רצים לדירה

בקרב עורכי הדין נהוג להתייחס אל עסקה רגילה ונפוצה של מכירת/רכישת דירה "יד שנייה" כאל עסקה לא מסובכת, שאינה מצריכה מיומנויות משפטיות מרחיקות-לכת. לאחר שהמוכר והרוכש מסכמים את הפרטים המסחריים של העסקה (מחיר, תנאי תשלום, מועד מסירת חזקה וכו'), על עורכי הדין של שני הצדדים לבוא בדברים, על-מנת להגיע לנוסח מוסכם של הסכם מכר. או אז חותמים הצדדים על ההסכם ועל המסמכים הנוספים, שחתימה עליהם דרושה בקשר אליו (הצהרה למס שבח, ייפוי-כוח בלתי חוזר, בקשה לרישום הערת אזהרה, שטר מכר וכו').

חלק מן המסמכים, שעליהם על הצדדים, או מי מהם, לחתום, הם כאלה שהחתימה עליהם טעונה אישור של עורך דין, הן בנוגע לכך, שהוא זיהה את החותם, והן בנוגע לכך שהוא הסביר לחותם את המשמעות המשפטית של חתימתו. את זיהויו של החותם נוהגים עורכי הדין לבצע באמצעות הצגתה בפניהם של תעודת הזיהוי של החותם. בה הם בודקים, בדרך כלל, ששמו ומספר הזיהוי שלו זהים לאלה שרשומים במסמך הרלבנטי, ושהתמונה דומה לפניו של החותם.

שני מקרים, שבאו באחרונה בפני בתי המשפט, מעלים את התהייה האם די באמור? האם מי שמבקש לרכוש דירה אמור לבדוק טוב יותר אם האדם, שמציג עצמו בפניו ובפני עורך דינו כבעליה של דירה, ואף מזדהה באמצעות הצגת תעודת זיהוי תואמת, הוא אכן הבעלים של הדירה ומוסמך למכרה, שמא הוא פושע-מתחזה? ואם לא די בפרוצדורה, שהוצגה, מה על הרוכש לעשות? האם עליו להעסיק חוקר פרטי, על-מנת לוודא שהמכירה כשרה ותקפה?

לפני זמן קצר נכתב כאן אודות פסק דין של בית המשפט העליון, בו נקבע, שבני זוג, שרכשו דירה ממתחזה, שהציג תעודת זיהוי מזויפת, אך שלא היה הבעלים האמיתי הדירה, ואשר לא השלימו את רישומה של הדירה בספרי המקרקעין, הפסידו את הדירה ואת הכסף, ששילמו תמורתה. למקרא הדברים, ניתן היה לסבור, שמדובר במקרה חריג ונדיר עד מאוד.

פסק דין נוסף, שיצא לאחרונה תחת ידיה של שופטת בית משפט השלום בת"א, חנה ינון, מדגים, שהמקרה הנ"ל אינו יחיד, גם אינו נדיר מדי. מתברר שמקרים שכאלה קורים גם קורים. בהתרחשם נוצר מצב בלתי נמנע, שלפיו אחד מן הצדדים (הבעלים, שדירתו נמכרה ללא ידיעתו, או הרוכש התמים) יוצא וידיו על ראשו, לעיתים כשכל רכושו או חסכונותיו ירדו לטמיון. ואם כן, ואם הפושע-המתחזה נעלם, כאילו בלעתהו האדמה, ממי ייפרע הנפגע? אולי מעורך הדין שלו?

מחיר ממש "מציאה"

בני הזוג אורלי ושלום דביר, ביקשו לעקור מעיירת מגוריהם אופקים ולעבור ולגור בבני-ברק. לצורך כך הם פנו אל מתווך דירות, אשר הציג בפניהם דירות שונות, שעמדו למכירה. אחת מהדירות הייתה זו שברחוב יחזקאל 5, בבני-ברק. לאחר שהמתווך הציג את הדירה בפני הוריהם של בני הזוג, ולאחר שאלה התלהבו ממראיה וממצבה, ובמיוחד מכך שהמתווך סיפר להם שמחירה הוא ממש "מציאה" (רק 178 אלף דולר), באו גם בני הזוג דביר להתרשם ממנה במו עיניהם. לשם כך מסר המתווך בידיהם את מפתח הדירה, ולאחר ביקורם בה, הם החליטו, שהם מעוניינים לרכשה.

