כניסת בוימלגרין לאזורים תפחית התלות בשוק המגורים המקומי

על רקע עיסקת המכירה של חברת אזורים ליזם הנדל"ן החרדי שעיה בוימלגרין, בחרנו לכוון השבוע זרקור אל אזורים, הנחשבת לאחד המותגים המובילים בשוק הבנייה למגורים בישראל. בעיסקה עצמה רכש בוימלגרין את גרעין השליטה באזורים מידי אי.די.בי, לפי שווי של כ-500 מיליון דולר לחברה, אשר שיקף פרמיה של כ-25% על מחיר השוק בעת הרכישה. גרעין השליטה עצמו מהווה כ-64% מהון החברה, כשעלות הרכישה לבוימלגרין עומדת על כ-300 מיליון דולר.

רגע לפני העברת השליטה לבוימלגרין, סיכמה אזורים את שנת 2005 עם רווח נקי של כ-255 מיליון שקל - כמעט פי-5 מהרווח שרשמה בשנת 2004. אמנם מדובר בשורה תחתונה מרשימה למדי, אך החלק הארי של הרווח, בסך 207 מיליון שקל, הגיע דווקא ממימוש אחזקותיה של אזורים בחברת GTC פולין מקבוצת קרדן, שעוסקת בתחום הנדל"ן המניב במזרח אירופה. דווקא תוצאות הפעילות בתחום הבנייה למגורים אינן מעודדות יתר על המידה.

הנתונים מראים שבשנת 2005 מכרה אזורים 800 יחידות דיור, נתון המשקף גידול של כ-20% לעומת המכירות בשנת 2004. סך ההכנסות שרשמה החברה בגין יחידות הדיור גדל בכ-8% והסתכם בכ-619 מיליון שקל.

עם זאת, הרווחיות התפעולית של החברה מתחום הבנייה למגורים נשחקה השנה למרות הגידול בהיקף הפעילות. הנתונים עצמם מראים, כי הרווחיות התפעולית של החברה מפעילות זו נשחקה בכ-2% בהשוואה לשנת 2004 ועמדה על רמה של כ-92 מיליון שקל. נכון לסיום 2005, החברה פועלת בכ-20 אתרים שונים ברחבי הארץ, הכוללים 1,640 יחידות דיור בביצוע, אשר מתוכן נמכרו כ-710 יחידות דיור.

גידול קל ברווח התפעולי

את האופטימיות חשבנו אולי למצוא בתחזית החברה לשנה הקרובה בשוק המגורים, אך גם שם המשיכה החברה בקו האופטימי אך זהיר, המאפיין את רוב החברות המובילות בענף בשנה האחרונה.

"בענף הבנייה למגורים פועלים מספר כוחות, כגון היקף התחלות הבנייה, שמצוי בירידה וגורר בעקבותיו ירידה במלאי הדירות הפנויות. צמצום מתמשך זה, לנוכח הרמה הנמוכה של הריבית על המשכנתאות, צפוי לפעול להגדלת הביקושים לדירות במהלך 2006. אולם רמת האבטלה הגבוהה והחשש מחוסר יציבות מונע את הגידול בביקושים. בשלב זה, נטיית הציבור, החושש מנטילת ההתחייבויות הכרוכות ברכישת דירה, היא להעדיף את האלטרנטיבה של שכירות על פני רכישה" כותבת אוזרים בדו"חות.

בתחום הנדל"ן המניב, בארץ ממשיכה החברה בהשלמת הבנייה של הקניון בקריית אונו וקומות המשרדים שמעליו, בשטח להשכרה כולל של כ-44 אלף מ"ר. אכלוס חלק מהשטחים במתחם במהלך השנה תרם לגידול של כ-60% בהכנסות מתחום הנדל"ן המניב בשנה החולפת בהשוואה לשנת 2004, לרמה של כ-51 מיליון שקל.

הרווח התפעולי הכולל של אזורים מפעילותה השוטפת עמד בסיכום 2005 על כ-69 מיליון שקל, ומשקף גידול של כ-2.5% לעומת הרווח התפעולי שהושג בשנת 2004. עם סיום 2005 יש לאזורים קופת מזומנים בהיקף של כ-530 מיליון שקל, לאחר שייצרה כ-77 מיליון שקל מפעילותה השוטפת ב-2005.

ההון עצמי של החברה מסתכם בכ-1.3 מיליארד שקל ומממן מאזן של כ-2.2 מיליארד שקל. מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח מסתכמת בכ-700 מיליון שקל, מרביתה באג"ח, וההתחייבויות השוטפות עומדות על כ-150 מיליון שקל. נזכיר, כי בתחילת 2006 מכרה החברה את מתחם קאנטרי קלאב ת"א בצומת גלילות תמורת 45 מיליון דולר, ולכן היא כבר הבטיחה לעצמה רווח הון של כ-32 מיליון שקל, שייזקף ב-2006.

