוי, הדרך הראשונה היא המועדפת.

שאלה אחרת נוגעת בהיקף ה"נתיקים". האם ה"נתיקים" הינם מזגנים, ריהוט ותכולת דירה בלבד, כפי שמקובל היה עד היום? או שמא יפעל כאן מבחן "בתי המלון בטורקיה", וגם ברזים ואסלות השומרים על פונקציונאליות לאחר ניתוקם אף הם יחשבו כ"לא מקרקעין"?

ומה בנוגע לדלתות - בין אם דלתות של ארונות קיר, ובין אם דלתות בכל רחבי הבית - האם הן מהוות חלק מן המקרקעין? וכך אף לגבי חלונות ותריסים אשר כולם ניתנים לניתוק מבלי שייפגע אופיים. בבתי מגורים פרטיים תעלה שאלה דומה לגבי הרעפים המרכיבים את גג הרעפים. כך ניתן להמשיך הלאה ולעצור בטענת מנהל מס שבח בערעור, שאם תתקבל פרשנות ועדת הערר על-ידי בית המשפט העליון (והיא אכן התקבלה), כמקרקעין יחשבו רק הבטון וחיפוי האבן. וכל יתר האלמנטים בהיותם פריקים יחשבו כמטלטלין.

עד היום מאפייני דירת מגורים המקובלים כללו קיומם של מקלחת (ברזים) מטבח (ברזים וארונות) ושירותים (אסלה). האם לאור נתיקותם של המתקנים הללו, גם שלד בלתי גמור ייחשב כדירת מגורים? לטעמנו, כאן כנראה התשובה שלילית, ויש צורך בקיומם של מרכיבים אלו למבחן המהותי כי אכן מדובר בדירת מגורים מושלמת. אך מאידך, אין לספור שוויים של מרכיבים אלו בגדר שוויה של הדירה.

נדמה כי הוויכוחים על השווי שעסקו עד היום בהערכת שוויה של הדירה לעניין גובה התמורה, יתפצלו, ולצד חוות דעת שמאיות יתחילו להופיע גם חוות דעת הנדסיות על ערכם של המחוברים ה"נתיקים" ועל הדרך להפחיתם משווי הדירה. זאת, אם הצדדים נקטו בדרך של מחיר כולל לדירה, על כל תכולתה ו"נתיקיה". האם ערכם של הנתיקים הוא לפי שוויו של הנתיק בחנות? האם בחיבורו הפך לחפץ משומש ואיבד מערכו? או כחלק מדירה מהודרת עלה ערכו כיוון שהוסיף יותר מעלותו לשווי הדירה?

בייחוד בדירות מגורים, הזכאיות לפטור ממס שבח וממס מכירה, ערך החיסכון במס רכישה הנובע מן הנתיקים גם בגישה המקסימליסטית ביותר לא יעלה על יותר מ-5,000 דולר.

עם זאת, כאשר מדובר במי שמוכר דירת מגורים ללא שימוש בפטור ממס שבח, השפעת הגדרת מעמד של פריט "נתיק", הינה העברה מחיוב במס לאי-חיוב במס. שכן במס רווחי הון יוגדרו הללו כמטלטלין לשימוש אישי, וככאלו לא יהיו חייבים במס וכאן החיסכון במס עשוי להיות גדול יותר.

השפעת פסק הדין לא תהיה אך ורק בתחום דירות המגורים, אלא אף בנדל"ן מסחרי. לדוגמה בחרנו להתמקד בתחנות דלק: בתחנות הדלק מקובל ע"י רשויות המס עד כה לבדוק את היוון התשואות הנובעות מן התחנה. בדרך כלל קיימים דמי שכירות בסיסיים עד מכירת כמות חודשית מסוימת, וככל שיש עלייה במכירות מעבר לכמות זו, זכאי המחכיר (הבעלים) לדמי שכירות נוספים.

כיוון שמכירות הדלק מבוצעות באמצעות המשאבות המוצבות בתחנות הדלק, וכיוון שהמשאבות ניתנות לפירוק תוך שמירה על צביונן, מתחזקת הגישה לפיה אין לגזור שוויה של תחנת דלק לצרכי מיסוי מקרקעין מהיוון התשואות העתידי.

ניתן לכאורה לשאול, האם יש משמעות למיכלים קבורים בקרקע או למיכלים גלויים - מכיוון שניתן להשתמש גם במיכלים קבורים לאחר הוצאתם מן הקרקע, ניתן בהחלט לטעון שאין חשיבותו רבה למיקום המיכלים. גם דמי שכירות הנובעים מהתקנת מכונות רחיצה, לא יובאו בחשבון לצרכי בדיקת השווי של תחנות דלק. זאת, כיוון שאין כל בעיה להעביר מכונת רחיצה לכל מקום אחר.

ניתן למעשה לסקור את כל ענפי הנדל"ן, ולראות את המהפכה שיחולל פס"ד עיריית רמת גן: דומה כי שמאי המקרקעין ייאלצו מעתה לעשות עבודה כפולה במתן חו"ד שמאיות, כיוון שהשווי הניתן לבנק בחו"ד לצרכי מימוש שיעבוד, הכולל את הדירה על כל מחובריה, שונה מהשווי הרלבנטי לצרכי הפעלת חוק מיסוי מקרקעין.