או אז הפגיש המתווך בין בני הזוג דביר לבין אדם, שהציג עצמו בפניו בשם "איתמר זנדר", שהיה רשום כבעלים של הדירה. לאחר משא-ומתן קצר הוסכם, כי בני הזוג דביר ירכשו את הדירה מ"מר זנדר" תמורת 170 אלף דולר בלבד. על-מנת שה"מציאה" לא תחמוק מבין אצבעותיהם, שילמו בני הזוג דביר ל"מר זנדר", כדמי רצינות, מקדמה בשיעור שלושת אלפים דולר.

ואם כן, כפי שהוסבר למעלה מכאן, לאחר שפרטיה המסחריים של העסקה סוכמו, פנו בני הזוג דביר אל עו"ד מאיר נוימן, על-מנת שיטפל מטעמם בעסקת רכישתה של הדירה. לא חלפו ימים רבים, ובין הצדדים נחתם הסכם למכירתה של הדירה לבני הזוג דביר. כעבור שבוע ימים גם נרשמה לטובתם הערת אזהרה בטאבו בגין העסקה.

במהלך תקופה בת פחות מחודש ימים, שילמו בני הזוג ל"מר זנדר" סך השווה ל-60 אלף דולר, על-חשבון התמורה המוסכמת. כאשר הם ביקשו לשלם לו בשיק את התשלום הראשון, בשיעור 50,000 שקלים, הוא ביקש מהם, שמאחר שהוא חב כספים לקבלן מסוים, הם ישלמו לו את הסכום במזומנים ולא בשיק. בני הזוג התמימים עשו כבקשתו, ללא כל חשד. גם תשלום נוסף, ששולם על-ידי אחיו של דביר, בשיעור 12 אלף דולר, שולם על-ידו במזומנים, לבקשת "מר זנדר". חשדם של בני הזוג עדיין לא התעורר.

אלא שאז נסתתמו מקורותיהם הפרטיים של בני הזוג למימון התמורה, והם נזקקו להלוואה לשם תשלום היתרה, שעדיין לא שולמה על-ידיהם. על מי שמבקש ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא לשם מימון רכישתה של דירה, לדאוג, כידוע, לכך שהמוכר יחתום על "התחייבות מוכר", ועל מסמכים נוספים, אשר בחתימתו עליהם מתנה הבנק את הסכמתו להעניק את ההלוואה. לפיכך, פנו בני הזוג אל "מר זנדר", אך לא מצאוהו. המשיכו לחפשו, אך הוא נעלם.

משהחיפושים אחר "מר זנדר" העלו חרס, ביקשו בני הזוג לבדוק שוב את הדירה. היה עדיין בידיהם המפתח, שהם קיבלו מן המתווך, בעת שביקשו לראותה לראשונה. להפתעתם, התברר להם שמנעול הדירה הוחלף. מודאגים-משהו פנו בני הזוג אל השכנים בבניין, ואלה מסרו להם את מספר הטלפון של הבעלים של הדירה.

בני הזוג מיהרו וטלפנו אל זנדר, הבעלים של הדירה. הם ביקשו לברר עמו מדוע הוא נעלם. אלא שזנדר, שהשיב לפנייתם הטלפונית, עמד על כך, שהוא אינו מכירם ושהוא לא מכר את דירתו לאיש. רק אז התחוור לבני הזוג המסכנים, כי הם נפלו קורבן למעשה רמאות של מתחזה, אשר נטל את 60 אלף הדולרים, שהם שילמו לו, ונעלם.

ללא חסכונות וללא הדירה

בני הזוג דביר מצאו עצמם, למעשה, ללא חסכונותיהם וללא הדירה. לא היה בידיהם גם לאתר את המתחזה, על-מנת להיפרע ממנו את שנטל מהם. ואם כן, כיצד יקבלו את כספם בחזרה?