עם פרסום הדו"חות, ציין דוד לב, אשר מונה בשנת 2005 למנכ"ל החברה במקום איתן סורוקה, כי "שנת 2005 הייתה מיוחדת מאד, בה באו לידי ביטוי יכולתה ומעמדה של החברה כמובילה את תרבות המגורים בישראל, וכן הוכיחה את יכולתה לבצע עיסקאות רכישה ומכירה מצויינות של קרקעות ונכסים. צריך לזכור שהחברה פועלת בשוק הנדל"ן למגורים ובשנת 2005 חל שיפור קל בענף והצפי הוא ששנת 2006 תהיה יציבה עם מגמת שיפור".

על רקע מכירת החברה לבוימלגרין, כלכלני בית ההשקעות IBI החלו לאחרונה לסקר את חברת אזורים, והעניקו למניית החברה המלצת 'קנייה' ומחיר יעד של 63 שקל למניה. מחיר זה גבוה בכ-8% משוויה הנוכחי בשוק ומשקף לחברה שווי של כ-470 מיליון דולר. "אנו רואים פוטנציאל גבוה בחברה בעיקר עקב עתודות הקרקע העצומות בה. כמו כן, רכישתה על ידי בוימלגרין להערכתנו מביאה עימה הזדמנויות חדשות. לאור האמור ולאור המחיר אנו ממליצים על קניה" נימקו את הסיבות להמלצה.

בין היתר ציינו ב-IBI כי לאזורים עתודות קרקע גבוהות, אשר מאפשרות לה המשך ייזום גם בתקופות של היצע נמוך בשוק. "חלק גדול מעתודות הקרקע הינן ותיקות, אשר רשומות בעלות נמוכה. לאור עליות המחירים בקרקעות נראה כי הפרויקטים אשר עתידים להיבנות מקרקעות אלו צפויים להיות רווחים יותר מאשר בעת רכישת קרקע במחירים השוררים כיום".

סוגייה נוספת שהם מעלים לגבי החברה היא תלותה הגבוהה במצב הנדל"ן למגורים בארץ. "כחלק מקבוצת אי.די.בי נראה היה, כי תחום המגורים מרוכז בידי אזורים ותחום הנכסים המניבים מרוכז בידי נכסים ובנין. כיום, לאחר הרכישה, קיים סיכוי גבוה כי החברה תרחיב את פעילותה גם לחו"ל באמצעות קשריו של בעל מניותיה החדש. היכרותו עם השוק בחו"ל גבוהה יותר. אסטרטגיה זו יכולה להביא להקטנת התלות של אזורים בנדל"ן למגורים בארץ", הם מציינים.

תלות זו בשוק המגורים המקומי מוזכרת כאחת מנקודות החולשה של החברה: "היינו מצפים לראות פיזור סיכון לנדל"ן מניב בארץ ובחו"ל וכן בנייה למגורים בארץ ובחו"ל, במיוחד לאור התעוררות ענף המגורים בארצות כמו מזרח אירופה", אומרים ב-IBI.

מהן נקודות החוזק של החברה? לדברי הכלכלנים, אזורים נהנית ממוניטין גבוה בענף הבנייה למגורים. לחברה מספר פרויקטים גדול אשר מהווה פיזור סיכון נמוך. לשנת 2006 נראה כי עיקר פעילות החברה הינה באזור השרון והמרכז. עד כה הייתה החברה חלק מקבוצת אי.די.בי אשר מהווה, להערכת IBI, לווה בודד בבנקים. עקב כך, עם העברת השליטה החברה תוכל לגייס חוב ביתר קלות.

אזורים נסחרת כיום לפי שווי של כ-1.82 מיליארד שקל לאחר שרשמה עליית ערך של 39% בשנה האחרונה. לעסקת הרכישה של בוימלגרין הגיבה מניית החברה בעלייה של כ-5% בלבד, ביום שלאחר מכן. נתון זה משקף את הסקפטיות של המשקיעים לגבי השווי שהוצמד לחברה בעיסקה. מה שבטוח, הוא, שבוילמגרין יצטרך לעבוד קשה על מנת להצדיק את השווי לפיו רכש את החברה, ולשם כך, קרוב לוודאי שיסתייע בקשריו הענפים בחו"ל, תוך מינוף פעילות החברה לשווקים ותחומים חדשים כבר בשנה הקרובה.