שימוש נבון בהנחה בגין נכס ריק

בעבר, עד לשנת 1972, ניתן היה לקבל פטור מארנונה בגין נכס ריק ללא הגבלת זמן. משנת 1973 ועד לשנת 1992 הוגבל הפטור לתקופה בת שישה חודשים. פטור בגין נכס ריק יכול היה להינתן לכל שוכר חדש, המחזיק בנכס תקופה העולה על שלוש שנים, למרות שלא השתנתה זהות הבעלים.

בשנת 1993 הותקנו תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה התשנ"ג), כדלקמן: המועצה רשאית - לתקופה שלא תעלה על ששה חודשים או חלק ממנה - לקבוע למחזיק של בניין ריק שאין משתמשים בו ברציפות במשך תקופה כאמור לפחות, שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בו - הנחה בשיעור עד 100 אחוזים.

(ב) הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לבניין ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בו; (ג) ניתנה הנחה לפי תקנה 12(א) לא תינתן הנחה לפי תקנה זו כל עוד לא שונתה הבעלות בבניין.

על מנת ליהנות מההנחה הקבועה בתקנות אמורים להתקיים חמישה תנאים מצטברים:

הנחה כזו נחקקה בצו הטלת הארנונה.

בעל הנכס לא קיבל בגין הנכס האמור הנחה בעבר.הנכס ריק מחפץ ואדם.

לא השתמשו בנכס במשך תקופה רצופה של עד שישה חודשים (העולה על חודש).

הנישום ביקש הנחה לפי פסקה זו.

התנאי הראשון - נחקקה הנחה כזו בצו המסים: תקנה 13 לתקנות ההנחה מקנה לרשות מקומית את הזכות לקבוע את שיעורי ההנחה בצו המסים. רשות מקומית אינה חייבת לעשות שימוש בסמכות זו, אולם רשויות מקומיות נוהגות לתת הנחות לנכסים ריקים. רשות מקומית רשאית לחוקק הנחה לנכס ריק בשיעור של "עד 100%".

החוק מאפשר לרשות לתת הנחות לנכס ריק לתקופות שמעבר ל-6 חודשים ועד ל-36 חודשים בשיעורים הולכים ופוחתים. ישנן רשויות אשר נתנו הנחות לנכס ריק מעבר לתקופה של שישה חודשים לדוגמא: באר-שבע, נתניה ועוד.

התנאי השני - בעל הנכס לא קיבל בגין הנכס האמור הנחה בעבר: ההנחה תינתן לנכס ריק פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס. קרי, הפטור יינתן פעם אחת בתקופת הבעלות בנכס. בעבר, שוכר נכס לטווח ארוך (שלוש שנים ומעלה) נחשב ל"בעל" לצורך קבלת פטור לנכס ריק. לפיכך, שוכר לטווח ארוך רשאי היה לקבל הנחת נכס ריק, גם במידה ובעליו הרשום של הנכס קיבל בעבר את ההנחה.

בשלהי שנת 2003 תוקנו תקנות ההנחה, ושוכר לטווח ארוך לא הוכר כ"בעל". לפיכך, אם ניתנה הנחה לשוכר לטווח ארוך - הדבר יבוא על חשבון זכאותו של הבעלים הרשום.

התנאי השלישי - הנכס ריק: התנאי השלישי הינו שהנכס ריק מחפץ ואדם. כאשר ישנם חפצים שאינם חסרי ערך - הנכס אינו נחשב ריק.

התנאי הרביעי - לא השתמשו בנכס במשך תקופה רצופה של עד שישה חודשים: שימוש "עונתי" בנכס הוא שימוש שאינו מזכה את המחזיק בנכס בפטור שניתן בגין תקופות של אי שימוש, החוצצות בתקופות של שימוש. הנחה ניתנת בגין תקופת אי שימוש רצופה העולה על חודש אחד לפחות ומקסימום שישה חודשים. ניתן לנצל את הפטור במספר תקופות.

התנאי החמישי - הנישום חייב לבקש מהרשות המקומית הנחה לנכס ריק. חובת ההוכחה, כי נתקיימו כל התנאים לקבלת ההנחה, מוטלת על הנישום. נישום שאינו מבקש את ההנחה במועד עלול לצאת נפסד, שכן יקשה עליו להוכיח שהבניין היה ריק מחפץ ואדם באותה תקופה. אולם, באם יוכחו עובדות אלה עשוי הנישום לקבל הנחה בדיעבד.

ישנן רשויות המבקשות לצרף לבקשה תצהיר מטעם המחזיק בנכס (המאושר ע"י עו"ד) המצהיר כי הנכס ריק מחפץ ואדם, וכן בנוסף לצרף חשבונות חשמל רלוונטיים. לדוגמא: עיריית חיפה.

תעריף שחל על נכס ריק: נשאלת השאלה מהו תעריף הארנונה שיש להשית על המחזיק שאינו משתמש בנכס, כאשר הנכס עומד ריק וניתנה לנכס הנחה מארנונה בגין היותו נכס ריק?

בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי בבאר-שבע עמ"נ 19/04, מבטחים נ' עיריית דימונה, יש להשית ארנונה בגין נכס ריק על פי התעריף הזול ביותר על פי דין. כלומר: התעריף הנמוך ביותר על פי רשימת השימושים הקיימת בתב"ע החלה על הנכס או בהתאם לרשימת השימושים המותרת בהיתר הבניה החל על הנכס.

מאידך, לאחרונה התקבל פס"ד בבית משפט מחוזי בת"א הקובע אחרת. השופט ד"ר עודד מודריק קבע (בעמנ 203/05) כי: "הענקת זכות לתשלום ארנונה בשיעור מופחת המיועד לתעשייה ממשית, במקום שהתעשייה אינה מתקיימת והנכס עומד ריק, תדחק את רגלי היצרנים בתחום במקום לקדם אותם". עוד נקבע כי: "ראוי לשאול מה טעם ראה מתקין צווי הארנונה לסווג את בתי התוכנה בסיווג מיוחד, ששיעורי הארנונה בו פחותים. אין זאת אלא שרצונו היה לעודד את התעשייה הספציפית. הענקת מעמד של 'בית תוכנה' לנכס העומד בשיממונו, איננה עולה בקנה אחד עם התכלית המתוארת לעיל".

הכותבים הם אנשי חברת ארנונה ניהול נכסים ויעוץ (1965) בע"מ, העוסקת בטיפול ובהפחתת מיסוי מוניציפלי.