בני הזוג דביר אכן נקטו בהליך משפטי לשם הטבת נזקיהם ולשם קבלת כספם בחזרה. אלא שלא נגד הפושע-המתחזה ננקט ההליך. אף לא נגד "מר זנדר" האמיתי. אפילו לא היה זה המתווך, שטעם את נחת זרועם המשפטית של בני הזוג. הם הגישו תביעה נגד עו"ד מאיר נוימן, שטיפל מטעמם בעסקה. בתביעתם, על-סך כ-340 אלף שקלים, הם טענו, כי עו"ד נוימן התרשל במילוי תפקידו, וכי הוא הנושא במלוא האחריות לנפילתם קורבן למתחזה. לפיכך, כך בני הזוג, יש לחייבו לשלם להם את סכום התביעה.

במה התרשל עו"ד נוימן? מה היה עליו לעשות ולא עשה, על-מנת שהם לא יפלו בפח? בני הזוג דביר טענו, כי התרשלותו באה לידי ביטוי במספר מישורים: תחילה, לטענתם, המתחזה נראה כבן 45-40 שנים, שעה שמתעודת הזיהוי שלו עולה, כי הוא בן 29 שנים בלבד. לטענתם, היה הדבר אמור להעלות את חשדו של עו"ד נוימן. שנית, התברר כי תאריך הלידה הלועזי, שנרשם בתעודת הזיהוי, שהציג המתחזה, לא תאם את תאריך הלידה העברי, שנרשם בה. בני הזוג טענו, שבמיוחד לאור זאת שעו"ד נוימן אדם דתי, היה עליו לשים את לבו לכך. ועוד: בני הזוג טענו, שהיה על עו"ד נוימן לחשוד בכך, שלמרות שבתעודת הזיהוי נכתב ש"מר זנדר" נולד בישראל, הרי הוא דיבר במבטא דרום אמריקאי.

באלה לא התמצתה "רשלנותו" של עו"ד נוימן. אליבא דבני הזוג, הוא התרשל אף בכך, שלא העניק את המשמעות הראויה לכך, ש"מר זנדר" חתם על ההסכם בלועזית, שעה שכשהיה עליו לחתום בראשי תיבות בלבד, הוא עשה כן באותיות עבריות. ואחרון: בני הזוג טענו, כי בעוד המתחזה סיפר למתווך, כי הוא קיבל את הדירה בירושה מסבתו המנוחה, הרי מנסח הרישום עלה, כי הדירה נרכשה על-ידי זנדר, ולא הועברה לו בירושה. לטענתם, אילו היה עו"ד נוימן מבצע את הבדיקות הדרושות, היה הדבר מעלה את חשדו.

עורך הדין לא התרשל

השופטת חנה ינון דחתה את התביעה. לאחר שהתברר לה, שפניו של המתחזה היו דומים עד מאוד לפניו של מי שהיה מצולם בתמונה שבתעודת הזיהוי, שהוא הציג בפני עו"ד נוימן, היא קבעה: "סבורתני, כי אף שאכן קיים הבדל ניכר בגיל הנזכר בתעודת הזהות לבין הגיל הנחזה של המוכר - דרישה מופרזת וקשה היא מציבור עורכי הדין לעמוד על גילו המדויק של המזדהה בפניהם על פי תעודת זהות והשוואתה לפניו של המזדהה".

היא הוסיפה וקבעה: "הנתבע זיהה נכונה את פני המתחזה כפני האדם המצולם בתמונה - אולם, לא שת ליבו להפרש הגילאים המתבקש - דבר המהווה דרישה למעלה מן הסביר בנסיבות דנן".

אשר לאי ההתאמה בין תאריכי הלידה הלועזי והעברי, קבעה ינון: "נראה הוא כי ברגיל עובדים ופועלים בעלי מירב המקצועות על פי התאריך הלועזי ואין איש מהם שת ליבו בתשומת לב של ממש לתאריך העברי החל כשהמדובר בזיקה לעבודת היומיום, להבדיל, למשל, מהזיקה לבירור חגי ישראל ומועדיו. אשר על כן, אין לומר כי הנתבע התרשל".

ומה בנוגע למבטאו הזר של מי שנולד בישראל? "נראה הוא, כי מבטאו של אדם אינו מעיד, ברוב המקרים, על מקום הולדתו, שכן יכול אדם להיוולד בישראל ולהיות בעל מבטא זר פלוני על פי שיוכו המשפחתי. לטעמי, אין להטיל על עורך הדין חובה של זיהוי משני על פי תעודה מזהה נוספת - רק בשל היותו של אדם בעל מבטא זר, שכן זוהי חובה מוגברת החורגת מיכולתו של עורך הדין הסביר", קבעה ינון.

לגבי העובדה שהמתחזה חתם באותיות לועזיות, קבעה ינון, כי דבר זה אכן מעורר תמיהה. "אולם בפרקטיקה ובחיי היומיום אין זה חזיון נדיר שהבריות חותמים בשפה הלועזית מסיבות רבות ומגוונות... על כן לא ראיתי רשלנות במעשי הנתבע לענין זה".

אשר לעובדה כי שלא כפי שסיפר (ירושה מסבתא), הזכויות בדירה הועברו לזנדר בעסקת מכר, קבעה ינון, כי על-פי הדין, רק אם עסקת המכר עם בני הזוג דביר הייתה נכרתת בתוך 4 שנים ממועד רכישת הדירה על-ידי זנדר, רק אז היה על המוכר לפרט, בהצהרתו למס שבח, כיצד קיבל את הזכויות וכיצד מימן את הרכישה. רק במקרה כזה היה על עו"ד נוימן לברר עמו פרטים בנוגע לכך. "במקרה שבפנינו, לא היתה העברה כלשהי של זכויות בדירה אחרת בתוך ארבע שנים טרם העסקה דנא... שעה שנסח הרישום... העיד על בעלות האדם המתחזה ועל העדר העברות קודמות המעלות השאלה המשפטית דנן, אין לדרוש מעורך הדין בדיקה נוספת מעבר לרשום בנסח זה", קבעה ינון.

"סיכומו של דבר, אף שמקרה עצוב ומצער בפנינו, לא ראיתי במעשי הנתבע בטיפולו בעניין דנא משום מעשים הנגועים בעילת הרשלנות המקצועית", קבעה ינון לקראת סיום. היא סיימה בקובעה, כי יתכן שדווקא פועלם של בני הזוג דביר היה נגוע ברשלנות, בכך שהם מיהרו להיענות לבקשתו החריגה של המתחזה, והמירו למזומנים, בסכום גבוה, את השיק, שבאמצעותו הם ביקשו לשלם לו, "דבר האומר 'דרשני' כלשעצמו" (ת"א 27574/04). "

"לא נעים" מת מזמן

כולנו מכירים את המצב, שבו האווירה נעימה, האדם שמולנו נראה חביב וישר, ו"לא נעים לנו" לומר דבר כלשהו, או לבצע פעולה כלשהי, שעלול להשתמע מהם, כאילו אנחנו מפקפקים ביושרו של האדם שמולנו.

ובכן, מחירו של ה"לא נעים לי" עלול להיות גבוה עד מאוד. לפיכך, בבואנו לכרות עסקה עם גורם זר לנו, עלינו להשאיר את "לא נעים" מחוץ לחדר הישיבות, בו נכרתת העסקה. אם נדע להציג נכונה את הדברים, הרי עמידה על דיוקם של דברים ועל זיהוי מדויק של זה שמולנו לא תעכיר את האווירה, אלא אדרבא, כאשר בן-שיחנו הוא אדם ישר-דרך, היא תתרום לשיפור האווירה ותחושת הביטחון ההדדית. במקרה האחר, הרע, היא עלולה להציל את עולמנו.

מספר עצות ראשוניות ולא מחייבות.

* אף כי נהוג לזהות אדם על-פי תעודת הזיהוי שלו, לא עלול להיגרם נזק מכך, שנבקש ממנו מסמכים מזהים נוספים. רובנו נוהגים להחזיק באמתחתנו גם רישיון נהיגה, כרטיסי אשראי (חלקם עם תמונה), ותעודות נוספות, רשמיות במידה כזו או אחרת.

* בבדקנו את תעודת הזיהוי, אל נא נסתפק בהשוואת השם ומספר הזיהוי, המופיעים בה, לאלה המופיעים בנסח הרישום ובמסמכים. מן הראוי לעיין בה ולבדוק אם שאר הפרטים שבה נראים תואמים את האדם, הניצב מולנו, ואם הם תואמים לפרטים, שבמסמכים המזהים הנוספים, שיוצגו בפנינו.

* אף כי לא תמיד הדבר נחוץ, באופן רשמי, מוטב שנבקש מן המוכר להציג בפנינו את חוזה רכישת הדירה על-ידו או מסמך אחר, שמכוחו הועברו ונרשמו על-שמו הזכויות בדירה.

* אף כי לא תמיד הדבר נחוץ, על-פי הדין, מוטב לנו, כי "נגלה עניין" בנוגע להיסטוריה של הנכס ושל הקשר של המוכר עמו. את תשובותיו נשווה, במידת האפשר, אל הרשום בנסח הרישום ובמסמכים הנוספים, שהוא יציג בפנינו.

כאשר דבר כלשהו, בהתנהגותו של "המוכר" או בהתנהלותו בקשר לעסקה, מעורר את חשדנו, מוטב שנעמוד על כך, ושאפילו נשאל אותו שאלות בנוגע לכך. לא רק תוכן תשובתו משמעותי, אלא גם האופן, שבו הוא ייתן אותה.

* אף כי יותר "נוח" לכרות עסקה מול מישהו, שאינו מיוצג על-ידי עורך דין, מוטב לנו, שגם הצד שמולנו יהיה מיוצג בידי עורך דין. אפשר שיהיה בכך כדי לעבות את "מנגנוני הבקרה" הרלבנטיים.

* אין כל ביטחון בכך, שגם אם כך נפעל, תימנע הצלחתו של תרגיל "עוקץ". אין ספק, שיהיה בכך כדי להקטין את סיכויי הנפילה.

ביתו של האדם הוא מבצרו של המתחזה

על-פי החוק, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון. מילים אחרות: יכול עבריין לזייף את המסמכים, הדרושים לשם העברתן על-שמו, בספרי המקרקעין, של זכויותיו של פלוני בדירה מסוימת, לרשום את הדירה על-שמו, ולאחר מכן למכרה לצד שלישי כלשהו. הוא יכול אפילו להתחזות כבעל הדירה ולמכור אותה. עד כמה שהדבר נשמע מרחיק לכת, הרי על-פי החוק הנ"ל, במקרה שהצד השלישי רכש את הדירה בתום-לב, בכסף מלא, ובהסתמך על כך, שהזכויות בה רשומות על-שמו של המוכר, זכותו תגבר על זכותו של הבעלים הקודם של הדירה, אשר נגזלה ממנו.

אף כי הדבר לא נקבע, במפורש, בחוק, הרי בית המשפט העליון קבע תנאי נוסף, שצריך להתקיים על-מנת שזכותו של הצד השלישי תגבר על זכותו של הבעלים המקורי: על-מנת שכך יקרה, צריכה הזכות, שרכש הצד השלישי בדירה, להירשם בספרי המקרקעין. במקרה שהיא עדיין לא נרשמה, לא תגבר זכותו על זו של הבעלים המקורי.

"ביתו של אדם הוא מבצרו". כך נהוג לסבור. מתברר שהדברים לא תמיד נכונים. ביתו של אדם הוא מבצרו, שעה שהוא מתגורר בו. הקירות מגינים עליו, המיטה חמה, והסיכוי שצד שלישי כלשהו ירכוש מעבריין-מתחזה את דירתו, בלי לראות אותה קודם לכן, קלוש.

המצב שונה לחלוטין בנוגע לדירות, השייכות לאנשים, שאינם מתגוררים בהן. כאלה קיימות לרוב. בחלק מאלה מתגוררים שוכרים או ברי-רשות אחרים, ובחלק אחר לא מתגוררת נפש חיה. חזיון נפוץ הוא במחוזותינו, זה שלפיו דירה נרכשת, ובעליה החדש אינו מעוניין להיכנס ל"בלבול המוח" של השכרה וכו'. הוא מעדיף להותירה ריקה עד שילדו יינשא ויזדקק לה, או עד שמחירי הדירות יאמירו והוא יוכל למכרה ברווח נאה. רבים מבעלי הדירות האלה מתגוררים בכלל בחו"ל, ולבד מ"קשר הבעלות" שלהם עם הדירה, אין להם אליה כל קשר.

מכאן קלה עד מאוד דרכו של העבריין, המבקש להתעשר בקלות ובמהירות, על-חשבונו של בעל הדירה, שתואר לעיל. הכישור היחיד, לו זקוק עבריין במקרה שכזה, הוא "כישרון הזיוף" (ואם אינו מוכשר לכך, בשביל מה יש חברים עבריינים?). יזייף לעצמו ייפוי-כוח בלתי חוזר נוטריוני, שבו "הסמיכו" בעליה של הדירה למכרה עבורו, או יזייף "סתם תעודת זיהוי", ובה תמונתו לצד פרטיו של בעליה של הדירה, כפי שאלה רשומים בטאבו, ועם אלה ייצא לדרך. והדרך, למרבה הפלא, אינה מפותלת, והסכנות האורבות לאורכה אינן בולטות.

לא די לו, לעבריין, שיהא מוכשר בזיוף. מוטב לו שיגלה גם כישורי פריצה סבירים. שהרי לשם מכירתה של הדירה יהא עליו להציגה בפני מתעניינים. ואם כן, עליו לפרוץ את דלת הדירה ולהחליף את מנעולה (או לחלופין, להשיג את מפתחות הדירה).

מתק שפתיים

לאחר צעדים "פשוטים" אלה, די לו, לעבריין-המתחזה, שיהיה מצויד במתק שפתיים ובארשת פנים רצינית ואמינה. באלה הוא יעשה שימוש במפגשיו עם מתווכים, עם רוכשים פוטנציאליים ועם עורכי דינם של אלה. בסופו של דבר יימצא מי שיהיה מעוניין לרכוש את הדירה. לאחר שעורך הדין של הרוכש יבחן את נסח הרישום של הדירה ויוודא, כי אין מניעה למכור אותה, הוא ינסח את חוזה המכר. העבריין-המתחזה יעיר מספר הערות, על-מנת "לשמור על האינטרסים שלו", ובשעה טובה ייחתם חוזה למכירת הדירה. הצדדים ילחצו ידיים, העבריין-המתחזה יספר לרוכש עד כמה קשה לו להיפרד מן הדירה, "אבל צריך להתקדם בחיים", או "אבל אני נוסע לשליחות בחו"ל", ועורך הדין יחל להחתים את הצדדים על המסמכים הרלבנטיים - ייפוי-כוח בלתי חוזר, הצהרה למס שבח, בקשה לרישום הערת אזהרה, שטרי מכר וכו'.

בטרם הוא יחתים את ה"מוכר" על המסמכים האלה יוודא עורך הדין, כמצוות הדין, כי הוא אכן האדם, שהוא מתיימר להיות, וכי הוא מבין את מהות המסמך, שעליו הוא חותם ואת תוצאות חתימתו. הזיהוי יתבצע בדרך כלל באמצעות תעודת זיהוי. לעורך הדין אין את הכלים לגלות שתעודת הזיהוי מזויפת.

אף כי "המוכר" לא ייראה לחוץ לקבל כבר את התשלום הראשון, שעל-פי חוזה המכר, בשיעור כמה עשרות אלפי דולרים, גם תשלום זה יימסר לידיו, והוא יתחיל לחוש, במו ידיו, בפירות מעשה התרמית הפשוט שלו. לפעמים, כבר לאחר קבלת תשלום ראשון נכבד יפרוש המתחזה כנפיים וייעלם, מותיר את הרוכש ללא הדירה ועם הרבה פחות כסף. ואולי הוא יגלה קור-רוח וימשיך בביצוע העסקה עד תום. עד שמלוא סכום התמורה ישולם לידיו. רק אז הוא ייעלם, והרוכש יוכל לרשום על-שמו את הזכויות בדירה.

יהא התסריט המדויק אשר יהא: תמיד יימצא מי שתרגיל עוקץ שכזה יפגע בו פגיעה קשה. לעיתים יהא זה הרוכש, שיישאר ללא חסכונותיו וללא הדירה. במקרים אחרים יהא זה הבעלים המקורי של הדירה, אשר יגלה את דבר ה"עוקץ" רק לאחר שזכויותיו של הרוכש התמים כבר נרשמו בטאבו, והוא ייוותר ללא הדירה היקרה.

והנוכל? הוא ייעלם לו, בשקיעה, לעבר האופק, שמח וטוב לב. הוא "דפק קופה" ואפילו לא היה צריך להתאמץ מדי, לשם כך.